如果是指辦公樓這個想法是對的，如果是指公寓樓這個想法錯的.

商業地產的估值，一般來說和利息是沒啥真正關聯，CAP rate和occupancy rate有關，但是和房租更相關.

當然你可以說利息高走，所以買家的CAP也是需要高過利息，但是房租更重要，過去3年，房租漲了70-80%，以這個為基礎，公寓樓的價錢是很難回去以前的，除非有大量的空置.

我今天和一個agent談了一個物業的上市可能，我2年前買入的2.3 millions ，大量翻修漲租後，估計市場價4.35米，這個物業我們投入了80萬，其他的貸款，加上翻修大概1.1米，如果賣掉估計能到手1米多，2年超過100+%的回報.

所有跟帖： 

• 辦公樓不是也收房租嗎？辦公樓房租也漲啊。。。跟公寓樓類似，請你再多說幾句 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 11/17/2023 postreply 20:13:47

• 他自己連基本的概念都沒搞清楚，還有什麽可說的? -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/17/2023 postreply 20:18:32

• 辦公樓的問題， 是因為大量的空置， 而導致房租下降。 -smlandlord- ♂ (51 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:40:35

• 原來您連概念還沒搞清楚 -圭媽- ♀ (1075 bytes) () 11/17/2023 postreply 20:14:09

• 你這個就是為爭論而爭論了。CAP = NOI（before debt service）/ market value -smlandlord- ♂ (827 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:28:23

• 唉，真想給您解釋什麽是 cap rate。您不會 OM 也沒看過吧? 知道OM上麵的 cap rate 是怎麽來的嗎？ -圭媽- ♀ (349 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:38:58

• 難道你算的CAP， 是包括了利息？ -smlandlord- ♂ (33 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:41:55

• 當然不包括利息，我的意思是決定 cap rate 的因素裏包括利息，再說的具體一點是十年期國債收益率，所以 -圭媽- ♀ (220161 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:48:49

• 市場的cap,從來都是浮動的，當地市場決定. -smlandlord- ♂ (898 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:05:34

• 您這是不麵對現實。公寓樓價格在跌，這是事實。覆巢之下，焉有完卵? 誰能獨善其身？ -圭媽- ♀ (292 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:28:03

• 這樣的討論很好。我感覺你們各自想表達的重點不同。圭媽在說現在的市場和原因，JY在說原因和結果之間的不必然性。 -守月- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 05:33:09