你這個就是為爭論而爭論了。CAP = NOI（before debt service）/ market value

CAP RATE的算法， 和利息是毫無關係的。

CAP = NOI（before debt service）/ market value

同樣， market value = NOI（before debt service) / CAP.

注意， before debt service, so it has nothing to do with interest rate.

房租漲， 就是漲 NOI， 空置高， 就是減少 NOI.

在同一市場的CAP rate， 房租越高， 房價越高。

辦公室的問題， 是因為現在大量的空置， 而不是房租的問題。

the only reason people think the interest rate has anything to do with market value is because they want to buy the property at a higher cap than the interest rate.

但是， 市場上， Class A/A-/B+ properties, always sell at lower CAP than the interest rate.

 

 

所有跟帖： 

• 唉，真想給您解釋什麽是 cap rate。您不會 OM 也沒看過吧? 知道OM上麵的 cap rate 是怎麽來的嗎？ -圭媽- ♀ (349 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:38:58

• 難道你算的CAP， 是包括了利息？ -smlandlord- ♂ (33 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:41:55

• 當然不包括利息，我的意思是決定 cap rate 的因素裏包括利息，再說的具體一點是十年期國債收益率，所以 -圭媽- ♀ (220161 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:48:49

• 市場的cap,從來都是浮動的，當地市場決定. -smlandlord- ♂ (898 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:05:34

• 您這是不麵對現實。公寓樓價格在跌，這是事實。覆巢之下，焉有完卵? 誰能獨善其身？ -圭媽- ♀ (292 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:28:03