以前斷斷續續地看了老朽的文學城博客， 有或多或少的收獲，確實有很多人不一定能接受得了老朽的寫作風格，我自己稍微能略好點，但是也必須要在一堆歇後語和嬉笑怒罵中努力翻找老朽的房產投資理念，最近有機會把博客文章都重新讀了一遍，深有感悟，可以總結與大家分享（提取精華，當然更是推薦大家自己都去讀一讀博客原文）。
與諸多華人來美的奮鬥之路類似，老朽也是從學生身份開始，然後開始跟隨他的前老板，一位很是傳奇的留美醫學教授，在老板房產投資創業的背景下，十年間做了一係列與打雜，經紀，管理，營建的相關工作。
90年代中期開始了自己的房產投資，從好區交通便利的studio開始，盡量利用銀行的錢（甚至信用卡的錢），不到五年的時間就有了約30個units， 前期投資當然一切都自己來：拍賣房子，裝修，房客管理，此為第一階段；然後又抓住08年次貸危機房產下挫的時機，又在約四年的時間內買入再將近10個units，總數約摸40個，此為第二階段；再之後就是第三階段，不再刻意追求數量的發展，而是重視質量，調整利率，增加淨值，隨著房價和房租的不斷攀升，老朽早已實現了他自己追求的財務，時間和人身三大自由。
評論：怎麽感覺這麽簡單地寥寥數語就總結完了似的，似乎全是幹貨，又似乎完全無法複製，評論區形形色色的各色人語，大體的疑問有：老朽是在工作中就有了房產投資的準備條件和背景的（比如他是房產經紀，也參與做了很多管理營建的工作）優勢的，而諸多看客卻不一定有；老朽早期的投資太激進，一般人根本玩不了這種遊戲；90年代中期的房子好便宜，還能有現金流，而現在房價高得離譜；抓住了經濟危機的好機會（比如08年的次貸危機）去抄底，而這樣的機會可遇不可求；08年之前銀行貸款容易，而現在的銀行放款都很謹慎，所以貸款融資都好困難等等。以上評論皆對也皆不對：說老朽有準備條件和背景，所以才敢看似“激進”地去投資，而覺得自身沒條件的人們本來就應該努力地去學習和準備；因為“激進”與否，本來就是因人而異的，做自己不擅長的事情，鑽進自己完全不了解的領域，才是真正的風險與“激進”；現在回看25年前的房子都便宜，同理25年後看今天也都是遍地黃金（當然要有區別黃金與狗屎的能力）；抄底聽起來爽，在沒有經驗沒有魄力的人麵前，再來10次經濟危機，你也抄不了（即使想抄，也可能抄不贏如老朽這樣的投資客）；貸款融資固然是個問題，銀行經曆08危機痛定思痛多保護自己，同時也是間接也加固投資者自己的護城河，幫助雙方抵抗風險，當然間接也確實延緩了財務自由的時間，但是10年不行，15年又如何，關鍵的問題，你從什麽時候開始？
說了半天經曆，似乎有道理又似乎什麽也沒說，看著不過癮，所以老朽非常筆耕不輟地寫了很多投資案例，站在一個相對較長的時空來看，房產的長期投資回報都是豐厚的：
比如95年4萬買一個房，用1萬做首付，每月現金流（房租收入減去所以開銷）有100塊的現金流，這樣算下來，年現金回報率有超過10%；僅僅七八年的光景，房價和房租在猛漲，而利率卻在一路走低，於是經曆一次重貸套現，拿出了現金13.5萬，除去當年1萬塊的首付投資，實實在在落袋12萬（不交稅），然後該房還能一直以租養貸，到如今價值30多萬，仍然有10+萬的淨值可以用。
評論：前麵有疑慮的朋友們，看到具體案例更容易激動：現在哪裏有25年翻8倍的房子(其實換算成年收益率是8.63%，是不是也沒有那麽離譜，尤其是在增長速度比較快的某些地區）；就算有也搶不到或者養不起（租不抵債）。這確實都是非常有道理的質疑，當然不是所有的人都在南加州（老朽所在的區域），美國大部分的地區房價能跟著通漲每年漲3%就不錯了，所以同樣25年前4萬的房子，放在南加州翻了8倍，而放在其它地區25年後的今天房價連8萬都不到（僅翻了一倍），那這樣的地區房產投資還有價值嗎？
