最近某個出租房要重貸，銀行除了看信用分數，就是來算家庭貸款收入比 (Debt to Income Ratio, DIT), 網上查不同來源的要求不一樣，我看到有28%的數字，36%的數字，也有43% （估計是最高限製了）的，因為剛做完重貸，就來聊聊這個話題。
首先算DIT是按照每個月來計算的：比如一個月家庭稅前收入是10000塊，需要付的各種貸款（房屋貸款包括地產稅，保險，HOA之類的，還有學生貸款，各種其它貸款比如車貸）加上信用卡的開支為2000塊，那麽這個DIT就是20%。也就代表著銀行認為你現在每個月稅前收入的20%是已經被這些貸款預定了，那麽DIT的比例（一個0到100%的值）代表著在銀行心裏覺得什麽樣的財務狀況呢？
DIT （0-35%）：比例在35%以下就代表著貸方覺得債務可控健康，每個月應該略有贏餘。
DIT （36-43%）：在這個比例之間，差不多代表覺得你還算收支平穩，可能也能貸到款，但是幾乎沒有犯錯的空間了。
DIT （44-50%）：超過43%還未到50%，估計隻能個別小型貸款能貸到，財務上估計是有入不敷出，捉襟見肘的時候了。
DIT （>50%）: 超過50%不用說，該多掙少花，就別提前消費了。
當然有人看到這裏會說，50%的負債率還好呀，代表一個月還能剩一半的錢，但是大家不要忘了，那剩下的一半的錢，還得付聯邦稅州稅（再怎麽也得加起來15%），社安醫療（7.65%），還有房租水電手機網絡，車的油錢，車保險，人醫療保險，最後還得吃飯生活吧。。。
又有人說不對呀，前麵不是算了信用卡的債務了嘛，那些水電手機網絡生活費不是走的信用卡嗎，那DTI裏麵算的信用卡債務都是算是信用卡最低還款額，比如有4張信用卡，DTI也就計算進去了4x25=100塊，其實沒太管你那上麵是欠了200還是2000.
那這裏，其實可以看到28%的DTI和36%的DTI都是銀行的要求，但是代表了不同的計算方式，28%隻包括了與房屋相關的貸款開銷除以月稅前收入；而36%包括了前麵提到的諸多其它貸款，比如車貸，學生貸款，HELOC貸款，家裏其它工程的貸款，信用卡最低還款額度，child support等等。
那麽根據貸方的要求，普通貸款可能要求滿足上麵的28%/36%的要求，VA（退伍軍人）可以達到41%，FHA貸款可以到43%，所以對於要買房或者重貸的朋友，可以根據這些要求來盡量降低自己的DTI。與房屋相關的費用估計沒法修正，但是別的貸款是可以調整的，比如車貸或者其它的一些貸款剩的不多，可以考慮都還掉，這樣就免去了這部分的金額。如果節流不太可能，那麽就要想著怎麽開源，看是否可以升值加薪，或者為自己找份第二職業（當房東的可以有房租收入，這個待會說；做主播油管的可能有廣告收入；兼職當經紀人的也會有1099收入，去餐館打工可能會有小費收入等等）。
這裏多說兩句房租收入，因為我們正在做小地主嘛，除非有好幾年的報稅表證明，一般情況下銀行隻承認75%的房租收入（其它25%被銀行認為是管理空置修理費），然後如果減去其它花銷（貸款，地稅，HOA費，保險，房東付的水電氣費），能是一個正數的話，也可以算在收入裏麵，做為分母；如果是一個負數，會被銀行認為是貸款人的負擔。
