上次立下flag說做十周的讀書筆記，分分鍾被打臉，當然是因為生活中發生太多事情（當然是好事情）占據了太多時間，所以還是隻能有時間才來寫點經曆和感想，繼續恢複自由的博客生涯，那就是可能一周三更，可能一月一更，完全看心情。
這次的感想是基於Biggerpockets（大錢包）的兩期比較新的節目，這兩期節目其實主要是為了推薦大錢包最近推出的兩本書， Multifamily Millionaire Volume I and II，可以簡單翻譯為多家庭百萬富翁上下冊。我已經上官網訂購，領導還天天追問書到了嗎，再仔細一看，我們買的是預售，書要等到本月底才會發行，突然有了一種追劇的感覺，所以隻能就節目來談談收獲和我們的想法或者問題。
兩期節目油管的鏈接會放在最後。
對Multifamily不是很熟悉的朋友，簡單翻譯為多家庭房產，那就是一塊地皮上不隻一家住宅，它的範圍可以是我們熟悉的左右或者上下的兩家庭，然後三家庭，四家庭（這前麵三種還屬於residential 住宅類，所以可以進行常規conventional 貸款）；或者是小型或大型多家庭（任何超過5個的多家庭，那就一定屬於商業commercial貸款的類型），大到那些我們以前剛來美國住的有著幾十甚至幾百戶的大型公寓樓。對於誌在投資美國房產的朋友，選擇當然可以從單家庭（single family），公寓（condo）開始, 過渡到或者直接購買小型即2-4戶的多家庭，選擇地方可以主要就在自己的一畝三分地（或少量遠程），可以用普通住宅貸款（利率低，一般可以30年），而且如果不是太多戶的話基本可以自己管理（或者交給管理公司，完全看你的管理意願和水平），但是我們最近一年心心念念的都是如何繼續擴張（scale up）, 這種擴張完全是根據自己家庭的投資需要，絕對無所謂對錯，比如我們可以繼續小範圍小戶數的買買買（每一單在4家庭以下），一年買幾個，一定年限買到一定數目也能實現財富自由，比如我前麵某篇博文“房產投資如何擴張（scale up) ?”裏麵介紹的Libby女士就是這個策略，39歲擁有39個Units，每月現金流扣除生活開銷還有14K的盈餘；或者你也可以選擇走上商業多家庭（多於5戶）之路，以更快的速度（當然也承擔更大的風險）來實現資產增值和財富自由之路。
大錢包發行的這兩本書為上下冊，上冊主要是講小型多家庭投資；下冊來為誌在大型多家庭投資的朋友提供了很多建議和內容，所以我們很期待這兩本書的到來。兩期節目提供了一些介紹和思路，聽了聽很有感受，鬆散地整理如下：
房產投資會不會犯錯呢，當然會呢，大大小小或多或少的錯，耗費的肯定對應著投資者的時間和金錢，但是房產投資也是非常容易自我糾正的，犯了錯誤耗費了時間，或者工程多花了錢，導致利潤減少，想打個全壘打，卻變成了安打，但是沒有關係，經曆和學習才是最重要的，就算這一單錢都沒掙，至少知道了一個以後不容易掉進去的坑。
一直停留在小型多家庭的投資是很多房產投資者進行的第一步，也有可能是很多房產投資者一直都進行的不想再擴張的投資路徑。不管如何，小型多家庭房產（包括單家庭）投資都是實現家庭財富自由穩健的方式，在這個通脹的時代，人人都應該考慮資本多元配置，加入一些房產投資（自住房不算投資喔，按照富爸爸的理論）。
