人總說越懶就越不想動，說的就是我這樣一年都找各種理由不更新的博主，安慰自己說雖遲仍到，今天來盤點我們小家庭2023年財務總結：過去的一整年是認真統計以及管理資產的第四年，比起2022年，家庭資產總值有32%的提升， 這個數字在前一年的數字（2022之於2021）的36%上又有降低，還算差強人意，分類展開說說：
1. 房市：2023年的美國房市在美聯儲高利率的打擊下基本沒啥活力，某些區域甚至可能還有些許回調。我們麻州中部房價倒是沒降，好的房源仍然是擠破了頭，但是整體而言肯定是不如前幾年“不正常”的好日子，增值乏力加高利率造成比較難做重貨讓資金繼續流動起來，我們全年也沒有買進任何一個物業，主要原因是出來的房源實在太少，怎麽挑都沒有挑到物美價也合適且讓我們覺得有激情的房子，好不容易有一兩個勉勉強強的，也沒有搶到；次要原因就是精力集中大半年都在做一個四家庭火災房的重建，雖然錢都是保險公司出的，但是跟總包工頭，還有鎮裏各個部門的溝通，加之最後一輪一輪地檢查複工再檢查，也是弄得身心俱疲，連一直精力無限的領導，在18個月終於完工和招租的九月十月也跟我說想休息一陣子（雖然這個一陣子被證明隻有非常短的時間）。有些許累的時候應該也隻能eyes on the prize，至少結果還不錯：一個百年老房在至少80%重建後舊貌換新顏，麵積增加了640sqft, 房價增值了20+萬，總體租金提高了33%，更為重要的是在保留了原有的3.5%的主貸款的同時，找到一家願意給做出租房HELOC的銀行，拿出了25萬的貸款，為下一次購買做準備。至於其它物業，多戶也都紛紛漲租100-150不等，目前每戶都有平均700+的月現金流（當然前幾年的低利率功不可沒）。除開這些白玉房物業，另一個值得說的是2022年下半年買入的第一個商業貸款的6 家庭，2023年是第一個完整年，經營與管理漸漸上了軌道，在10月有第一個租客搬出做了整體裝修，新的租客新年搬入，目前的整體租金比起購買時已經提高了39.3%，保守估計該物業增值的部分已經達到大家投入初始資金的120-140%，也對得起真金白銀信任我們的合夥人們，同時也不斷積攢管理人與房的經驗，這也是為下一個更大的物業做準備了。
2. 股市：2022年的股市慘淡收場， 2023年又觸底反彈，諸位看官在年初無論買了哪個大科技， 年底都是40%以上的回報，更不要說如果買對了最近在飛的英偉達的話。我們家的股票（管他401K，還是IRA，還是股票帳戶，加密貨幣帳戶，湊一起說），總之占家庭資產比例從去年已經跌到18%，今年反彈至約25%，但是總結起來就是越看越明白，少動就少錯，反正自己看得勤也不會漲得更多，不管分紅型還是增長型股票吧，都是投資別人的生意，說得好聽是庫克或者馬斯克給你打工，說得不好聽也就是他們吃肉你跟著喝點湯的湯的湯。富爸爸的那句話說得很好：要多關注自己的事業，這裏的事業就可以是很泛的概念，可以是自己的職業規劃，可以是自己的副業愛好，不管做啥，總之要多在這些自己可控的範圍裏麵多努力，一夜暴富的概率不是沒有，也是很難重複。想變富需要接受第一要慢慢來需要時間，第二還是得超級努力，不管在任何細分領域（尤其是股票，如果你想打敗花街就看你有沒有花街努力了，否則也隻能做韭菜）， 你都需要做到很了解且很有執行力才能吃到最多的紅利。
