沒想到剛重新開始寫博客，興致還挺高，昨天閑扯了股票，非我興趣更不是我的強項，今天回到最熟的房地產投資來“櫥窗購物”，也就是看看附近的市場上的物業，算算回報率，目標麻州中部，但是計算的方法適用於其它地區。
房產投資都是有一些預設條件的，又非常地有區域性，所以對每一個人或是蜜糖或是砒霜，具體情況需要具體分析，今天因為閑翻redfin，看到附近鎮上有兩個上市三四天已經被redfin標記了HOT的兩室一廳小公寓，所以就分析這兩個。
對於我們家來說，有以下預設條件：
1）年齡上屬於年輕人，抗風險能力稍微好一些（其實也就是說有一些損失能扛過去，畢竟離退休還早，家中雙職工，還有可能有額外收入），並且有主觀能動性，願意折騰
2）目前隻投資離家或者工作單位開車30分鍾以內的房產，原因主要是因為3）
3）自己管理，沒有請專業的管理公司（自己很喜歡，同時畢竟數量還少，so far so good）
4）房產拿來出租，必須要有正現金流（買來隻等增值的一概不考慮），當然能增值更好
5）30年貸款買房（在利率低得不能再低的時代，能借多少借多少，能借多久借多久），首付是所謂的“閑錢”也就是用了不影響生活水準的。
預設條件大概就這些，有了這些先決條件，所以有些主觀的分析可能更合理一些。
房產1：148 Boston Post Rd #1, Marlborough, MA 01752，標價16.99萬
房產2：243 Boston Post Rd E #6, Marlborough, MA 01752，標價19.4萬
兩個房產都是兩室一廳的公寓(condo)， 房產1是1964年的，房產2是1969年的，都是差不多的型（Garden style condo，也就是花園式小高層condo，也就是花園式小高層公寓，一般是兩到三層，旁邊帶綠化的，看不懂我翻譯的可以看英文 “The complex has garden-like settings – low-rise buildings surrounded by lawns, trees, shrubbery, and gardens。” 我們很喜歡這種設計，以後希望能投資整棟，或者自己建整棟，那都是後話了. 年份也差不多，位置都在這個鎮的一條主街的邊上，所以至少互相對比起來，位置上沒太大差別。那些不熟悉麻州的朋友們，說六幾年這麽老的房子，放在別的州都沒人要，在麻州這就是現實，要往寸土寸金的波士頓城裏去，那你很有可能隻能買到光緒年間甚至更早的房子。對我來說，1978年之後的房產肯定有優勢，不僅是因為年代上更新，而且1978年之後不用再擔心鉛或者石棉的問題：在麻州鉛對於出租房的劣勢就是如果租給帶6歲以下小孩的家庭需要“除鉛“，同時又要謹慎出租，不能讓帶小小孩的家庭認為他們在這個方麵受了歧視；石錦的問題是不動則已，隻要動到了，比如要重換地板，就必須請專業的公司來除石綿，總之既麻煩又貴，解決方式那當然是盡量找沒有小孩的租戶以及可能要減少動刀動槍來裝修。
房產1的麵積是644 sf, 房產2的麵積是994 sf, 所以才會有兩萬多的價格差異，但是均攤到麵積上，房產1是$264/sf，而房產2是$195/sf。若論單位麵積價格感覺房產1有點小貴。另外644 sf 的麵積換算約60平米，會是一個非常舒服麵積的一居室，但是如果是兩居會有點局促；994sf 的話，作為兩居我覺得綽綽有餘，應該會有相當大的客廳或者多一些儲物空間（正如廣告中所說walk-in closet），如果是做為出租房產甚至有點太大了，800sf 是個不錯的兩居麵積，但是更多的麵積其實隻能增加房東的成本而不能增加房東的收入，anyway, 尤其是啥麵積的出租房都會被租客塞得滿滿的。所以總結起來那些搬一趟家就需要一卡車的租戶可能會覺得1有點小；1麵積上是有小問題，但也不算red flag.
