數據控的我，在今年最後一個交易日的昨晚就把家裏的資產負債表以及相關的所有財務信息整理好了，與領導一起研究：2022年是認真統計管理資產的第三年，比起2021年，家庭資產總值有36%的增長，這個數字比起2021年之於2020年的56%增長是有相當放緩的，正如去年所說的一樣：奮鬥初期基數比較小，投資比較激進，可以有比較高的增長率，基數分母不斷增加，同時遇到一個“淒慘”的年份（2021年毫無疑問是屬於這個範疇的，下麵展開說說），那麽想獲得一個比較高的收益就會非常難，所以整體我們還是滿意的，同時會一直持續地做這樣的總結不斷地激勵自己的小家庭。
1. 房市：今年好多小夥伴的淨資產可能出現停滯，甚至有萎縮的情況；如果說我們這個小家庭的資產還有相當比率的增加，也主要來自於手裏的數個美國房產。從2019年初我們一直采取防禦式的投資方式（即在好區尋求有主動增值潛力，同時重貸仍然有現金流的房產，在疫情期間利率奇低的時候也遵循了這一準則），終於在危機開始顯現時體現了其價值：比如疫情之前之中購買的物業價值年初到現在沒降微升，又比如今年持續購買的兩個物業，選得好下手快妥善經營，也能用這種方式做到第一年紙麵cash on cash盈利超過50%；再比如好區某個物業，今年遭遇很大的火災，用保險公司賠付的錢重建，以code upgrade的正當理由多建了一些麵積，追加了deck以解決三樓的第二出口的難題, 順便解決了以前的舊水管/鉛/空調/洗衣烘幹設備入戶等諸多老問題，火災重建對我們來說算是因禍得福，房屋價值至少增加了25%（如果把貸款杠杆加上，這個現金回報率更是相當不錯），同時好區的房租也能跟得上房價的增長，為下一次重貸抽出資金做好準備，也算另類的BRRRR了（以後單開貼細講）。
2. 股市：股市真是跌得沒有什麽好說的…… 我們家沒有trader, 股票是buy and hold， 401K持續存滿投資標普500基金；roth ira+stock也算努力抄了一年的底，基本放在自己長期很有信心的科技個股上，去年很得意地說我們家重倉特斯拉，也喜歡木頭姐的ARKK基金，收獲也頗豐，今年這至少膝蓋斬的情況下要被迫總結，也算打臉…… 算下來被動指數基金全年差不多虧損18%，而個股+crypto整體虧了60%; 以至於股市去年還占了我們家庭資產的40%，今年則跌到了20%以下，雞蛋越來越向一個籃子集中。
3.家庭財務情況：雖然上麵總結一好一壞，但是家庭財務的堅實基礎至少在目前還是穩定的兩份W2收入，依然為別人的事業在努力奮鬥。我今年跳槽成功，升職加薪，這樣離我們家的一個五年小目標（即我一份W2足夠養家提供保險，而領導可以從本職工作退休從事鍾愛的房產投資事業）越來越近了, 此處給自己鼓掌。
4. 自己的事業：如上所說, W2可以帶來自己的職業成就感，但最終還是為別人的事業服務，人還是應該要開始考慮專注於自己的事業，比如今年：領導用自己的房產經紀執照接了不少私活，代表自己買房，同時幫朋友買自住房投資房（在一直關注市場的同時，有了更多的對於賣家買家還有經紀人心理的了解和把握，當然再有額外1099收入豈不是更好）；更重要的是跳出舒適區，做GP，與朋友們合夥買了第一個6家庭的物業，完成第一次商業貸款，目前正在認真管理經營中，也開始有許多朋友認可領導的房產投資眼光和管理能力，有可能開啟未來更多的合夥投資的篇章。
再說說2023年展望：
去年寫的現在看來仍不過時：在年輕有激情也積極投資的道路上，一直也需要詢問初心，投資的終極目的是什麽？更多的資產，讓一歲多的小朋友未來成為一個信托基金小孩，甚至完全不用工作? 自己能財務自由從事自己喜歡的事業，而這個事業又是什麽呢？有了所謂的財務自由能花更多的時間陪伴家人，但是現在似乎為了這個目標忙得昏天黑地，也沒有太多時間與家人相處和交流，會不會有一天子欲養而親不在？
