小議 Cap Rate

Cap Rate 是淨租金收入（NOI，or Net Operating Income）和房價之間的比率。NOI是租金收入減去所有不包括貸款的其它費用，可以理解為用現金買房一年的淨租金利潤。

比如花10萬買個房子，一年收到租金是10000，各種費用（不包括房貸）總共3000，那麽這個房子不包括房貸的淨租金利潤是10000 - 3000 = 7000，它的Cap Rate就是 7000/100000 = 7%。

一.  商業地產（包括公寓樓）

Cap Rate主要應用於商業地產中，是商業地產估值最重要的一個指標。 一個200萬的房產，如果Cap Rate是5， 容易算出一年的NOI是10萬。 反過來，如果知道一個物業一年的NOI是10萬，當地同類物業交易的Cap Rate是5， 也容易知道這個物業的估值： 10萬/0.05 = 200萬。

當然，Cap Rate不是絕對的，也有當前Cap Rate和未來預估Cap Rate的差別。比如，如果當前當地同類物業交易Cap Rate是4，你買了一個當前Cap Rate 是3的物業，至少單純從價格上來說你買貴了。但如果你知道這個物業由於管理不善，租金遠低於市場值，並且你有信心買下後通過各種措施使租金提高，並且能夠使Cap Rate增加到5，說明你買了個不錯的物業。

二.  獨居屋（Single Family）

大多數人認為Cap Rate對獨居屋沒用，因為獨居屋的房價與Cap Rate沒半毛錢關係，同一城市20萬的房子和200萬的房子 Cap Rate不可能相同，這些都是事實。

但Cap Rate卻是我經常用到，並且對我來說非常重要一個指標，包括用於獨居屋。我很少用現金流來衡量是否該買一個房子，但我幾乎每次都要計算Cap Rate。

我用它的目的主要有兩個：

1.  不同地區回報對比

我的投資是不分區域的，也就是說我在多個地區都有投資，經常需要對比兩個城市的投資回報，也不過是比較增值和租金利潤。在租金利潤對比方麵，沒有什麽指標比Cap Rate更簡單直接的了。

2.  檢測正負杠杆

如果貸款的利率是4%，而物業的Cap是5，說明在租金回報上是正杠杆；而如果物業的Cap是3，租金利潤上則是負杠杆。盡管我很少用負杠杆買房產，但Cashout Refinance時卻經常會碰到負杠杆的情況，所以得權衡一下，或者至少知道是負杠杆這一事實。

實際上，隻要知道貸款利率和Cap Rate，現金流的情況基本上有個八九了。比如如果貸款利率和Cap Rate都是4%， 25%的首付基本能打平。隻要Cap Rate高於貸款利率，基本就值得買。這裏注意，Cap Rate要靠譜，或者用真正的Cap Rate, 或者預估Cap Rate時要保守一些，我預估的時候一般用租金的75%，這個對於非常舊的物業，雇PM管理的話，仍然是一個太樂觀的估計。如果是新房子，或者自己管理，可能還靠譜些。

我喜歡Cap Rate最重要的原因就是計算簡單，要評估一個房子值不值得買，隻要用75%的租金，減去地產稅、保險和HOA，就能得到NOI，除以房價就能得到Cap Rate，再和貸款利率比較一下，基本上就差不多了，這個口算就能算出來，根本不需要複雜的計算。

當然，大多數人投資一般會局限在某一區域，沒有多個區域橫向比較的需要；再者，大家對自己的區域租金利潤是正杠杆還是負杠杆基本都已經有所了解， 比如中部現金流好的地區租金利潤很少有負杠杆的情形。同樣，在像加州灣區和曼哈頓等高房價地區，租金利潤基本上是負杠杆。在這些情況下，檢測杠杆的正負已經沒有必要了，而知道正負現金流的具體數字，更具實際意義，對此我深為理解。但這不是我自己經常麵對的情形。

建寧   2022/1/18