建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
一位日本地產大亨曾經這樣說過，大體意思就是說一種地產運營模式至多隻能持續十八個月就需要變動，或者需要改變房產的類型、或者需要改變區域、或者需要改變經營模式等，因為市場是在變化的，所以應該與時俱進。我已經記不清他是說那裏的市場了，因為他說這話顯然不會適用於所有的市場，比如像美國中西部、包括我們家駐地，房價幾十年變動不大，他說的話也就不見得適用。
在次貸危機低穀，以黑石集團為代表的大金融機構開始進軍獨居屋出租市場，在泡沫重鎮大舉掃購獨居屋。但隨著房價的快速反彈，到大約2015~2016年的時候，有些機構已經意識到，買舊房已經不如新建房從經濟上來更有利了，於是在鳳凰城、達拉斯等地，開始出現完全新建的built-to-rent獨居屋社區。以前開發小區是賣給個人的，現在大機構開發整個小區隻租不賣，他們也是在因應市場的變動。
我於2012年跟風朋友到加州中穀泡沫重鎮買了兩個便宜房，一年半後房價幾乎翻倍，而租金卻一分都沒漲。市場已經變化了，我也得變，打一槍換個地方也無妨，於是我又跑到佛州。其實這兩個市場有一個共同點，都是泡沫重鎮，房價都嚴重低於建築成本。
但到了2016年，連我這門外漢也開始意識到，在有的地區，買舊房子已經沒有買新建的房子更有利了，於是我就開始投資新房子。主要是轉戰西部山地州，因為當時西部山地州的前景很好，結果取得了很好的結果。但現在，西部山地州有些區域的房價太虛高了， 麵臨著下行的壓力。
我的投資肯定有狗屎運的成分，但我在自家門口蹲了二十年，盡管院子經常見到狗屎，但還真沒遇到過這種狗屎運！
有道是風水輪流轉，當我剛開始投資新建房時，建商沒名氣，投資者很少，建商需要費力地拉顧客，咱是大爺！咱現在不同了，建商聲譽好了，投資者多了，好事已經輪不到咱們了，人家變成大爺了，與時俱進的結果就是人家從孫子變成大爺，咱從大爺變成孫子了！
關於地產投資策略，若能自己管理，我不鼓勵遠程投資。像維修高手快哥、高帥富、新地主剛上路等這些大拿們的模式更容易複製，因為他們可以人為創造增值。但要合理利用人工杠杆，資本運作不隻包括資金杠杆，也包括人力杠杆。
若是不願意自己管理的，像我這樣選擇投資熱點城市就是不錯的模式。注意，這裏說的熱點城市並不見得是昂貴的城市，其實像灣區那樣昂貴的城市並不見得是最好的選擇。
應該選哪些呢？
PricewaterhouseCoopers 和 Urban Land Institute 每年大約九月份或十月份的時候都會發布一份下一年關於美國和加拿大的房產趨勢報告，名稱叫“Emerging Trends in Real Estate”。這份報告是非常權威的，它既不是幾個聰明的大神們拍拍腦瓜想出來的， 也不是大數據給鼓搗出來的，而是每年真真正正地訪談和民調上千個地產行業專業人士匯總而成的， 這些專業人士包括地產投資者、建商、貸款銀行，物業管理、經紀人， 總之是地產行業各種各樣的人，所以說這個報告基本是行業的共同看法。
所以，如果你想遠程投資而又無從下手的話，這份報告是個非常好的起點，並且，這些Emerging Market 並不都是非常昂貴的，仍然可以找到有現金流或現金流能打平的城市。
每年的報告都是可以免費下載的pdf 文件，隻要google “emerging trends in real estate 年份 pdf”， 就可以查到。另外你也可以查查過去幾年的，如果一個城市連續幾年都在名單上說明更有潛力。
這是2022年最新的pdf:
Emerging Trends in Real Estate 2022
可以選前幾名，價格不是太高， 地產稅率低於1.5%的。
建寧 2022/1/11
注：這篇文章不是建議你現在該幹什麽， 而是長期投資策略和模式！
1）南部州大多是紅州，工會勢力弱，鼓勵經濟，公司容易生存
2）南部氣候利於生產， 北部冬天冰天雪地影響生產
3）南部本來夏天天氣炎熱，無法住人， 空調的出現， 解決了這一問題
4）氣候熱的地方利於老人身體
等等。我感覺經濟政策應該是最重要的因素。
移民多應該是個因素， 但不見得是太大的因素，哪裏容易生存， 人們到哪去。
和人群往南移，和南美移民多在南方有關吧？