1.所以關於未來的展望，最首當其衝的人與人的關係，我們都需要隨時告誡自己，財商固然需要不斷投資，情商更需要，關於家庭的親密關係絕不是隨便就能維係的，而是持續不斷地互相妥協與互相成就，這些我們與我們父母之間的，我們互相之間的，我們與我們的下一代之間的，還有更多我們與朋友/投資夥伴之間的，是一門一直要認真進修的課程。
2. 沒用的感性的說完了，來聊聊美國房市，以及2023年能做什麽？美國房市麵臨的問題有且似乎隻有一個：高通脹終於轉變成一個全民怨聲載道的，同時美聯儲需要首要解決的問題，隨著基準利率逐漸升高，房貸利率也從年初的3%到現在的6-7%之間，需要大量地借貸的房地產投資行業，麵前的困難顯而易見：房價仍居高不下，購買力卻急劇萎縮，需求端雖然壓力大大降低，沒那麽多人一起搶房了，但是供應端也未必就能給力到轉換一買家市場，所以結果就是更難找到一個房貸及其它開銷能匹配房租的投資標的了（也就是有現金流的房產著實難找）。當下的情況，全世界似乎都盯著美聯儲的動作，而美聯儲則盯著通脹/就業/消費數據，鷹也鷹不上去了，深怕把美國經濟真正搞衰退了；但鴿也鴿不下來，通脹帶來的民怨沸騰，政治壓力自不必多說。每個人對待我們麵對的困境都有自己的主張，我來說說我們的一家之言：
高利率會是一個持續的事件嗎？或者說低利率的時代已經徹底結束了嗎？
我竊以為這不是一個長期持續的事件，但是也不代表最終我們能回到那個美聯儲還在堅持的溫和通脹(2%)的時代了，所以早接受現實（也許未來長期就是至少會有4-5%利率）早適應現狀很重要，不能總因為我們曾經見過這個價格，享受過這個利率就永遠在觀望在等待，以後回頭又後悔當年怎麽不買。
那未來無論是怎樣的利率對我們房產投資有影響麽？
我覺得沒有，至少不會是決定性的影響。從我們投資伊始（你可以評論說我們時間太短，不具備代表性，這沒關係，一家之言嘛），我們依賴的投資標準都是客觀的數字，上麵已經說過了，再說一遍也無妨：即在好區尋求有主動增值潛力，同時重貸仍然有現金流的房產。別看短短一句話，其實是不容易找到的：我們每天都在推送中快速分析剛出來的房產，有看起來合適的快速實地查看，一年中能看到符合我們數字又在離自己家距離一小時內的標的屈指可數（又加了一條防杠申明，我們暫時不異地投資，就麻州東部和中部自己的一畝三分地）；這樣買到的房產的收益也是不錯的，一般買到即賺到，又有依賴於我們擅長的主動升值的空間，好漲又抗跌，好區的租金能匹配主動以及大勢被動的升值以滿足我們不斷重貸資本滾動的目的，當然必須要跟上的是自己的軟技能：認真篩選，對待租客firm and fair，及時維修和溝通，這樣麵對的租客質量高，愛護房子且最終能好聚好散。所以結論就是：但凡我們能有資金又有符合標準的物業，我們依然會持續買入。
那如果2023年又來一次2009會如何應對呢？
2009年在現在的很多人回頭看來，是絕佳的投資機會，但是絕佳的那個當下，自己已有的資產肯定已經承受了巨大的帳麵損失的，沒有真正經曆過的人們（包括我們）是不會知道真正經曆的人們的心理和經濟上的壓力的。我鬥膽分析：心理上不知道自己是在半山腰，或者到山底了，總有自己心裏的小人（和周圍諸多的雜音）告訴自己，要不要賣出資產入袋為安呢；經濟上，每個月是需要還諸多帳單的，而我的租客上能否保住工作，能否持續付租呢，還有我們自己的工作能否保得住呢來兜底呢？事實告訴我們，能堅持扛過去的人們，資產總額不僅能回到最初的高點，隻會比以前更加富有，所以我們努力要做的就是讓自己做能堅持下去的人們。