美國加州，一向被認為是先進資本主義的代表，但即使再成熟的社會，也難免暴露草台班子的影子。謠言四起，荒誕頻現，尤其是在山火災難的背景下。最近美國社會的種種戲劇性事件，讓人不禁感慨：這真是一場“魔幻現實”。
不靠譜言論與現實——我們該如何看待？
不靠譜言論一：一切都是政府的錯
一些人將山火歸咎於加州民主黨政府的無能，甚至批評消防部門應對不力。
點評：我分析，天災占了至少95%, 所以沒什麽值得多說和反駁的。我們普通人需要的和唯一能做到的就是共情，你管人家身價身家幾何，失去家園的感受是人類共通的，我們沒有資格在這個時候去嘲笑譏諷，有本事你先捐個千八百萬地再說。
謠言二：房子燒沒了，幹嘛還要交房貸？
一些人認為，既然房子已經化為灰燼，完全可以放棄償還貸款。
點評：如果真的停止房貸支付，你人在美國江湖行走的信用評分將大幅下降，將來很難獲得新的貸款；而且，絕大多數房子有貸款有保險，保險理賠金是你重建的關鍵。與保險公司合作，把房子重建起來，才是恢複資產淨值的唯一途徑。
謠言三：房租暴漲是房東趁火打劫
災後，LA部分地區房租大漲翻倍甚至好幾倍（是真實的），房東完全是趁火打劫。
點評：房租上漲是市場短期供需失衡的正常經濟現象。當大量有短期住房需求的人們湧入租房市場，供需失衡，價格自然會上漲；但這種溢價會吸引更多空置房源進入市場，最終恢複平衡。人為幹預租金隻會導致少數人受益，大部分人吃虧，被迫遠離自己工作生活的地方。
至於如何在災後重建？來做一個快速的問答：
1. 為什麽重建期間必須繼續付房貸？
即使是富人區的房屋，絕大多數都有貸款，貸款會強製屋主購買保險。這些保險金既是重建的資金來源，還包括災後臨時住宿的保障。LA富人區裏的真正富豪們，可能就會換地方住，不太在乎是不是要自己親自重建，反正他們也不缺這一個豪宅；對於普通中產家庭來說，房子往往是最主要資產，重建也是恢複資產價值的唯一選擇，失去家園的感受難以形容，但人類的韌性就是因為你也幾乎沒有什麽別的選擇，而你和銀行是有契約的，抵押品暫時受損，但是重建好了，這個抵押品又能恢複。
2. 房屋的某些支出能否減免？
房屋被燒毀後，房地產稅會部分減免。房地產稅基由土地價值和房屋價值構成。當房屋被毀，稅基將降低至僅包含土地價值。當然小夥伴也就能立刻看出問題，LA重點是地貴呀，900萬的豪宅，可能土地就值 600萬，房屋本身隻值300萬，所以減免幅度可能有限，比如這個例子，還是得交以前三分之二的房地產稅。
3. 重建需要多長時間？
重建房屋本身通常需要不超過2年，有些快的一年就能完成；但社區重建則是一個更大更複雜的工程，包括學校、醫院、公共設施的修複，以及防火區的重新規劃；再加上最耗時的建築審批流程和施工資源的限製，我覺得整個社區的恢複可能需要3到5年甚至更久。
4. LA的房價會如何變化？
短期內，市場可能因人們恐懼山火風險而波動，以前討厭加州重稅的，地震風險的，現又多了山火，而且以後看起來也是一個長期無解的問題；但長期看漲的人會覺得，這颶風也不是今年的新鮮玩意兒，它每年都來，隻不過今年就是合適的風，合適的起火位置。老錢們可能出走，新貴新錢們會接著來，因為吸引他們的LA還在，美麗的海灣，宜人的氣候，這裏依然是好萊塢的中心，仍然是資本流動的地點，所以LA一定會重建起來，還會更有生命力。
5. 那真正遭遇火災的人們應該做什麽呢？
當地社區互助項目已經迅速展開，包括臨時住宿、食物供應和孩子教育的安置。人們應優先找到臨時住所，穩定家庭生活，再逐步進行心態調整和規劃房屋重建。
6. 如何與保險公司協商理賠？
與保險公司協商的關鍵是最大化賠償金額，這其實與保險公司的利益相背。這個過程大致是：你需要首先聯係保險公司，他們會有一位理算師（adjuster）與你對接，他會跟你在燒成平地的建築門口見麵，他會安慰你說，沒關係的，我們肯定能take good care of you. 然後當你們告別，開始進入郵件交流，就是真正對弈的開始（這個時候你開始聽到新聞裏有一些悲催的故事了，比如有些人已經把房屋轉到了信托名下，但是保險還是在個人名下，然後保險公司因此據保等等）。
那麽針對以前我聊過的所有能賠償的部分，比如建築本身，附屬建築，房屋裏的個人財產，你在重建期間的各種住宿交通，全部都在這些博弈中。我的建議是雇用公共理算師（Public Adjuster），他們代表投保人，專業負責與保險公司談判，確保公平理賠。盡管他們會收取索賠金額的一定比例（如5%-15%，我們家的某出租房為8%，這都是可以談判的）作為傭金，但可以為房主省去與保險公司直接博弈的精力和時間。
7. 那能不能拿著保險公司的“支票”就一走了之呢？
這張支票其實沒有大家想象的那麽好動用。我簡單用切身的例子來給大家介紹一下這張支票： 首先他不是一張支票，而是一係列支票。比如我的保險公司同意了一個金額（當時就是對應保險條款裏的最高金額）, 那麽保險公司會發出第一張支票，大致是總金額的比如五分之一，或者六分之一，其中包括廢墟清理的費用，以及你重建申請許可證和開工的費用。這張支票上寫著很多名字，比如我們請的公共理算師的公司，我們的名字，以及我們貸款銀行的名字。你就很好理解，所有的利益方都必須簽字，這張支票才能生效。
比如我們公共理算師會先收到這張支票，他們簽完字寄給我們，同時附上這張支票8%的費用作為賬單；然後我們簽完字後，要送到我們貸款的銀行去簽字，那讓銀行簽字的代價，就是這張支票必須存入這家銀行的一個代管賬戶，然後我們如果要提錢出來，必須要有對應的賬單，比如已經找好了做廢墟清理的公司的服務，有了對應的報價，已經找好了建築設計師，結構工程師，總包工頭等的相應一期的費用。
此後的支票也類似，銀行放錢出來也是一筆一筆地來，而且他們也會派人去看重建的全部過程：是不是打好地基了，是不是封頂了，是不是開始做水電氣工程，是不是封牆做裝修了。
而且保險公司也會扣在手裏有最後的5-10%，直到你重建完成，通過鎮裏的檢查，拿到了certificate of occupancy (入住許可證)，才能放出最後一筆錢。
8. 重建是否能更好？
答案其實是肯定的。新建房屋需符合當前更高的防火、環保和抗震標準，且大多采用全新的暖通設備、外牆和室內裝飾。對於加州房主而言，如果新房的價值增長不超過120%，仍可以繼續享受**Proposition 13（第13號提案＊）**的低房地產稅基保護。
*加州在1978年公投通過的Pro 13（加州第13號提案）對於房地產稅有很多規定：比如房地產稅率不能超過房產評估價值的1%，房產所有權未變更的情況下房產和評估價值每年增長的幅度不能超過2%等等。
