自從知道了有個叫做Bigger pockets的論壇，就經常上去讀讀最新的文章，看看最新的博客，因為像我們這樣的小型地主更需要去看看這世界上還有跟自己一樣焦頭爛額的地主，明白自己不是孤獨的：）當然更多的是看別人怎麽克服困難，挺住壓力，在大勢的幫助下，二十幾年甚至十幾年就能用房產投資達到財務自由。於是隆重介紹這篇博客，標題叫做“Why the wealthy put their money into Multifamily & Commericial Real Estate （為什麽富人要投資在多家庭以及商業地產上）”，是曾經讓我讀了有醍醐灌頂的一篇文章，所以時不時還要重新翻出來看一下，看還是容易忘的，爛筆頭翻譯記錄一下，幫助自己理解吧。
雖然是翻譯，但也並不是逐字逐句的，有時候還會“畫蛇添足”地加一些自己的理解，所以請各位看官見諒。
人是否聽說過有句話叫做，80%的百萬富翁都投資於房產？或者聽說那些靠現金流就實現財務自由的成功故事？尤其是與這幾年捉摸不定，或者讓人詛喪的股票市場相聯係（這幾年好像還不錯的樣子，尤其是美國這邊09年到19年的大牛市），你會發現其實人不太相信自己對於自己投資理財方麵的把控能力。如果你也厭倦了跟著401K的隨波逐流，也可以聽聽富人為什麽要投資房產的故事。
人都向往財務自由，既要更多的財富，也要更多的自由，雖然我們聽過很多前輩通過房產致富的例子，但是沒有人來分解向你們展現這些都是怎麽做到的，並且解釋為什麽房產投資是比其它投資都更好的投資方式（我也是這樣認為，因為我覺得房產投資普通人可以做也是可以做到的；而別的投資方式，需要專業知識，更需要一些運氣）。
為什麽要關注於多家庭 （Multifamily)?
多家庭的房產給了房東更多關於投資成果的控製，給了用於杠杆增加財富的方式，有著很多稅務上的優惠。為什麽是更多控製呢，因為多家庭，顧名思義，就是多個UNITS在一個屋簷下，這裏可以指最少的兩家庭三家庭或者四家庭（這些還屬於普通住宅），也可以是有十幾，幾十個甚至更多的公寓樓（這些就屬於商業地產的範疇了）。一個屋簷，代表隻有一個屋頂，一個外牆需要維護，一個院子需要綠化，一個（大) 車道，所以多家庭的房產會比單家庭的房產相對更好管理，也有更高的收益比；第二個優勢是杠杆，普通人投資股票期貨，並非不能使用杠杆，但至少不是常態的操作。而購買房產基本都是利用杠杆，自住房，一般來說可以借貸80%（如果不想付貨款保險的話），甚至有人會用96.5%的FHA貸款（自己隻出3.5%的首付，當然還有些其它費用，但是跟這些人一起搶房，真是沒法搶）；出租房也通常可以借貸75%，而收益部分不管是現金流還是房屋漲價的部分都是100%屬於房東的；最後稅務方麵的優惠到後麵用數字細說。
（實例說明）比如你用20萬的首付買了一個總價為100萬的多公寓樓。比如總共20戶；cap rate達到8%，cap rate可以理解為就是一年能賺100萬的8%也就是8萬塊（這裏的8萬塊是總房租收入減去了開銷。開銷包括房產稅，保險，水電氣垃圾費，鏟雪剪草綠化，空置修理管理費等等，這裏算8萬塊的收入的時候是沒有考慮貸款上麵的花銷；如果考慮貸款，80萬是貸的30年的4%的利率（都是隨機舉例），每年的貸款金額是$45,832 ($31,744的利息; $14,088的本金)；那麽每年拿到手的回報現金是$80,000-$45,832=$34,568，得出稅前cash on cash return=$34,568/$200,000=17%
首先這個回報現金即$34,568(17%)是不是都收稅呢？因為如果你從別的投資比如股票上能賺到$34568那就根據這個數字實打實地納稅，而房產就有很多操作的空間了，房產稅務上優勢包括：房產投資有個概念叫做折舊(depreciation)。比如普通住宅允許折舊27.5年，那麽樓的價值比如$80萬（不能算地的價值的20萬）可以除以27.5=$29,090。意思就是說這$29,090是可以從收入裏抵消的。於是事實交稅的部分變成了$34,568 + $14,088 (房屋本金部分)-$29,090=$19,166。假如你是屬於35%那個交稅檔次（也是隨機舉例），那麽真正的after tax cash on cash return=$27,460 ($34,168-0.35x$19,166), 也就是$20萬投入的13.7%。
這隻是粗略的計算，但是要細細算來，還有好多省稅的地方，除了房產本身可以折舊省稅之外（這裏要注意，不管你要不要折舊體現在稅表上，美國國稅局都會當做你已經做了折舊處理了，所以一定要利用, 一定要利用，一定要利用，重要的事情說三遍，否則真的就是白白給IRS送錢），很多裝修家具，比如櫥櫃，廚房電器，地毯，燈具都可以用於折舊處理，所以房東做些裝修，看起來好像需要好多年才能把成本賺回來，但是既增加房子價值，增加租金收入，同時有稅務上的優勢進行分類折舊，假使可以再增加每年一萬塊的抵舊 ，那麽隻需要付($19,166-$10,000)x0.35=$3,208，也就是說本來應該交35%稅率的你，在房產收益上隻交了區區的9%而已 (=$3,208/$34,568)，這樣真正的cash on cash return就變成了15.4%.