進一步看一些數字上的細節，比如成本，公寓的開銷會包括貸款，HOA費，保險，電氣（水一般是包在HOA裏麵的）。先講HOA費和電氣費，房產1的HOA費是234一個月，房產2的HOA費是377一個月。光看數字後者似乎高不少，但是後者的HOA費是包括暖氣和天然氣（有可能天然氣就是暖氣和爐頭的來源），麻州的天氣，你懂的，一年有半年是冬天，所以utility裏麵，一般暖氣都是大頭。我個人比較喜歡包暖氣的HOA，租戶又不單獨付這個費用，反正公寓就會超級暖和，至少不用擔心水管暴裂的問題。這兩個費用其實都有一點略高，如果你拉到穀歌地圖去看這個公寓的配置，說實話都不是那種一片小區開發，有個十幾棟的那種，這兩房產各自的所謂小區就是隻有一棟，或者最多幾棟，沒有什麽綠化，由於戶數少，那麽均攤到每一戶的費用自然也高。既然房產1的HOA費不包暖氣，那就需要進一步看一下暖氣是電還是氣供應的，在heating & Cooling 裏麵會看到暖氣的來緣是Electric baseboard，那就是電供暖，當然在出租房產的時候，一般是可以讓租戶自己掏腰包付電的費用的，但是由於供暖和熱水都是電，電供暖比氣供暖雖然更環保，但是也更貴，那麽在冬天，我隻能說租戶看到大帳單可能不會特別開心，所以這樣其實也影響租金，出租的效率和turnover rate. 而房產2的租戶就比較簡單，雖然羊毛出在羊身上，租金裏麵包括了有暖氣的費用，但是自己隻需要再額外付電的部分，電也就是幾個燈，電視燈箱，最多還有夏天的空調費，一般幾十塊就到頂了。
看完這些，我們可以細看一下圖片，看看有沒有什麽特別喜歡或者特別不喜歡的點。兩個公寓都是在三層小樓裏麵，如果第一層是完全地上的情況，我覺得在美國，一樓和三樓沒太差，各有人喜歡，二樓由於是夾心餅幹，既不夠方便（一樓也不用爬樓梯，某些腿腳不方便的喜歡），又風景不如三樓好，還有可能被樓下抱怨吵，同時抱怨樓上吵，所以是最次的選項。房產2就是第二層，不算最佳選項，但是，房產1是在半地下的第一層，那就比之前說的第二層還要差，窗戶也是小小的，給人以壓迫感，反正如果是我，我肯定不租這一戶。房產1的layout看不太清，這個房產經紀照照片也太隨便了，感覺都是糊糊的，也沒有光線（半地下光線本來就差），但是廚房看起來也就是一般的設置，但是沒有什麽大問題；房產2的layout看起來更怪，本來laundry in unit是個大大的賣點，但是在廚房裏顯得特別突兀，再仔細看一下HOA好像又要取消這一項，不讓自己在屋裏洗衣服了。廚房本來跟客廳是好像是開放式，又實際好隔離，反正怪怪的，本來麵積很大，走廊非要搞得這麽窄，看起來都沒有住的欲望。。。。我個人的情緒好多，又不是我自己住，所以往回拉一點，當然也是可以改造的，但是可能需要的想象力和創造力要多一些。兩邊的廁所條件都一般，但刷幹淨了至少能立馬能用。房產1是帶了租客的，租金也給了出來是$1450一個月，查了查這個條件也差不多是市場價，但是裏麵寫了很清楚，買房就送租客，所以肯定不會空房給新買主，現在這疫情的情況，大家都懂的，這個租金或許是真實地寫在了租約裏，但是至於房客有沒有交房租，就很難說了，而且房客住在裏麵，可能的新買家也很難看房驗房，至少沒法看得特別仔細，畢竟人家家當都在裏麵。這種“繼承“來的房客，真是會是很頭疼的問題，他們對於因為賣房買房造成的不方便都會怪在新房主身上，總之我們家買公寓，希望盡量買空屋，或者至少合同裏麵要求 deliver vacant，一買來就開始賺錢固然是好事情，但是帶來的麻煩也可能是無窮無盡的。
最後來算算錢，回報率如何。按照我以前的概念我覺得一個房子的淨收益率至少要在5%（拿到手裏的錢除以總投資），才值得我們家去投資，當然你可以自己做裝修，租得更好，掙得更多，這是另外一個主題，但是這個房子本身要有養自己的能力，這是最基本的第一原則。