3. 關於現金流：每年盤點思考家庭淨值，固然很重要，因為追蹤這個最重要的財務指標可以深入了解影響財富狀況的日常選擇並據此提高自己的自律性，但是另外一個帳本也越來越重要，所以單獨拎出來警醒自己，也就是現金流的管理，或者說月月的收入和支出，以及是否有對抗風險的應急儲備。比起疫情前，我們家的W2收入翻倍了都不止，但是每個月還是接近於月光，當然我可以解釋說，哎這不有個開始上日托的小朋友嘛，這不又買了一個新車在付車貸嘛，這不現在物價都通脹了嘛，而且畢竟我們還有十餘個物業在提供大量的正現金流，而且我們真心不是浪費的主，但凡有點錢也立馬提入了新的房產，所以比起陷入中產階級陷井的朋友們已然好太多了。但是正因為一直頂著預算有新的購買，有空置裝修，這一兩年也常常因為有額外的現金流略有點大手大腳，所以也常常有資金周轉不開的狀態，有被迫借用信用卡以及賣掉股票的經曆，所以偶爾會有一些財務上的不安全感。
再說說2024展望，又到了最喜歡的一本正經胡說八道的時候了：
1. 個人職業規劃：這次應該把個人職業規劃放在最前麵，因為這是占據我們人生幾乎最多時間的戰場，工作是很重要的，以前看奇葩說，青雲說隻有工作可愛了，生活才會可愛，在我們還是W2雇員的人生裏，這句話就是正確的。但是看待自己為別人打工的日子其實不可能與下麵的234分開來看的，2是家庭財務安全，34統稱為投資吧。我在單位午餐時間聽我的同事們聊天，某些同事聊自己多麽不滿意現在的工作或者工資，或者不滿意現在美國政府的某些政策，聽這樣的聊天內容，我就一直警醒自己我不要過這樣的人生，因為我們永遠都要對自己的選擇負責，如果對自己的工作不滿意，對自己的收入不滿意，我們有這樣那樣的負麵情緒，擔憂甚至憤怒，都是在提醒我們適時改變。我們不能一直whining卻一直什麽都不做。我慶幸過去的幾年裏通過各種努力，我們家財務相對安全，各種投資上了軌道，所以更讓我學會了投身於我自己喜歡的工作，我找到最吸引我，也最能給我帶來回報的工作跳了槽，並且一直跟厲害的人學習，即使初創企業有風險，在這兩年未必能繼續持續下去，我也不覺得再換個工作崗位有什麽難度。
2. 家庭財務安全：前麵略提到，我們要為自己的選擇負責，尤其是自己的財務選擇，因為前麵所說由於現金流的某些問題帶來的財務不安全感就是我們犯的錯誤，也在提醒我們一定要做好改變，所以在2024年我的目標就是還完所有短期借貸的信用卡，把儲備金放到一定程度，如果我們再投資需要更多的資金，那我也希望仰賴於自己集資或者另辟蹊徑掙錢的能力，而不是把自己逼到牆腳。總之每個月的財務是否有贏餘，投資資產是否能有結餘（比如是否有正現金流）以及是否有足夠的儲備金應付各種突發狀況帶來的財務安全感，是一切擴大再生產的基石。
3. 房市：2024年將繼續是scale up的一年，主戰場上鳥槍不一定能換得成炮，至少換個連發槍。正如前麵說的，錢和經驗都有不斷地準備，也與好幾個本地小銀行在過去幾年建立了良好的關係，會繼續與好幾個合夥人一起在本地市場深耕，盯準6-12的多家庭（甚至更多，那就要看運氣和融資的能力了），但是也想過如果實在沒有特別合適的，也可以數個小多家庭（3+）一起經營。主戰場外還可以有其它的小型戰場，比如想給爸媽買個單獨的一碗湯距離的房子居住；比如想找一些隻能借助hard money loan的flip或者BRRRR項目，總之繼續做自己擅長的，那就是房產上解決問題和創造價值，房產投資有著陡峭的學習曲線，但隨著更多的專業知識和經驗，就會“越老越吃香”，風險也會慢慢降低。目前我們還沒有已經快談下的物業，也隻能胡謅一些散亂的想法：比如眼睛一直都要在市場上關注交易，才能持續地把握市場的脈膊；比如要開始多與本地的房產投資者們建立聯係，畢竟5+的多家庭市場更多的就是看網絡的人脈，有些好物業就是不會到MLS就易手了；比如要繼續維係和依賴職業人士，是需要持續地為雙方提供價值，單打獨鬥也大概率隻能是小打小鬧；再比如有時不太完美的交易也總是好過什麽都不幹。其實總結下來就是幾個字，繼續幹就對了，利率高根本不是買不買的大前提，對應的購買價和期待的回報率才是。
