BRRRR策略也是在BiggerPockets上麵學習來的一種概念，雖然名字很新，但是裝得卻是舊酒，前輩們不知道用過多少遍了。BRRRR是由五個英文單詞的第一個字母組成的組合，也是具體的五個步驟：
Buy: 買個低於市場價的房子
Rehab: 維修
Rent: 出租
Refinance: 重新貸款套現
Repeat: 繼續重複
舉個簡單的例子就比較容易理解了： 假定你花了10萬美金買個低於市場價的房子（為啥會低於市場價呢，這原因也就多了：比如房子內部裝修條件不好；有人去世離婚著急處理；交不起貸款進入法拍等等），你投入了2萬維修，持有成本5千，相當於房子的總成本就變成了12.5萬； 修好後你就可以把它租出去賺取租金；盡管你投入房子總成本是12.5萬， 修好後的房子的市場價格如果能達到17萬，由於美國大多銀行都允許把投資房淨值的75%給拿出來，也就是說17萬淨值的房子重新貸款後可以拿出12.75萬現金來，然後房子繼續以房養貸， 相當於自己的成本完全回籠，正好是下一個房子重複的成本嗎？
BRRRR模式的理論很簡單： 隻要你把買房， 加上維修控製的成本保持在維修後房價的75%以內，這個模式就可以無限繼續下去，即便大市保持不變；同時你又不斷地給自己增加優質資產（因為是在自己手裏完成的裝修，知根知底），房客繼續幫你還貸款，30年後，你多了一套沒有貸款的房。
理論好像很簡單，稍微思索一下就會發現不是那麽容易，最重要的問題是這個低於市場價的房子怎麽找呢？有人常說已經到了MLS的房子就已經不是deal了，所以他們走非常規的路子：去敲門直接詢問，發郵件“騷擾”，找各種中介尋找信息，調法院文件看哪些家庭要離婚，有人離去等等，總之花樣五花八門，各顯神通；其次的問題是如果找到房源後這個房子的資金又從哪裏去籌備呢？即使買房能夠使用一些非常規或者常規的貸款，那些維修的費用一般還是得從自己的錢包裏掏，有人走hard money loan，這算一種短期貸款，可能是六個月或者一年，利息可能高達10%，所以房產在自己手裏每壓一天都是錢；出租倒還好理解，自己掛廣告招租，或者交給管理公司也都可以。貸款套現卻更是把決定權交到銀行手裏，那個估價師出現在你的房產裏可能也就5-10分鍾，然後有可能得出比你想象中低得多的價格，這樣你希望的完全回籠成本的情況變成了壓了一部分在這個房產裏，那最後還能重複嗎?
但是風險總是與利潤並存的，在我們家裏，我就是比較容易患得患失的那一個，而領導是有大局觀，一往無前的那位；所以分工合作，我做數據分析，而領導做重要的商業決定。今年年初到現在正好完成了一個BRRRR的流程，自己總結一下，也是與諸君共享。
買房來源：法拍房。法拍房也就是前任房主還不了貸款，銀行收回贖回權，拿到市場上公開拍賣的房子。拍賣的過程跟賣菜相比複雜不了哪裏去，拍賣員念完一通法律文件，給出一個起拍價，然後有意者就舉手，每次加一千（或不同數值，看房價），直到不再有人加價為止。這個法拍房正好在領導買的第一個小房的同小區的一個兩室一廳公寓，LOCATION當然是太熟門熟路，對於這裏房屋正常的出售價格（比如拍賣當時兩室一廳最高市場價賣到$23.5萬）和租金（約$1700) 非常清楚。法拍房起拍價12.75萬，共有12位豪傑參與競拍，價格一路飆升，到達15萬的時候，美國投資者們已經開始觀望，不再加價了，隻剩我們和一位印度人，這個印度人算是小區的“地頭蛇”，已經持有十個公寓，不知不覺我們已經出到了我們心目的最高價16.6萬（也就是市場價的70%，這裏基本已經沒給裝修留太多空間了），印度人不假思索的給出了16.7萬，領導毫不猶豫地就撤了，於是參加的第一次拍賣當場宣告失敗。有一個情況忘記了說， 為什麽美國投資者們都如此謹慎，有一個重要原因：這個房子是occupied，也就是前任房主還住在裏麵。在麻省這種藍州，驅逐 (eviction) 的程序有可能長達半年到一年，但是每個月的成本照樣是新任房主的問題，這些都是需要考慮進去的風險；比如半年後這個小區出了另外一個法拍房，由於是空的，最近成拍價居然接近市場價的90%。。。
買房經曆：現場拍賣過了整整一個月，突然接到拍賣公司的電話，說是競拍最高價的印度人退出了，問第二最高競價的我們是否有意接手。這時患得患失的我馬上陷入深深的思考：為什麽他會退出呢，會不會是title 有問題呢？會不會是前房主欠了聯邦稅州稅各種稅都捆綁在房子上(lien)？雖然我們已經用了各種方式把前房主的信息查了個遍，對她是否欠稅以及欠多少稅有了相當的了解，但是畢竟沒有花錢做title search，也不知道這裏麵有沒有幺蛾子。於是領導決定直接找到該地頭蛇印度人，費盡心思地磨他，終於從他口中套出原因是因為資金有困難，好像不是title的問題。領導經過思考決定接手，接手就得趕緊湊錢，用了家裏房子的HELOC和領導的401K loan甚至還有一些存款，然後聯係房產律師，一個月準時close.