首先我們假定就按賣價來購買，在預設條件裏麵我已經說到，我們家肯定是貸款買房，首付25%（既避免啥啥保險，也是大部分銀行能做到的），30年貸款，redfin有自帶貸款計算器，但是我們需要修正一些數值也更符合實際情況，一般需要修正的主要是利率，畢竟房產稅都是公共數據，這個規模的貸款，我覺得即使是現在，利率也要在4.5-4.75%附近（那些網上光說利率多低，不提供首付金額，貸款金額，貸款費用的都是耍流氓），就算4.5%吧，公寓一般有總保險，所以自己買的保險一般不會很貴，大概在20塊錢一個月足以，這樣算下來，房產1 的每月支出是1033；房產2的支出是1311。那能掙多少錢，取決於能租多少錢，如果租戶1的1450是不包電的話，那麽房產1一個月的現金流是422；房產2我覺得目前的情況也許可以租到1500附近，所以一個月的現金流是189。在還沒有算空置維修管理的費用下，房產1的稅前回報率是422X12/（42475+2200）=11.3%，這裏可以說明以下，分母裏的42475是25%的首付金額，2200是單純的closing cost， 也就是不包括預付的房產稅保險什麽的; 而房產2的稅前回報率是189X12/（48500+2200）=4.49%。但是房屋怎麽可能沒有空置維修管理費呢，也許運氣好租戶能住好幾年，算是沒有空置，但是也會壞個燈，洗碗機扯個皮，或者哪哪需要房東自己來或者找人來看來修，所以用保守的算法，會刨掉一個月的租金來付這些可能的費用，那麽修正後的房產1的稅前回報率是8.09%，而房產2的稅前回報率是1.52%。
這樣看起來，還沒有算稅呢，房產2已經快沒有現金流。於是讓我來大概算一下稅，具體的專門開一篇另講。大概房產1的可稅收入是2474左右，按照每個人的稅檔不一樣，如果是24%，那就是593，再一次修正的房產1的稅後回報率是6.76%。房產2的可稅收入是一個負值，所以房產2的稅後回報率與稅前回報率一樣為1.58%。
如果按照我之前的標準，5%以上的現金回報率才有投資的潛質，那麽似乎房產1比房產2好一些，但是具體的情況前麵也說過，現在的情況下，帶房客的我基本不太會考慮，何況1450的租金我懷疑甚至有可能是包了電了，那麽房東的回報率可能就會隻在5%附近了，我也非常不喜歡半地下的公寓，因為買房地產總是盡量想著撤出策略，你不喜歡肯定也有很多人不喜歡，賣的時候不太好賣，至於為啥點擊率高，成為HOT HOME,也可能是現在出來賣房的太少。即使是空房這樣踩著紅線的房產是否值得投資，那麽還需要很多進一步的分析了，比如你是否看好這個鎮這條街的增值前景，你的租戶大概是一些什麽樣的類型（這邊藍領為主）你是否能夠處理得了，房子是否好租（之前分析，麵積有點小，兩室一廳招來的不太可能是單身，至少是兩口子 ，甚至拖家帶口的），房客是否好管理（一個肯定比幾個好管理），是否有on-site的管理處（看描述應該是沒有），自住率大概多少（低於50%可能不太好貸款）等等。
紙上談來終覺淺，最後還是要躬行，畢竟一下子好幾萬的就要出去，那至少去周圍轉一轉，白天轉一轉，晚上轉一轉，看看租戶停的什麽樣的車大概了了解租戶的背景，感覺一下氛圍環境，有open house （房產2這周末有，所以應該是空置的）去看看，至於最後成交的價格，我覺得有可能都在叫賣價附近，房產1可能會低一點，也就最多低個五千或一萬的樣子，房產2看起來好像沒有什麽投資價值為啥還是可能賣掉呢，因為畢竟還有自住的剛需，而且自住的買家可能最低自付3.5%（FHA貨款），所以投資客如果遇到這樣的競爭對手，算了五大頁也沒用，最後有了賣價我們最後加個小更新，看猜得對不對。
(Update on 12/16/2020), 1 的成交價是16.5萬，與想象的差不多，比要價低了五千左右。2的成交價是19萬，比要價低了四千左右。
Marlborough我們還一直在考察一直看感興趣的標的，但是目前為止還沒有下手。
243 Boston Post Road East #6,
Marlborough, MA 01752
$232,605
2 Beds
1 bath
994 Sq Ft
Off Market
This home last sold for $190,000 on Oct 15, 2020.
https://www.redfin.com/MA/Marlborough/243-Boston-Post-Rd-E-01752/unit-6/home/11643106