建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
盡管我在德州大休斯頓地區住了有二十五年多了，在我現在的家也住了整整二十年了，但嚴格講，我並沒有資格來評論這個大都市的地產市場，原因主要有二。
首先，休斯頓是美國大都市中唯一一個沒有zoning 的，是個平麵城市，麵鋪得特別大，也就是說特別的sprawling，單是商業中心就不止一個，除了Downtown，還有Galleria Area和Medical Center等，更不必說外圍的一些商業中心，有人說休斯頓有幾個downtown。 盡管沒有zoning並不意味著可以不受約束地亂建，因為zoning的功能基本上讓當地的HOA給替代了，但總起來說仍然是比較淩亂，周圍衛星鎮和小區是多如牛毛，很少有人有能力把各個鎮和小區全部都了解清楚。
其次，我對當地的市場不大關注，尤其是剛開始的前一二十年，我對這個都市哪個區好那個區壞，根本沒有概念，就連自住房，都是太太一個人尋找和決定的，我隻是在過戶時簽了個字，當時讓工作給搞得焦頭爛額，根本沒有時間和精力去顧及其它的。開始投資房產後，比以前強了點，至少知道離我們家以北三四英裏有個區不僅是休斯頓最危險的區之一， 並且還曾經被列入美國最危險的25個區之一，算是長了點見識。但總起來講，我對當地市場仍關注不多，因為直覺讓我不喜歡當地的房產市場。
但對我們村，我還是蠻清楚的，畢竟在這裏生活了有二十年了。甚至可以說，我們村是我眼看著從無到有逐步發展起來的。所以，我不妨先從我們村和我的自住房說起。
我們是在2002年搬入市郊的這個新村和新家的，當時我們村的人口約5萬人，現在約13萬人，我們村曾被列入美國5萬人以上人口增長最快的城市的前十。村的老區是在離高速公路很遠的東部，後來增加的這8萬人口都是在高速公路兩側的西部，是在空地上建起來的。剛搬入時，西部新區不僅隻有很少的幾個小區，就連我所在的小區也剛完成不到一半，周圍沒有任何商店。十年後就不一樣了，各種商店應用盡有。現在更是熱鬧，離家兩英裏之內商店齊全，主街經常堵車，就連我們小區前麵這條起初還沒完全開通的路，現在也早已開成了大路，整天是車水馬龍，讓喜歡寧靜的我特懷念起初幽靜的歲月。
我的自住房是在2002年買的新建房，住的是個gated community，前麵能看到湖，後院是高爾夫球場，學區也不錯，盡管也就是個普通的中等小區。現在以zillow 的估價，住了二十年的增值差不多有70%，並且就連這個增幅還是有很大水分，盡管當時買的是新建房，但二十年沒有更新，現在屋頂、空調、欄杆等都需要更新，若把這些更新維修費用減去， 估計這二十年的實際增幅連40%都不到。
村的西部新區，盡管有約8萬人，有的房子也建的更豪更貴一些，但整個大環境，除了房子的好壞外，沒什麽大的差別，包括學區和安全性等，甚至有些豪點的房子周圍環境也不見得就好到哪裏去，隻是房子貴些，地皮大些而已。
而休斯頓市區則不一樣了，它跟其它大都市的市區一樣，良莠不齊：豪宅區普通人不敢奢望，較好的區不便宜，槍戰區隻有口袋裏錢少且勇敢的人才敢住到裏麵，也有正在從壞變好的區。休斯頓的市中心，本來全是辦公區，一到晚上連人都見不到一個，還特別危險。最近一二十年市中心開始發展居民區，改善周圍安全環境，周邊的一些本來很危險也很差的區，也正在逐漸變好，比如MidTown和Fourth Ward已經變好，一直抗拒 gentrification 的 Third Ward 盡管仍很危險，但也在逐漸變好，房價也不便宜了。跟我住在同一小區的一個老美，1997年在近MidTown的Montrose買了個房子，現在的房價已經是買價的五六倍了，他也就比我的自住房早買了5年，人家持有25年的增幅在400%以上，而咱在郊區買的自住房二十年了隻增長了不到70%，差距太大了。還知道一個中國人，次貸危機低穀時，在靠近市區比較差的區買了好幾個單個價格約6萬的房子， 現在的市場價每個也有20萬了。不過，買在那麽差的區，租客質量太差，她受不了折騰，幾年後就賣掉了，也沒趕上現在的好時光。