對此我想舉兩個例子，一個是年金，比如我曾經在麻州的公立係統中工作過，如果工作滿10年（每年會強行扣11%做為contribution, 這個錢你當然是看不到，也沒法自己管理），那麽55歲退休之後就可以領取年金，我剛大概算了一下，如果符合條件的平均年工資是60K，工作正好十年，55歲之後每個月可以領取$750塊。其實我的很多前同事們都是因為舍不得這個可能的年金，一定要熬滿十年，但是他們很少去關心到底退休能拿到多少錢。我自然是沒有工作滿十年，但是我繼續算算數，即使滿十年，你也可以選擇把這筆contribution提出來自己投資，十年大概存了加上收益約6-7萬美金，交完稅如果放在即使房產已經高到不行的今天，用杠杆買一套20萬左右的出租房，現在開始到退休，每個月都能有300-500的現金流，尤其是退休之後，這個房子也基本付清，每個月有1000塊的現金流，加一套40-萬市價的房子；另外一個是美國普羅大眾都依賴的社安金（SSN），自從我離了公立係統進入企業，被強行扣的從年金contribution變成了FICA,也就是社安金和醫療金，那麽如果是同樣的條件，我工作十年，平均年薪是60K （用這個數字也是符合美國勞工家庭的工資中位數），那麽我投入的錢是60K x 0.062=$3720/年 (這裏還要考慮到employer幫你存了另外一半的%3720), 那麽十年投入係統加上複利（3-5%）也能有8-10萬美金，那麽你到了年齡之後（67年，拿全額）能拿到一個月$1763，或者最早提取的年齡62歲時能領到$1080。當然SSN在到年齡前你想提也提不出來，想提高收益也不太可能，那麽同樣的8-10萬美金如果同樣用杠杆買兩個20萬的投資房產，或者一個兩家庭（我都是用的麻州的房價來估算的），那麽現在開始到退休，每個月能有600-1000的現金流；退休之後，這個房子基本付清，每個月能有2000塊的現金流，但同時還有一套約100萬市值的房子。所以我常常在對周圍的人進行科普的時候，都說中產階級，到了35+或者40+自己手裏的錢真是不能放在銀行裏，或者繼續加大消費，應該給自己買一兩個甚至更多的投資房，每一個投資房就是相當於給退休加了一個pension或者SSN，何況現在州的財政或者SSN到了你退休的時候有沒有破產還是個很大的問題，錢永遠都要自己操控最好。
如果想進入大型多家庭公寓，那就是create generations’ wealth（醞釀數代財富） 之路，想起一位波城前輩“海上的彩霞”曾經說的，商業地產是勇者的遊戲，我們沒有被生成富二代，那就努力自己成為富一代。這裏討論到小型和大型多家庭地產的區別，是靠數量嗎？那麽哪個數字是那個甜蜜的數字呢？兩位主持人討論了半天，認為可以用一個簡單模糊的標準：那就是如果你記得你所有房客的名字，如果你主要使用你自己的錢作為起始或者首付資金，那麽即使你擁有一個24-unit的多家庭公寓，那也還算是在小型多家庭地產；如果你開始使用房產管理公司，如果你開始籌資，有著像樣的組織結構，那麽這樣的更多Units的多家庭公寓就可以進入大型之列。
為什麽絕大多數房產投資人都停留在小型多家庭的程度而不繼續擴張呢？當然絕大多數人可能見好就收，自己都有10-20個房產了，收租子就生活不愁了，幹嘛還要給自己找事呢？主持人提到的一點特別重要，房東特別愛抱怨房客如何如何，總覺得自己運氣不好，篩選不嚴格，所以沒有攤上五星租客；但是其實更要問的是，你是不是五星房東呢？如果收到房客的短信/郵件，你是不是可能會下意識地從內心深處泛濫起“好麻煩“的情緒：因為可能哪裏又需要維修了，房客又與別的樓上樓下房客甚至鄰居產生矛盾了，或者房客交不起租子了/緩交租子了，或者想break lease 提前毀約了等等。從小型到大型的進階，是需要更多地把房產投資看成是一門生意，房東跟房客一定是對立麵嗎？房客要求維修/解約/解決問題，就一定是房東致富的阻礙嗎? 房客難道不更應該像房東的”衣食父母“，兩方站在同一邊，維持這個房屋讓其能一直還清貸款/增值。