這裏就必須要說到老朽一直主張，我也一直堅信並執行，還有如果非要找到一個更亮眼的名字來背書，也就是富爸爸窮爸爸係列圖書的核心理念，即現金流是房產投資的生命線，因為按照富爸爸的定義，隻有正現金流的投資才是資產，負現金流的投資都是負債。房產投資裏麵，現金流為本，而房價上漲卻是紅利，這一點跟股票投資完全反著來，因為股票投資大家都賭升值，發的diviend那點紅利好多人都看不上，更何況好多股票根本就不分紅。完美的房產當然是兼具正現金流與升值潛力於一身的，而現實生活中，你會發現有升值潛力的房產且貴且沒法以租養房（昨天一個朋友想說服我們去某某地買房，說是好租好賣，比如2個米的3家庭住宅，總共租金7500左右，我腳趾頭算了一下都是各種虧）；而有好現金流的房產便宜但是不怎麽漲；當然可能既沒有好現金流房價也不漲的自不必多說。以我在的麻州舉例（當然也不具備代表性），從波士頓城裏，再到波士頓郊區接近伍斯特，再是伍斯特以西以北以南的廣大區域，籠統地代表了“有升值潛力但是負現金流”，”有升值潛力也有正現金流“，”不錯的正現金流但升值潛力稍差一點“，所以城裏的房子最近因為新冠怎麽跌我也不買，而後兩者具體的房子具體分析，保好現金流的同時，博升值（有主動的升值和被動的升值，就不展開了）。
評論：現金流與增值是個在麵對房產投資永恒的選擇題，這裏必須再強調一下，我們這裏說的正現金流一定是在充分利用杠杆的情況下把房貸也扣除的情況下實現的，否則你會說今天你拿著100萬現金去城裏買個房，租出去3500塊，扣除很低的房產稅（0.6%）和保險，怎麽都是正的，明年城裏的房子緩過氣來，漲個10%，15%不是沒有可能，一下子賺了個房屋增值的10-15萬；但是其它的房產投資客更有可能拿著這100萬貸款400萬，去買了個價值500萬的大型公寓樓，明年隻漲5%好了，也能賺出更豐厚的房屋增值25萬，更不要說現金流都能有25-50萬的收入，所以談投資，不能光看單一的回報率，機會成本也是成本。
提到了貸款之下的正現金流，又來一個新問題，貸不貸款呢？我有朋友確實就是秉承著父輩的教誨，有多少錢辦多少事，永遠都抄現金買房修房，這種做法無可非議，也值得讚賞，任何一個努力工作又努力賺錢的人都必須鼓勵。不過老朽的理念確實是，有正現金流的房產投資裏麵的貸款是好債，要盡量留著，隻要有現金流，就不應該提前還貸款，而且利率高還可以重貸，有淨值還可以提出，因為有人替你支付貸款。更不要說這是幾十年的最低利率的時代，我最近剛做完一個四家庭的貸款，重貸利率從去年購買時的4.5%（還花錢買了點數）降到了沒有點數的3.75%, 即使沒有提現的好處，每個月也能少交179。房地產投資在稅務方麵可謂占盡便宜，因為房貸利息可以抵扣（沒上限，不像自住房隻能75萬利息抵扣），房屋折舊可以抵扣，所以房租收入交的稅少之又少；等到房屋折舊的期限快到，可抵扣金額減少，可以考慮繼續重貸，利息接著抵扣，拿出來的不用交稅的錢繼續投資或者胡吃海喝（怎麽高興怎麽來）
評論：雖然我站在山巔，搖旗呐喊好債要貸，是有前提條件的，該房產投資要有正現金流（當然沒有可能的正現金流我也不會買），我總是有朋友來給我算利息，再低的利息，30年算下來也是一個”驚人“的數字，所以他們不想貸款，或者隻想貸15年，再接著節衣縮食地再提前5年還清，這些皆與我說的不抵觸也沒有問題！！ 因為這些朋友指的都是自住房而非出租房。自住房按照富爸爸的定義一直都是負債，貸款還清之前毫無疑問是，貸款還清之後依然是，因為你每個月就是得掏錢出來養自住房，地產稅少不了，保險也最好有，還有水電煤氣保養費等等。但是也請大家好好思考一下這個問題唄：比如貸款50萬(房價62.5萬）買了一個自住房，現在30年利率能低於3%，就算3%好了，30年慢慢還，50萬貸款還了75萬，那就是利息25萬，看起來真是驚人；但是30年後的房價你算過嗎，就算是跟著通脹走的3%好了，30年之後你這62.5萬的房子已經增值到了151萬，你付的那點利息25萬在增值的89萬麵前相形見絀。當然那些隻貸了15年利率隻需要2.5%，50萬貸款總共還了60萬，那就是利息隻需要還10萬的朋友會說，你看我少付了15萬利息，也沒耽誤我自家房子30年漲89萬嘛：畢竟是同一個房子。這裏我並不是覺得早還貸不好，而是但凡你能用這每月1200塊找到能產生高於3%的收益的投資方式（貸款30年利息3%月供2133；貸款15年利息2.5%月供3333，所以前者比後者每個月少付1200塊），比如股票指數定投平圴能有8-10%，或者房產投資平均是20%（現金流貸款本金增值稅務優勢），或者再高風險高回報的 (不是P2P哈），都應該利用現在的低利率欠著銀行的這些錢，努力增加自己主動投資的途徑和方式，雖然我多付了15萬利息，我可能多賺出30萬或者50萬或者更多，雖然都是數字，反映的都是不同的投資理念而已。
