美國投資房維修費用報稅的三個Safe Harbors

按照美國稅法，投資房的各種維修費用在報稅時必須要分出是維修（repairs）還是改進（improvements）。維修可以在當年直接減掉，而改進則必須一年一年的折舊。所以費用是維修還是改進，幹係重大。關於如何分類，IRS Publication 和稅法書裏都有明確說明。一般來說像換新屋頂，或換新空調等屬於改進；而換掉部分壞掉的瓦片，或者修好不工作的空調等屬於維修。

地主們當然希望可以把越多的當做維修直接減掉，但IRS可不這麽想。盡管IRS大部分時間都扮演著壞人的角色，但他們偶爾也會發發善心，給地主們，尤其是小地主們一點恩惠，更重要的是可以減輕一下他們執行這些稅法的負擔。於是IRS在2013年頒布了（2014年開始實施）關於維修費用的這三個Safe Harbors， 隻要滿足其中的任何一個，維修和改進費用都可以選擇在當年直接減掉，不分類別。

具體就是說，隻要滿足規定或是費用低於一定門檻，小錢就沒必要再分維修還是改進了，統統允許在當年可以直接減掉。其實這也合乎情理，比如說你花20塊錢買了個新電器，顯然應該算是改進而不是維修，但如果連這麽點小錢還得每年去折舊，還不煩死人！

這三個Safe Harbors，應該按照以下順序來逐一檢查是否滿足：

• Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）
• Safe Harbor for Routine Maintenance
• De Minimis Safe Harbor

下麵就分別談談這三個 Safe Harbors。

1. Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）

若要滿足Safe Harbor for Small Taxpayers，每棟房子建築物的 “Unadjusted Basis”要低於100萬，並且每年的總維修費用應該小於以下兩者的最小值：

• $10,000
• 建築物“Unadjusted Basis”的2%

這裏的Unadjusted Basis， 是指房子的購買費用，減去土地的價格， 再加上後來的改進（improvements）。

舉個例子：

花20萬買了個房子，其中土地為6萬， 後來又花1萬換了個新屋頂。
那麽這個房子的 Unadjusted basis 為:
      20 – 6 + 1 = 15萬
每年滿足SHST的費用上限為：
      15萬*2% = $3000
也就是說如果這個房子一年維修和改進的總費用不超過3000美元，報稅時可以按照SHST直接減掉，即便是改進。

這裏需要說明的是，SHST的限額是針對每一棟房子的，如果一個業主有多棟房子， 每一棟符合SHST的房子，都可以單獨利用這個Safe Harbor。

由於SHST的最大可能上限是1萬，若要充分利用這一最大限額，2% 就意味著房子的 Unadjusted basis 必須要至少是50萬，所以個人感覺這一 Safe Harbor 對2~4單元等小型多單元比較有利。 比如買一個fourplex，比較容易有50萬的Unadjusted basis，這就意味著可以很容易滿足1萬的限額，像換個新空調，甚至換個新屋頂，1萬也可以做下來，都可以按照這一Safe Harbor直接減掉，不必再去折舊，省心又省稅！

2. Safe Harbor for Routine Maintenance

這一Safe Harbor是指隻要是Routine Maintenance，這個費用就可以當年直接減掉。與其它兩個Safe Harbors不同的是，Routine Maintenance Safe Harbor 沒有數額限製，隻要符合Routine Maintenance的要求， 就可以減掉。

問題是如何認定是否是Routine Maintenance。 一般意義上的 Routine maintenance 包括兩項:

• inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and
• replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts.

前一項即便沒有Safe Harbor，也可以按照正常的維修費用報掉，所以這一Safe Harbor主要是針對第二項的，對什麽是Routine maintenance， 有兩條限製：

• Ten-Year Rule：10年內必須要做過2次或2次以上
• No Betterments or Restorations: 隻能是維護， 而不能是升級或改進。

感覺這一Safe Harbor對小地主用處不大。對小地主來說，像空調，水管等的年檢和維護， 不可能超過$2500, 所以用下麵要提到的De Minimis Safe Harbor比這更直接， 也不容易引起疑問。而對擁有大型物業，像大型公寓，辦公樓等的大地主，他們每年的維護費用可能會遠超$2500， 這一Safe Harbor可能對他們來說用處就比較大， 因為這一Safe Harbor沒有最大數額限製。

3. De Minimis Safe Harbor

De Minimis是拉丁語， 英文是minor 的意思，就是說若是小錢，當年就可以減掉，IRS具體規定是：

If you have an applicable financial statement (AFS), you may use this safe harbor to deduct amounts up to $5,000 per invoice or item (as substantiated by invoice). If you don't have an AFS, you may use the safe harbor to deduct amounts up to $2,500 ($500 prior to 1-1-2016) per invoice or item (as substantiated by invoice).

解釋一下就是：若每個invoice 或item的費用少於$2500 （AFS可以到$5000，AFS 是指Financial Statement符合GAAP標準，被審計公司正式審計過，一般小地主可能很難做到）， 可以當年直接減掉。注意這裏是per invoice， 或per item。

per invoice比較明確， 就是說若invoice低於$2500，肯定沒問題。

若是per item的話就必須要寫清楚（substantiated by invoice），比如說如果你換了5個新窗戶， 每個$2000，如果在invoice 隻寫了 "replace windows, total cost is $10000"，那是不滿足Safe Harbor $2500的要求，但若在invoice 上寫明 "replace 5 windows, each cost $2000, total $10000" 就滿足要求了。

那你也許會說，若這樣的話，我換一個新空調， 空調費用是$2400，安裝費是 $600，我寫成兩個item不就得了。這不行， IRS明確規定，安裝費必須要包括在整個費用之內。

有些聰明人會說， 我改裝了個房子花了10萬，隻要把invoice的每一項都寫成低於$2500，豈不妙哉？若你能讓IRS信服， 說明你是真聰明，否則就是假聰明了。 所以， per item並不是自己想怎麽定義就怎麽定義， 必須要是真正意義的item。 比如你請同一維修工同時換新地板$2400，刷牆$2000，這就應該沒問題了！

4. 結語

需要說明一點的是，關於維修費用的這三個Safe Harbors並不是自動的，也就是說你必須要選擇用才能用。一般情況下報稅的時候每個房子都會有三個Checkbox，問你是否想用這三個Safe Harbors， 一旦選擇了某一個Safe Harbor，軟件就會自動產生一份statement附在稅表的後麵，這是我去年一個房子的選擇：

那麽，一個房子同一年可不可以同時選擇用這三個Safe Harbors呢？理論上當然是可以的，並且這種可能也是存在的，但在實際應用中或者不必要，或者三者很難同時滿足。

因為Safe Harbour 1 的限額是包括Safe Harbour 2 和 3 的。 也就是說， 如果滿足Safe Harbour 1，那麽 2 和 3 就沒必要了，同時選擇1&2&3跟隻選擇1的效果是一樣的 。

所以實際應用中隻有4種可能選擇：

• 1 （包括滿足1，1&2，1&3，1&2&3四種情況）
• 2
• 3
• 2 & 3

再看一個例子，比如一年有三個維修和改進， 分別花了3000， 2000， 2400。

顯然 2000， 2400 都滿足Safe Habour 3。

如果假定Safe Habour 1 的限額是5000，因為總額也包括Safe Habour 3的限額， 總額是 3000+2000+2400 = 7400， 不滿足Safe Habour 1。

如果你不選擇用Safe Habour的話，就仍然需要按以前的規則分開維修和改進。

（注：非CPA， 若有錯誤， 歡迎指正！）

建寧   2022/1/6