建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
博文
(2022-01-20 10:13:12)
CapRate是淨租金收入（NOI，orNetOperatingIncome）和房價之間的比率。NOI是租金收入減去所有不包括貸款的其它費用，可以理解為用現金買房一年的淨租金利潤。
比如花10萬買個房子，一年收到租金是10000，各種費用（不包括房貸）總共3000，那麽這個房子不包括房貸的淨租金利潤是10000-3000=7000，它的CapRate就是7000/100000=7%。
一.商業地產（包括公寓樓）
CapRate主要應用於商業地產[閱讀全文]
(2022-01-19 03:14:34)
若不考慮稅收因素，地產投資可以通過四個方麵獲利：
一.大市增值（通脹和其他因素）
二.人為增值（ValueAdded）
三.付掉的本金（LoanPaydown）
四.現金流 這四條中，除了第三條付掉的本金在利率是3~5%的範圍內的回報率大約5%，這一單獨回報無法滿足我們的投資要求外。其它三條中隻要把一項做好就足夠了。 Flipper是靠第二條吃飯的。 很多人在房價不增值的地[閱讀全文]
二.人為增值（ValueAdded）
三.付掉的本金（LoanPaydown）
四.現金流 這四條中，除了第三條付掉的本金在利率是3~5%的範圍內的回報率大約5%，這一單獨回報無法滿足我們的投資要求外。其它三條中隻要把一項做好就足夠了。 Flipper是靠第二條吃飯的。 很多人在房價不增值的地[閱讀全文]
(2022-01-17 13:43:46)
經常會聽到有些朋友問，我這個貸款的利率和費用是否合理？這篇文章，試圖幫助這些朋友自己來回答這個問題。 基本思路是：先根據幾個權威性機構發布的全國平均利率，在此基礎上再進行一些調整。因為這些發布的全國平均利率都有一定的局限性，比如，有些隻局限於自住屋等，所以需要再做進一步的調整。 這裏隻講滿足兩房機構標準的常規貸款。 一.權威機構的[閱讀全文]
(2022-01-16 14:38:12)
沒有人喜歡別人的批評，大度如唐太宗李世民者也不總喜歡別人的批評，至少從情感上講。
但良藥苦口，我們讚同的意見大多是無助於進步和提高的。如果有人告訴你1+1=2,你肯定會讚成，但這種讚成對你的提高有幫助嗎？但如果有人說1+1=3，他說得可能不對，但至少會引起更多的思考，也許他是說兩個人的合作可以等同於三個人的單打獨鬥，這樣才會促使我們再思考和進步[閱讀全文]
(2022-01-14 20:08:05)
一位日本地產大亨曾經這樣說過，大體意思就是說一種地產運營模式至多隻能持續十八個月就需要變動，或者需要改變房產的類型、或者需要改變區域、或者需要改變經營模式等，因為市場是在變化的，所以應該與時俱進。我已經記不清他是說那裏的市場了，因為他說這話顯然不會適用於所有的市場，比如像美國中西部、包括我們家駐地，房價幾十年變動不大，他說的話也就[閱讀全文]
(2022-01-14 02:59:37)
昨天寫過一篇文章：
地產投資也得保持一個開放的心態
現在想來，裏麵淨說自己了，把重要的事忘說了，所以現在再多加幾句。
昨天看新聞，NBA球隊火箭隊的老板、同時也是賭場和賓館主人的TilmanFertitta套現重貸，拿出了2.5億元現金，他當然很高興了，這個可以說是資本運作。
老版主JY大佬說他自己投入87萬買了個公寓樓，經過運作租金漲上去後，套現重貸拿出了2米[閱讀全文]
(2022-01-11 18:54:43)
網友妹妹的一番言論，算是犯了眾怒。我是讚成她的投資理念的，盡管我不同意她以下幾點：
我不認為任何人有能力timemarket
我不認為必須要1000萬資產以上才有資格那麽做
我希望她的表達能稍微技巧些
先說說我自己，我絕對算不上個富裕家庭，即便是現在。家庭收入很低，花了三四年的時間才積攢了很少幾萬起步資金，不貴的自住房倒是拿出了一些資金。我主要[閱讀全文]
(2022-01-08 11:16:02)
按照美國稅法，投資房的各種維修費用在報稅時必須要分出是維修（repairs）還是改進（improvements）。維修可以在當年直接減掉，而改進則必須一年一年的折舊。所以費用是維修還是改進，幹係重大。關於如何分類，IRSPublication和稅法書裏都有明確說明。一般來說像換新屋頂，或換新空調等屬於改進；而換掉部分壞掉的瓦片，或者修好不工作的空調等屬於維修。 地主們當然希[閱讀全文]
(2022-01-07 10:27:09)
一般情況下，美國投資房的購買以及後來可能的重貸(refinance)都會有各種各樣的費用（稱為Settlementcosts，或closingcosts)，這些費用該如何報稅呢？根據IRS公布的資料（IRSPublications），以及讀到的有關報稅的書，現在來探討一下。
實際上，隻要把IRSPublication551（BasisofAssets）中關於Settlementcosts這部分讀明白了，也就知道答案了。IRSPublication551的原文如下：
Settlementcosts.
Yourbasis[閱讀全文]
(2021-12-09 08:39:08)
我以前用的傘險是個人傘險，比較貴。我的情況稍微特殊些，因為房產分布在好幾個州，不同州的房險政策差別很大，很難找到合適的傘險。隨著出租房數目的增多保費更是越來越貴。
StateFarm傘險
以前就在論壇上看到網友們推薦StateFarm，說StateFarm可以分成個人傘險和商業傘險：把車子和自住房放在個人傘險之下，而把出租房放在商業傘險之下，價格也不貴。谘詢了後覺得[閱讀全文]