兜兜轉轉，還是回到投資理念而來，為啥老朽要選擇房產投資，而不是在專業上精進（那些灣區雙碼幾十上百萬大包裹你是都見過的哈；或者進入初創企業IPO上市發財的），或者股票中博弈（最近有朋友衝進股市，重倉中國新能源車企，那當然賺了不少，覺得股市裏全是錢，掙錢太容易了）呢？繼續他老人家追求的是人身自由，時間自由，財務自由這樣的三大自由，就是不願意給別人打工，不用看老板臉色行事，更不願自己50歲還在人才市場上與小年輕競爭，想多旅遊（誰不想），多陪伴老人與小孩，而職業房產投資是快速實現這三大自由的一條可行之路。拿大包裹的華人家庭肯定是不少，但是欲拿大包裹，就得大付出，老板拿著高薪買你的什麽，就是買你的專注力，創造力，你的時間和精力；股市就不用說了，短期賺了的人比比皆是，都看不上巴菲特的年回報率16%，但是堅持40年，年回報率16%的巴菲特卻是股神，世界十大富豪。老朽說得好，股市博弈，你的競爭對手是你能想象到了現代世界的精英們；而房產投資卻主要是非常區域性的市場，大機構高薪白領不會來跟你競爭，極少數人靠玩股票掙了大錢甚至財富自由。
評論：這裏肯定諸多人不同意，錢姐最新的視頻裏麵，灣區的年輕碼區輕輕鬆鬆地說自己能在40歲前存400萬（有些家庭一輩子也就連房子加退休金勉強這個數，當然底下的人懷疑的占多數，尤其是哥們還沒成家沒買房呢）；或者股市風起雲湧，是個豬都在飛，油管上無數的財經博主推陳出新的大肆宣揚中，你可能也覺得如果我能有400萬在股市裏麵，每年漲個10%，我每年吃股息不是都輕鬆年入40萬財富自由了。如果隻有40歲也許你可以全倉在股市裏，60歲的退休人士呢，你敢都放在股市裏？大盤每年平均上漲8-10%是在一個長久的時間框架下比如100年的平均值，2009-2020年都是大牛市，但未來的日子誰知道呢，再怎樣的理財經理也會根據你的年齡進行建議，比如隨著年齡增長越多的比例放債券而非股票等等，能有5%回報率就不錯了，400萬本金那也有20萬，似乎還挺舒服，別忘了什麽錢都能征稅的山姆大叔，反正實際拿到手的肯定會縮水的，而且每年都把回報提現，本金也就永遠400萬，今天的你我，覺得400萬美金肯定退休了，但願20年後還能這麽想，那個時候可能需要1000萬才能退休了，手持400萬的你感覺還是窮人。
說一千道一萬，萬事開頭難，怎麽開始呢？房產投資諸多好處，但是絕大多數一輩子都沒有開始，我聽到的理由絕大多數也是太麻煩，少數理由是我沒這麽多錢，畢竟門檻略高，至少得有個上萬吧。所以老朽作為一個過來人，給朋友們的建議是最好的開始還是學習，這難道是一個信息閉塞的時代嗎？恰恰相反，這是一個信息爆炸的時代，以至於各種各樣的亂七八糟的信息（比如看朋友圈，微博，各種新聞）都占據了人們每天碎片化的時間，所以我有的朋友覺得工作太忙，覺得養娃太累，根據擠不出時間來學習，恰恰先建議的就是把碎片化的時間用上，比如開車上下班的時間，洗澡上廁所的時間等等，看些商業報紙，買各種大牛集幾十年經驗寫的書（看過幾本就大同小異了），然後就是對於自己一畝三分地的區域房產調研，人口流入流出狀況，治安，出租，關於租房的法律稅務，從最艱難的0到1，然後1到後麵就更容易些，至於這個1能夠發展成多少，是自己的能力，尤其是房客管理能力而不是貸款融資能力所決定的。
評論：老朽已經總結得很好了，但是他畢竟是25年房產投資的老咖了，而我與及周圍還有正在實踐的新晉房產投資人，如以上所說，把這些一點點的小學習揉進自己的生活裏，過不了多久（我覺得最多一年），你也會是對本地房產市場了解有基礎知識背景，也就代表著能避開大坑的初期投資人，然後的然後最重要的就是實踐了，房產投資房客管理裏麵事情很多，很雜很亂，見多也會識廣，慢慢在自己身邊建立起一群可依賴的團隊，用不了幾年就能看到自己豐厚的回報了。