如果房東的想法是：我這個出租房也不需要裝修得多麽好，反正是出租給別人用的；某些電器/其它生活配套設施也沒必要特別維護，別的房東都不一定提供這些呢；我以前當租客的時候多麽小心愛護，現在租客簡直就是shi （又髒又吵，有問題也不及時上報）；遇到什麽簡單地自己處理不就完了，換個燈泡，通個廁所等等，非得給我打電話讓我解決；這個房客好麻煩，一點小事就來找我，還想要據理力爭的要這個要那個，以上總總。那這樣的房東也就在心理上並沒有做好向大型多家庭房產進階的準備。當然有些朋友會說，這樣的房東可以雇傭房產管理公司嘛，自己不用直接跟房客打交道。自己沒有用做生意地態度來對待自己親手管理的房客，其實也不知道應該雇傭什麽樣的公司，有什麽樣的評判標準，也許就是找到別人推薦的自己比較的價格最低廉的公司而已，你的麻煩也少不到哪裏去。
當然必須得承認人都是有自己擅長的一麵，和自己不擅長的一麵的。美國的華人中產，相當一部分都是高級技術人員/科研人員，你說你一下子變成管理房產的管理人員，搖身變成“服務行業“從業者，真的那麽容易就做得無縫連接嗎？遇到蠻橫不講理的，或者死都聯係不上沒法溝通的房客，應該怎麽處理，這與我們的職業世界裏遇到的專業人士完全就是兩個世界。從小型到大型的進階，甚至已經不僅僅局限於你們家庭的這兩個人了，往往是個team-oriented deal， 你需要更加專業的商業房產經紀（幫你找生意），商業貸款經紀，職業的房產管理公司，資產管理公司，更專業的會計，更專業的房產律師等等，如果你們家庭的兩個人還能勝任其中一兩項職務，比如早期還是可以自己管理（如果能搞定的話），或者自己尋找和分析可能的房產，跟商業銀行談可能的貸款， 或者自己找到投資人來融資首付等等，那肯定是更好的了。
進入商業貸款領域，就會有更多創新型融資的方式，也許就不一定像對待普通住宅貸款一樣，非得需要自己掏出25%的首付，而且還得充分必要地證明這25%首付都是來源於我們自己的資產，而不是借的；自己的財務狀況還得被查個底朝天，報稅單，貸款收入比，工資單，工作證明等等。很有可能，你不僅可以杠杆銀行的錢，也可以杠杆別人的錢來做首付，自己並沒有投入資本，而是投入自己的經驗和勞動換取非常豐厚的利潤。具體的步驟：1）心理，看你有多想要，有多大的motivation，才能克服麵對風險的恐懼，麵對未知問題的恐懼，麵對沒有支持的恐懼（你周圍的家人朋友能幫你的不僅幾乎沒有，拉後腿的比比皆是）；2）房產的地點，location, location, location，大型的多家庭房產的可能發展可能更與人口的淨流入，城市的發展與機會，租戶的質量息息相關，畢竟船大難調頭；3）資本，貸款從哪裏來，首付從哪裏來，是自己合夥人掏的，還是融資貸款借來的，投資人的利潤怎麽分配，哪些稅務條件要滿足，成立一個LLC已經勢在必行，怎麽創建一個組織結構是需要認真學習和準備的東西；4）團隊，上麵已經著墨了一些，就不用多說；5）買什麽房產呢？符合什麽條件呢？你的五年十年計劃是什麽呢？怎樣找到這樣房產的潛力呢，準備用些什麽方式來短期內強迫升值呢（比如完善內部狀況，比如降低支出，比如增加租金，減少空置等等）。
我連書都還沒有看到，也瞎扯了半天，我想這兩本書會帶給我們很多不一樣的感受和體悟。等到書收到了，消化了，就能來寫讀書筆記了。最後我現在越來越喜歡Brandon Turner和David Greene的搭配組合，一個貧嘴到不行還特別喜歡調侃自己的搭檔（BT）；一個耐心地聽著，再用溫柔的聲音在後麵總結 (DG)，真是生意上的最好夥伴。
