建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
若不考慮稅收因素， 地產投資可以通過四個方麵獲利：
一. 大市增值（通脹和其他因素）
二. 人為增值（Value Added）
三. 付掉的本金（Loan Paydown）
四. 現金流
這四條中， 除了第三條付掉的本金在利率是3~5%的範圍內的回報率大約5%，這一單獨回報無法滿足我們的投資要求外。其它三條中隻要把一項做好就足夠了。
Flipper 是靠第二條吃飯的。
很多人在房價不增值的地方單靠第四條現金流就可以做得不錯。
再說大市增值部分。
美國過去120年曆史房價平均增值約3%， 通脹率也約3%，也就是說實際增值是0%（去掉通脹），但近半個世紀，曆史房價增值加快， 遠高於3%。我們不妨還是用3%的速率。
如果房價平均增值3%， 通脹率3%，若用現金買房，房價增值回報率是0。
但若用25%的首付買房，房價增值帶來的實際回報是：
3%*4 – 3%（通脹率）= 9%
也就是說通脹+杠杆就可以使你獲利9%，當然這裏假定租金能涵蓋利息。
我自己主要是依靠第一和第三， 當然這樣做， 風險控製很重要。我從不買有負現金流的房子，隻要不為負， 初始現金流的多少對我不重要。這是因為我的整個房產投資組合的現金流比較差，如果整體現金流比較好，單個有負現金流的房子問題也不大。
其實，一個市場的好壞就是看， 增值 + Cap Rate 那個高？
比如:
A: 增值 0，Cap 10
B: 增值 5，Cap 5
這兩加者起來都是10%， 差不多， 但A費的力氣要多，尤其請PM管理的話A的耗損大，所以自己不管理，應該找增值潛力好的地區B！
若靠現金流就得賣苦力(哪怕是你手下員工的)， 並且你做苦力的回報也不見得比別人好。
這裏沒有說那種操作方式最好， 隻是說地產投資有很多方式，找到適合自己的方式就好！
建寧 2022/1/13
一般情況下，我們說的回報是指自己實際投入資金的回報。 比如買了個房子10萬， 首付是2.5萬（25%）, 如果房價增長3%，增長了 3000，這3000是10萬房價的3%， 而是實際投入資金2.5萬的12%： 3000/25000=12%。
或者從另一個角度， 房價增長3%， 又加三倍杠杆（25%首付）， 實際回報應該是 3%（2.5萬自己資金）+3%*3（借貸的資金）=12%。
這裏的4是哪個數值，沒看懂。麻煩解釋一下。謝謝