昨天的年終總結發了之後，獲得網友的這條提問：自住房用cash out refinance還是HELOC出來買投資房，哪一種更好？簡單的回答是it depends，說了等於沒說，且很滑頭；詳細展開討論的話，幾句話不容易說得清楚，所以另開博文來探討。
對於廣大華人來說，都會擁有自己的自住房，而且往往自往房還是人生的最大一筆支出（投資），於是我見過很多人，都會費盡心力地努力還房貸，攢點錢馬上還點本金，發了獎金也趕緊投進去，一般也就十年出頭就能獲得一套無房貸的房子。這種做法無可厚非，尤其是以前房貸利率比較高，花50萬買的房子，還貸能還出100+萬，聽起來就是很“震驚”很搶錢的事情。美國的房貸利率在近年來呈現逐漸下降的趨勢，甚至在新冠疫情之後，跌到了相當低的程度，所以好多朋友也一路重貸，自住房的房貸一般都能做到no point no cost, 每月少還不少錢，傻子才不做呢，然後仍然可以努力多還本金，還是十來年還清貸款，得到一套可能市值75萬+（甚至某些地區漲至上百萬也並非不常見）的房產；自住房之外，廣大同胞也喜歡置產（我們怎麽就這麽喜歡買地買房子呢？），一般都能有一些投資房，2-3個是最常見，再多房產的地主也不少見，移步投壇就能一抓一大把。
而這裏的問題：自住房增值套現用於房產投資，不是用於自家裝修升級，也不是用於炒股或者消費享受，那麽到底使用套現重貸還是HELOC更為合適呢？套現重貸是重新更新主要貸款，最好是得到降低利率+拿到增值的錢這兩重好處（如果有時隻能拿到一重好處，也未嚐不可，具體情況需要具體分析）；HELOC是二級貸款，在主要貸款繼續生效的同時，把房屋淨值取出來放在一張類似信用卡的賬戶裏。可以先衡量主要貸款的年限和利率是不是一個最優解：如果當年房貸利率是3.5%，新冠期間利率降到了2.5%，也許就可以先考慮套現重貸來優化主要貸款；如果以前是15年利率，但是現在“幡然醒悟”反而想在高通脹的時代倒割銀行的羊毛，換成30年利率，即使利率略有上升，也可以考慮套現重貸來優化主要貸款。如果主要貸款已經是最優解，那麽增值部分就更適合用HELOC來套現，HELOC申請起來更為簡單，利率雖然略有浮動（未來長期低利率是我的預測），但是好處是用的時候才付利息，不用則不付，且可以在頭十年隻付利息，對DTI的“損害”微乎其微，所以可以在找到投資標的的時候才把HELOC提出來，並且可以在報資有回報的時候往回還本金，以達到降低利息的目的。
以上的建議是比較籠統的策略，至少適合於我們這樣積極投資房產的家庭，因為我們毫不猶豫地可以堅信把自住房借出來的錢，付出年利息2.5-3.5%的利息成本，獲得至少20%+的回報；並且更重要的原因是我們尚還在比較年輕的時候，也在奮鬥的初期，資本家底並不雄厚，風險承受能力也比較強，所以願意把自己的每一個銅板都壓到命運的天平上，以博取最大的收益。所以問這樣類似的問題，可以得到千樣的建議，卻沒有統一的答複，因為沒有人知道你是什麽年紀，家庭人員狀況怎麽樣，家庭收入幾何，你投資房產隻是為了分散資產還是積極運營，你的財商理念是保守還是激進。關於投資都是每個人基於自身條件，衡量風險與收益，最重要的是自己需要心安的決定：Dave Ramsey的擁戴者可能就憎恨房貸，不僅要努力還清自住房房貸，投資房也是盡量砸現金；富爸爸可能就建議借別人的錢，賺更多自己的錢。我們更是富爸爸的擁戴者，尤其是在低利率高通脹的今天，用借來的低利率的錢加杠杆去購買有現金流有增值潛力的高質量房產，好好經營並長期持有是獲得財富的良方。
即使投資是非常個人化的事情，但是多看看別人的經曆，聽聽意見也非常好，因為別人的故事雖然沒法重複，但是說不定可以用於加強信心，堅定下手，從而在若幹年後避免自己說出“當年應該買， 應該多買”的話；同時也可以打開思路，原來還可以這樣投資，還有更多的資源可以利用，更多的圈子可以融入，更多的人可以合作，有時看到一段話能給自己的投資人生打開一扇門或者一扇窗，是一件美妙的事情。
