建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
博文
(2022-05-14 04:46:42)
最近，有感於國內兩個做實業的朋友的沒落。
這兩個朋友，一個是開店的，另一個是開廠的。
開店的那個朋友也不是沒賺過錢，一方麵賺了錢後花錢有點大手大腳，沒有有意識地用贏得的利潤來置換成房產等其它資產；另一方麵，他也的確需要資金繼續擴大規模和購入更多的庫存，總之到了最後要關門的時候，除了有一大堆庫存外，手上沒有一點資金了。可惜庫存是不能[閱讀全文]
(2022-05-08 04:21:18)
當前，美國地產市場仍然火熱，但已經有冷卻的跡象，美聯儲為壓製高啟的通脹，正在連出重手，估計到明年底，美國的地產市場就該歇菜了。 一般來說，單純的高利率，不見得會打垮地產市場，且不說大多人已經鎖住了固定的低利率，就是浮動利率的，如果有工作的話，勒緊褲腰帶，也是可以渡過難關的。而經濟也是很重要的一個因素，盡管美聯儲的重手不見得100%能帶來[閱讀全文]
(2022-05-01 06:05:35)
盡管我在德州大休斯頓地區住了有二十五年多了，在我現在的家也住了整整二十年了，但嚴格講，我並沒有資格來評論這個大都市的地產市場，原因主要有二。
首先，休斯頓是美國大都市中唯一一個沒有zoning的，是個平麵城市，麵鋪得特別大，也就是說特別的sprawling，單是商業中心就不止一個，除了Downtown，還有GalleriaArea和MedicalCenter等，更不必說外圍的一些商業中心，有人[閱讀全文]
(2022-04-29 04:07:19)
美國有九個州沒有州稅，這些州的地產經紀們愛向投資者兜售：我們州沒有州稅，你看多好，趕快到我們這裏來投資房產吧！
我們來分析一下這種說辭否靠譜。
美國的地方財政來源，除了地產稅和州收入稅外，還有其它幾種來源（以下簡稱其它財政來源）：
聯邦撥款（FederalTransfer）：我們交的聯邦稅除了用於社保、醫保和軍費等聯邦支出外，也有部分分配到各個州[閱讀全文]
(2022-04-26 04:31:47)
熟悉美國地產的朋友可能清楚，美國不同州地產稅收的法規是不一樣的。比如加州，每年地稅房產的估值（appraisalvalue）基本上就是買價再乘以個係數，計算機係統就能自動搞定，不太需要人工的摻和。還有一些州，尤其是東部的一些州，每隔個三五年會有人工正式的評估，中間年份可能會做一些自動調整，或者根本就不調整。
而德州的房產則是每年都需要評估，每個縣（co[閱讀全文]
(2022-04-05 04:56:57)
地產私募眾籌（realestatesyndication），就是大夥湊錢一起投資地產。比如如果發現一個前景很好的400萬的公寓樓，自己沒有資金，可以找15個人，一人出10萬，募得150萬，然後用其中的100萬做首付，再貸款300萬買下公寓樓，其它的50萬做為翻修和儲備資金。幾年後公寓樓的租金收入和利潤提高後，或者套現重貸把初始的資金返還給投資者，也可以選擇把它賣掉。也就是說，可以做[閱讀全文]
(2022-03-31 05:10:42)
地產界前輩Dr.DavidSchumacher曾經在他的書BuyAndHoldForever講過這樣一個有趣的故事：1980年時，他的一個朋友的女朋友繼承了一筆$15,000的意外之財，當時對她來說這是一筆不小的財富。然而，這筆錢卻讓這位女士惶惶不可終日，她先是存在銀行裏，卻又擔心銀行會倒掉（估計她不知FDIC是何物），直到她把所有的錢都取出來，買了輛新車，又變成入不敷出，靠舉債度日，她心裏才完全[閱讀全文]
(2022-03-30 03:00:58)
如果有下麵兩種貸款：
A.每年要交的月供是相同的，貸款是有期限的，允許早還完貸款，並且提前還完貸款沒有懲罰。
B.每年要交的月供會增加，貸款期限是無限期的，當然也就不允許也不可能提前還完貸款。
如果是你，你應該更害怕哪一種？或者說哪一種貸款更應該讓你晚上誰不著覺？
大部分人應該更害怕A，不害怕B。是的，我再三確認了，沒有寫錯！
因為上麵[閱讀全文]
(2022-03-27 05:55:25)
首先聲明一下，我自己沒有做過hardmoneylending，無論是做為lender還是borrower，所以這又是我的杜撰（杜撰的事我幹過不少次啦）。
Hardmoneylending主要是提供短期貸款給flipper或做BRRRR的房產投資者等需要短期資金的投資者，貸款期限一般是一年以內，多是半年或一年。一般的借貸成本是1~6的點數（point），大多情況是2~3點，利率大約是8~12%。
我以前對Hardmoneylending有些誤解，認為[閱讀全文]
(2022-03-24 03:01:13)
時常聽到有人在比較房產種類，比如有人比較起apartment和condo（或者Townhouse和condo）來，竟然也能說得頭頭是道，這實際上是在混淆概念，風馬牛不相及。 因為這兩者中，apartment（或Townhouse）是從房屋的外觀結構（Physical）來分的，這個是看得見的；而condo是從法理上（legal）的產權擁有方式上講的，是看不見的。換句話說，給你個房子，僅從外觀上你是看不出它是否是condo的[閱讀全文]