與前房主打交道：雖然房契上麵的名字已經更換，但是你也不能衝進這個自家的房產，把前房主趕到街頭上去，還是得走正當程序。領導接手當天就發短信給前房主希望見麵詳談，見麵在第二天進行，前房主是個很正派的美國中年白女，我們問你之後有何打算？人家說需要三到四個星期搬家，會搬去跟爸媽一起住。我們問你需要幫助嗎？比如搬家的車什麽的？人家說不需要，我會有朋友來幫我，我隻是想move on。於是我們給了她四個星期的時間，中間也沒有再打擾她，等到約定的周六一到，我們趕去接收房子，人家已經搬得幹幹淨淨，一點垃圾都沒有留下。所以這次與前房主打交道我們是非常幸運的，比如原本計劃了一萬塊錢來處理前房主的問題：不管是用現金讓她搬出去 (cash for key)，還是走法律程序，但是非常正派的她隻是增加了我們一個月的持有成本，也就約一千塊左右，就告別了自己買下來當了十四年的家。當然如果以後還有這樣的前房主住在裏麵的法拍房情況，我覺得分析還是要慎重，還是那句話，風險與利潤並存。
裝修： 自住房雖然也小小地裝修過廚房，但是這樣整體的兩室一廳的還真沒太多經驗，最早預算是一萬三到一萬五左右，心想全部換掉也不過如此。但是進來一看，還是大吃一驚, 廚房非常老舊，地毯非常髒，連窗戶門都是壞的，浴盆也不能用，所以也就不用多說，全部拆掉，全部重做，請了兩個師傅差不多總共做工十一天左右，以下是前後對比照：
不僅是廚房廁所從頭換到腳，踢腳板全換，重新刷了漆，甚至還換了三個窗戶五個門，所有的電源插座，所有的燈具，所有的衣櫥架子，居住空間的地板換的是luxury vinyl plank, 廚房廁所用的是瓷磚。最後實際花銷連工帶料2.1萬。
所以這時我們的成本投入已經是$16.6+2.1+0.6（這裏的$0.6萬是closing cost和兩個月的持有成本）=$19.3萬。然後就是上市招租，因為是全新，來看的人絡繹不絕，最後租到了$1,875（周圍招租的最高價也才$1,750，這裏也推薦我使用的租金分析網站rentometer (非廣告，也不是信息就完全相信，也得比照位置麵積等條件進一步分析)。
然後進入下一個R，也就是貸款套現，我們做了兩次貸款，做第一次貸款是裝修完立即就做的，因為這時離我們購房時間也才兩三個月，不夠seasoning的時間（這個意思是指一般購房後需要6個月的所謂seasoning時間才能重新貸款），銀行隻能貸給$16.6萬（購買價）的75%，也就是$12.45萬，我們把第一筆錢拿出來的主要目的是還一還401K（領導換工作需要把這個貨款還回去），還有部分HELOC（這樣不耽誤看下一個房）。第一次貸款利率較高（5.99%，所以不僅沒有closing cost, 還倒收900塊）, 除去貸款，每個月的現金流是$900。第一次貸款結束再過四個月，才能進行第二次也就是正常貸款，這時就能貸出市場價的75%。為此我們精心準備，打印了彩色的各種圖片，還把小區最近賣出的最高價房屋的信息也打印出來供估價師參考（這時小區兩室一廳最高價剛賣出了25.5萬），最後估價師估價25萬，所以能拿出$18.75萬，減去之前的欠款還有$2,200的closing cost，拿到手約5.9萬。
綜合算一算大概成本產出：18.75萬（最終拿出的貸款額）+ 0.09x5 (五個月的現金流）-19.3 （成本）+0.09 (第一次貸款的closing cost) -0.22（第二次貸款的closing cost) ，幾乎收支相抵，約摸自己押了兩三千塊自己的錢在這個 房子裏。所以從整個BRRRR的策略來說，我們還算成功地把自己的成本幾乎全部拿出來，同時我們得了一套全新的兩室一廳做為自己的資產，第二次貸款之後，每個月扣除開銷（貸款， HOA費，保險，房產稅等）的現金流還有$350塊，所以再經營一年，我們在這個房子裏就沒有任何自己的錢了。整體總結而言我們從這個房子上賺了6萬塊左右，這6萬塊以這個房子首付25%的方式（$6.25萬）壓在了房子裏, 良好的裝修給我們帶來了整體比較好的房客可供選擇 （後來的故事是出租6個月後，租客需要提前搬走，於是我們趕緊重新打廣告秀房篩選找到下家，同樣價格出租，最後做到無縫鏈接（就是前一家頭天搬走；後一家第二天入住），所以良好的裝修對找租客也是非常有幫助的，同時每個月還能繼續有不錯的現金流（$350/month)。
於是到了最後一個R，也就是能不能重複呢？在我們這個法拍房第二次貸款 close的當天，我們同時close 一個四家庭的新購房產，正是用的是領導堅持做第一次貸款拿出來的錢作為首付，這個新的四家庭在一個傳統好區，既能租得好，也能漲得好，我們約摸準備投入4-5萬塊錢做裝修，然後好好經營一兩年，然後再重新貸款把成本拿出來，就能再來一次循環。
這就是我們第一個BRRRR的故事。
謝謝解答！
如果能夠像樓主這樣操作，為什麽不每個人或者大多數人都這樣做呢？ 是否裏麵也潛藏著一些危機或者危險？如果有危機或者危險，是哪些危機或者危險？