好像數字已經有點誘人了哈，現在有什麽投資能拿到一年15.4%呢對吧，以上也隻是按照拿到手的租金，以及從這個收入報稅的分析，但其實還有好多沒有算，這就慢慢算來：
1）第一年還的貸款本金$14,088，雖然沒有交到房東的手上，但是房東在房子裏擁有的錢確實增加了$14,088，所以算上這筆，cash on cash return就變成了22.4%
2) 上麵一條還假設了房價並沒有漲，如果房價有漲 （從過去一百年來算，美國房產每年平均增加3%），所以100萬的3%又是三萬錢，cash on cash return 又增加了 ；但是你又要說了，還有通貨膨脹呢，每年也差不多也3%，所以房產投資的一大天然優勢就是能夠差不多衝抵通脹。股票投資如果每年能收入10% （過去十年標普500的平均收益率），其實還需要減去通脹的3%，所以實際收益率是7%。
3A）如果是小於5戶的多家庭（四戶及四戶以下都是普通住宅，還是基本與附近的同樣麵積同樣戶型的房屋做比較產生相對價值的）。也是普通小地主剛開始經營的主要房產類別，還有一個可能潛在的收入，就是房租增漲，一年平均也在3%左右，這個增加也能衝抵可能增加的房產稅等其它開銷。
3B）大於5戶的公寓樓的房屋價值是用租金來衡量的，所以任何增加租金的小項目都能間接提高房屋的價值，比如這個有20戶目前總價值$100萬的公寓樓。如果能每戶增加25塊的月租，這樣一年增加$6,000的收入。再加上你接手了這個公寓樓之後，可以想法設法地節流，比如貨比三家，降低一點收垃圾的費用，剪草除雪的費用，或者資產管理的費用，如果這幾個部分一年能省下來區區$2,480，那麽我們一年不僅僅增加了$6,000+$2,480=$8,480，更增加了房屋價值10萬6千塊 （這是怎麽算的呢，之前說的一年收入是$80,000, 雖然增加租金降低開銷隻是增加了約10%的收入也就是$8,480，但是在cap rate不變的基礎上，房屋價值變成了$88,480/0.08=$1,106,000)。當把這些額外的現金收入和隱性的增值算進去的話，第一年，你的$20萬投資，收益是78%。
那句話怎麽說來著，如果利潤達到20%，資本家就會如何如何；如果利潤達到78%，肯定會有人鋌而走險的，而現在不需要這麽危險，房產投資其實就是可以做到的。而且房產投資有時並不需要完全準備好才能進入，很多人小房換大房，如果小房出於種種原因沒有賣掉，自己就會“被迫”成為地主。地主要做的事情，保護管理一個房子本來就是每天都在對自住房所做的事情，當然啦，要成為一個以上所說的有20戶的公寓樓的房東，肯定也是要經曆很多準備工作的，因為我自己最近還在做一個四家庭的裝修工作，太多需要學習的了。當然也有人評論，你說的這個78%，隻是第一年的收益，第二年就沒有這麽好的事情了，不能年年都這樣玩，所言甚是，但是每年的收入是非常穩健的至少15%。同時因為即使房價大跌（我個認為08年次貸危機那樣的腰斬已經不會再發生了），房租也是相當抗壓的，畢竟沒人願追跌買房，都在關望市場的時候，人總還是需要地方住的嘛。
就這個例子有人可能也會說：啊哈，你這個房子，持有幾年或者更長時間，你每年報稅的時候又用掉了折舊額，那麽當有一天你賣房子的時候，現在省的羊毛都會要交出來的，因為IRS不會放棄對每一塊美元征稅。那麽簡單的回答就是，為什麽要賣房呢？如果這個房子是個下蛋的金雞 ，就好好地照顧讓其一直下蛋，然後用cash out refinancing的方式把增值的錢拿出來（這部分是不用交稅的；但是前提是還是能以租養房，現金流永遠是生命線，另外會再寫一篇博客講寫“富爸爸窮爸爸”的羅伯特 清崎的時候，我會認真講講為什麽我一直遵循他的現金流原則），然後把房產放進信托裏，把它交到你的繼承者手裏。或者賣的時候用1031條款，以小換大，推遲交稅，一直這樣做下去，until you die, and the taxes die along with you.
對最後一句話覺得特別有意思又有疑惑的你，以後我們再認真討論1031條款 (我自己還沒有開始實踐過，所以都是紙上談兵)。
這就是富豪們怎麽利用房產賺錢的。