對於房產而言，現金流VS增值，是個永恒的話題（也值得開篇另講，今天就胡亂叨叨），某些地方，比如宇宙中心的加州，你就是似乎買不到有現金流的物業；而且現金流有時也是個持續變化的形象，比如去年3%的利率, 今年6.5%的利率，一個在去年有正現金流的物業，其現金流會被今年增長的貸款金額吃掉，變成一個負現金流的物業。對於我們而言，我們所說的正現金流就是在貸款75%的基礎上，在房租除開房貸，地稅，保險，一定的維修空置管理費之後，依然有正回報的情況，在任何時候都有這個硬性標準。所以那個去年正現金流，今年負現金流的物業去年也許我們會考慮，今年卻應該不會考慮。達到這個硬性指標，有非常多的好處：現金流能有看得著用得著的實惠，達到一定數目，就讓你有雷老板，至少不怕失業的底氣；現金流能讓你的資本真正健康流動，帳麵的財富增長是個有意思的事情，對於負現金流的物業，房屋漲價了重貸隻會繼續加重負現金流，而正現金流的物業重貸了可能仍然維持正現金流，提出來的錢可以用來投資其它物業；更重要的是像目前我們麵臨的困局，沒有人知道未來的房市是什麽走向，持平呢，微跌呢，還是暴跌（竊認為另一個2009不會在近期到來），那麽房產能一直有持續自我養活的能力非常重要，因為隻有自我養活才不會讓你在經濟低迷時一直擔心自己資金鏈斷掉的問題，一個商業的破產幾乎不用等到資不抵債，現金流短缺，資金鏈斷掉就完蛋，而在房產投資，就算跌到資不抵債，如果有正現金流就能保證你能持續地還貸款，付地稅保險，也沒有人來margin call, 這樣大大有助於渡過那些艱難的歲月，在下一個經濟的上升周期快速地增值，那些打不倒我們隻會讓我們更強大也更富有。
3. 最愛的也囉嗦的房市說完，來說說我們不擅長的股市，我們明顯不是股神，但是恰恰對自己看好的個股和基金還很有信心，領導總結說，我們就是持續看好高科技成長股改變世界的前景，看好特斯拉有一天會成為人類最偉大的公司（信心不是一般的高），看好一龍哥這樣的創業者，所以市場的低迷（最好低迷好幾年）是投資最好的時機，股市雖然在我們的資產比例中占比已經不高，但是畢竟還是有401K，有roth ira，還有我偶爾定投的個人股票帳戶需要來操盤，所以我們還會繼續買特斯拉，買ARKK（領導就是喜歡木頭姐這樣的激進同時固執的個性，認可她的選股標準和當下快接近當年IPO的折扣股價），因為歸根到底我們就是持續地看好美國經濟的未來，不管是能在2-3年就回歸前高（大盤應該如此），還是需要好幾年的調整（個股極難預測也可能時間拖得很長，但這樣對我們未來的收益越有利），當然這裏也需要額外的申明，每個家庭需要根據自己的情況綜合考慮：因為我們還在三十幾歲的投資初期，我們對想投資的個股的企業有研究並且有著不受波動的信心，也對大跌很有準備（今年不就跌了60%，完全不恐慌也不割肉）, 還有最關鍵的是，我們也從來不認為我們需要靠或者能夠靠股市就能在十年或者十五年達到所謂的財富自由，所以冷眼旁觀，繼續少操作，被動定投。
4. 數字貨幣，去年的當紅炸子雞人人追捧，今年的陋巷路邊攤無人問津。說實話，相比於自己的本職工作，房產，美國股票，我們對數字貨幣的信心不是很足，但是偶爾有小錢，也可以抄個底，達到我去年說的資產的1%真不一定能做到，我們看待其就跟買個彩票一樣，依然是做好歸零的準備，但是如果能發個小財，也不錯，得或失都不會影響生活和心情。
最後來幾句總結，2022年是不錯的一年, 很多新情況：比如火災重建，比如合夥商貸；很多新挑戰：兩份穩定全職W2，帶一小娃還需自管17個unit； 還有很多不斷更新的老思考：依然是關於財富，貪婪和幸福（又繞回去年推薦的那本書：金錢的心理學，上麵去了）的各種體會。
2023年會是更好的一年，結果如何，一年後再見。
