在一個經濟向上的時代，比如已經過去的2010-2019， 給房產投資客的機會很多，策略可以是長期持有，翻修倒賣（flip）， BRRRR等等，總之有大把使用杠杆用別人的錢來賺錢的方式。疫情之下，相當比例房客交不起房租，房東交不起貸款，進入秋冬，壞帳率肯定會上升，當下銀行隻能收緊貸款，多準備保證金以渡過寒冬，於是對長期持有和做BRRRR為主的房產投資客比如我們造成一個巨大的影響，錢就“套牢”在房產裏了，本來買入一個有潛力的房產，花了大筆的銀子裝修並且租出到市場價（房客還都給力，基本沒有拖欠），房屋估值增加卻沒法從裏麵cash out出錢來，於是向下一個房產進軍的步子隻能放緩，開始琢磨起一些非常規的房產投資手段來。
其中一個方法叫做seller financing （賣家貸款）。從名字理解，就是賣家做為銀行的角色，貸款給買家，每個月買家向賣家支付房貸。先事先申明，我並沒有實際操作的經驗，雖然現在正在籌劃一個項目，還需要慢慢說服賣家。先說說為啥賣家會同意貸款給買家: 選擇這個方式的原因也可以是多種多樣，房子想賣到自己心儀的價格，不需要通過中間的房產經紀人省一筆費用，可以賺一些利息（具體多少時間看合約規定），可以省一些稅（尤其是房子並非自住的情況下）等等。而對於買家來說，選擇這個方式的原因一般是首付不夠，或者沒法常規貸款：比如債務比太高等等。
如果還是對以上不太清楚的話，也沒關係，我就正在琢磨的這個項目，來舉例用數字說明賣家貸款是怎麽玩的：
心儀房是一個一層平房房型(ranch)，兩家庭，在一個不錯學區的鎮，地產稅不算高（1.247%），當然是相對於麻州的平均水平，我就不抱怨自己家2.1%的稅了。。。至於我對房子的了解程度，well, 曆史就長了, 長話短說：若幹年前我初搬到麻州的時候，就租了其中小的一戶約兩年四個月，所以對兩邊戶型，房子結構，以及房主都非常熟悉。去年夏天重新拜訪房東老太太，她說她有賣房的意願，因為當時她的房東欠租不交弄得她好生頭疼，所以我們才有了想買這個房子的契機。
房東的情況也需要分析，因為一般要做比較簡單的seller financing，最好就是房主已經付完貸款，並且有想從房子裏麵掏出收入的中老年人士，沒有銀行的參與。當然老太太想有收入有兩個方式可以操作：一個是放在市場上正常賣掉，而且因為老太太一直自住在其中一戶，所以賣房的資本利得也不需要交稅；另一個就是把兩個都出租，因為老太太去年底買了另外一個房子養老，最近一直在裝修，但是老太太似乎不願意再折騰出租房了。而我們的情況第一段就說到，我們沒法正常按貸款來操作，首付不太夠，所以就做了一個seller financing的方案，看雙方能不能達成共識。
第一次的對話原定在今年2月底疫情變壞之前，我們做了詳細的數字分析，市場價估計在34-35萬左右，當時的offer是賣價33.8萬，首付1萬，5 year term， 4.75% , 30 year amortization. 換成人話，就是出價33.8萬，首付1萬，5年為期，利率是4.75%（就是說5年結尾的時候再把所有款付清），但是5年之內的時間用30年的貸款期算每個月的房貸。當然我們帶著我們的方案去跟老太太談的開車路上，老太太臨時反悔不讓我們去了，於是我們都沒撈著見麵，就暫且擱置，後來大概知道那個不交房租的房客又搬走了，換了新房客，於是老太太暫時又不想賣了。
最近我們又重新評估了一下這個方案，可能會給老太太直接寄封信去“推銷”這個方案，當然謀事在人，成事在天。跟第一次的方案對比，我們的出價發生了改變，市場價如果是34-35萬的話，seller financing的出價隻能更高不能更低，否則怎麽能吸引賣家的興趣呢；之所以能夠承受更高的出價，就是因為現在利率不一樣了，史上最底利率時期，並且在相當長的時間都會保持。最近看投資論壇，有已經簽成的seller financing的利率甚至做到了3.25%, 如果能用這個利率（以下數字計算就用這個利率），那在同樣不改變每月支付額的情況下，出價可以大大提升，所以我們的出價修正到: $36.5萬，首付$7,500, 利率3.25%, 同樣是5年期（30年貸款額算每月支出），這樣我們需要在簽合同的時候，向老太太支付首付$7,500塊，然後每個月固定的$1,556向老太太付款五年，這裏需要注意的是，這個時候房子title要轉到我們名下或者第三方代持，因為老太太是賣方，但是合同一簽，老太太成了銀行方。於是按照合同，我們將一直每個月向老太太支付$1,556，同時承擔一切的其它費用：地產稅，保險，水電氣， 剪草除雪等等，而我們的收入來自於兩戶出租的房租，一切招租管理都是我的事情，因為房屋已經歸於我們名下了。如果我出現欠貸款不還的情況，老太太可以跟銀行一樣，法拍我的房子，追回損失。如此這般，到第五年末，我需要把房子剩下的貸款本金約$32萬全部交給老太太，當然這錢的來源可以是我賣房所得，或者我重貸從別的銀行來的錢。
說完這個方案，可以再說說對雙方都有利的地方：對於賣家老太太來說，這個房子可以賣到略高於市場價的36.5萬，同時可以收五年的利息，全部五年連本帶息收入加起來可以達到42萬；省去房屋經紀的費用，我們隻需要找律師和title公司就能起草合同完成交易。對於我們來說，優勢也很明顯：用非常少的本金，買了一個房，同時“鎖住”了該房的五年增值（當然至於五年是不是增值是另外一個問題，大家都不知道疫情會怎樣發展），和所有的租金收益（經過一定的計算，大概會是在$500/月），五年應該是足夠讓我們來準備重貸，最終轉為常規貸款。
當然有利就有弊，對於賣家老太太來說，新鮮玩意兒不一定接受得了，還怕太燙紮手。目前這個房子對於老太太還是屬於增值稅不用交的時段，再加上有穩定的房客，所以她不一定有這個主觀能動性想賣房，再過兩三年，增值稅需要上稅的時段，或者市場有波動，可能她會更有這個打算；同時雖然我們會努力證明我們有財力有信用能按時交款，但是真的有她被迫法拍這個房子的情況，又會是一堆麻煩事情；對於我們來說，現有的租約要保護，等到現有租客搬出，才能稍微整理裝修讓房子租到我們理想的價位，從而產生我們想要的現金流，現在租客的租金不一定能完全支付我們的支出成本，甚至還會有我們小貼的情況，以及在疫情下，怎樣能保證在減少空置率的同時找到合適的租客，他們還能按時付租金，也有一定的挑戰，更不用說市場前景不明，如果未來五年正好是房價的調整期呢，總之賭博就有一定的風險。
所以我想老太太需要一定的時間，我們也需要一定的時間準備，甚至我們也不一定非要買這個房子，隻要有這個seller financing的想法，願意去實踐，可以用這個準則去衡量市場上的房子，尤其是在一個更好的時機，比如再過幾個月壞帳率上升，或者租客弄得某些房東不想再經營下去，被迫出售的時候，都會是我們進場的機會，總之耐心等待，加強學習，用數字說話，會有好的結果的。
其實就是賭房間上漲。