4. 股市：在我們這個著重房產投資的家庭裏，分散資產已經是不存在的，我覺得當人知道自己擅長什麽也知道自己在幹什麽的情況下，就更要把雞蛋集中放在成功率最高的籃子裏，而不是放在好幾個概率不明需要運氣的籃子裏。我這樣說並不是說我們家完全不投資股市 ，甚至會把自己的401K，IRA都提出來放在房產裏。因為前麵我也說過，持續增長很重要，財務安全也很重要，成功率再高的事情也總是有風險的，自己的家庭也總是需要一些保障且還要有東山再起的資本的，自住房在這個範疇，養老金也在這個範疇，所以我們也總是把自己的401K和IRA的配額存滿，前者配置大盤，後者配置一些自己看好的個股，我們隻是沒有指望這些錢來變富而已。前段時間有看到未“分裂”前的投壇有加州ID矽穀居士出來講高收入家庭怎麽靠投資指數基金在48歲就能有11米的淨值的，所以又有了股市房市孰優孰劣之爭。這種問題其實沒啥好辯論的，在每一個家庭麵前其實不是一道選擇題，看好哪個就去投哪個。每個家庭大概如何走向，跟個人性格和既往財商教育有很大關係：如果財務保守的（比如瘋狂還3%自住房貸的），有些懶散的，有些社恐的，（光是想起來租客管理就）怕麻煩的，那就很難長期做一個地主，同時還會多看那些不幸地主們的故事，或者靠指數基金致富的故事來安慰自己是做了一個正確的選擇。如果我非要來評價，那個48歲11米的故事，我看到的更多的不是長期的高收益率，而是極度的規劃和自律，首先兩口子是兢兢業業的雇員，且還有長達十幾二十年每年30%+的儲蓄率，且還計劃開心地工作到65歲。因為我是可以在房市和股市有選擇的，我是覺得我不會選擇那樣的人生的，我不想在本職工作幹到退休，我想靠房產的現金流早些從本職工作退休讓我探索人生的更多可能性，而且在房產這個領域越多做越覺得有意思，畢竟有太多可以創造價值的機會，而且機會還掌握在自己手裏。至於矽穀居士的故事是否代表指數能夠完勝房市呢，那麽我也找一個很奮鬥的另外一個加州人的故事來對比吧：都是高薪人士，都是坐標矽穀，也是one rental at a time書的作者，2000年股市泡沫破裂，200萬股票瞬間變40萬之後開始痛定思痛投資房市 ，one rental at a time，2018年初正式退休了，退休時候的年齡正好也是48，他的房產投資在未做任何眾籌的基礎上現在有180+個物業，開心地到處旅遊著做youtube出課程出書做演講做采訪, 又能在另外一個他喜歡的領域發光發熱了。
1. 高利率：“利率高根本不是買不買的大前提，對應的購買價和期待的回報率才是“
2. 重倉擅長，輕倉保障：“我覺得當人知道自己擅長什麽也知道自己在幹什麽的情況下，就更要把雞蛋集中放在成功率最高的籃子裏，而不是放在好幾個概率不明需要運氣的籃子裏。我這樣說並不是說我們家完全不投資股市 ，甚至會把自己的401K，IRA都提出來放在房產裏。因為前麵我也說過，持續增長很重要，財務安全也很重要，成功率再高的事情也總是有風險的，自己的家庭也總是需要一些保障且還要有東山再起的資本的，自住房在這個範疇，養老金也在這個範疇，所以我們也總是把自己的401K和IRA的配額存滿，前者配置大盤，後者配置一些自己看好的個股，我們隻是沒有指望這些錢來變富而已“