做為參考，這是同時期（2002~2022）二十年間各地區的房價增幅：
- 我的郊區自住房 70%
- Houston Metro 131%
- Texas 158%
- USA 130%
剛看到這個房價增幅對比時，感到特別地震驚和疑惑，為什麽我自己的房子價格增幅跟整個都市區、甚至整個德州相比，會有這麽大的差別呢？後來我仔細想了想，可能因為我們是新開發區，開發花了約十年時間才大致完成，在這十年中房價基本沒變，直到村建滿後，房價增長速度才開始勉強趕得上大都市區。
很多外地人，容易被德州高速的人口增長所誤導，想當然地認為人口增長快，買房投資肯定沒錯，但這是隻知其一，不知其二。德州的人口增長速度，在過去的一二十年中，在各州中的確每年都是名列前茅，無論是絕對數額，還是增速百分比，這是事實。但房價的增速跟人口增長速度相關性不大，這個我在以前寫過的一篇引用Freddie Mac數據分析的文章中已經提到：
起決定作用的是人均收入的變化。實際上，德州四大都市區的房價數據也基本證實了這一點。Austin的人口增長速度並不比德州的其它城市快多少，但人口質量不一樣。大休斯頓地區有超六百萬人口，其中低收入的非法移民就有五十多萬，跟Austin的移民質量不是一個檔次的，也決定著房價增速是不一樣的。
休斯頓地區公寓樓的曆史平均空置率是10%，新冠前約11%，現在低於曆史平均了。不過這裏房子批的快，建的快，再缺房子，等一切回複正常了，過上個兩三年就平均回來了。外地人，尤其是一些住在批項目都需要等上幾年的外地人，是想不明白的，有位外地的仁兄，愣是把我提供的這些數據當成笑話聽，嚐到苦頭後方知我所言非虛。
休斯頓是臨海城市，夏秋季經常有颶風，若房子有貸款且在颶風區，銀行要求必須買颶風險，一般每年$700~1000，颶風區大致是10號公路以南，69號公路以東。另外，休斯頓麵積大，地勢平坦，雨水多，洪水災害比較嚴重，所以買房子也得注意洪災區。
跟德州其它城市一樣， 地產稅奇高，一般在2.3%~3.5%，舊區地稅低，新區有的高達3.5%, 不過大多在2.7%左右。
個人感覺郊區的房子價格增長太緩慢，盡管安全環境不錯，但房價基本上是建築成本，再加上建商15~20%的利潤，再加不值錢的地皮，可以無窮循環，反正有的是不值錢的地，又有寬鬆的建房規則和環境。而休斯頓市區房價波動較大，且不便宜，區域好壞差別很大，風險相對大，適合熟悉情況的當地人。
我上麵講的都是針對1~4單元的民居來說的，聽我的口氣你可能已經聽出來了，我的觀點是蠻負麵的，也就是說我基本上不鼓勵外地人遠程到休斯頓來投資地產。
但大型公寓樓和商業地產則不同，有很多比較大的地主和投資機構，喜歡到德州，當然也包括休斯頓，投資大型公寓樓，可以做的相當成功。主要是德州公寓樓多，尤其是garden-style公寓樓多， 因而機會就多，幾年前三四百萬美元就可以買到幾十甚至上百單元的公寓樓，容易上規模。況且高地產稅對大型公寓樓等商業地產的影響也不像獨居屋那麽大，反正最終會加到費用反應到Cap Rate裏，地稅的高低就不是太關鍵的因素。
這篇文章，隻記住一句話就行了：Don't Mess with Texas! 不要到這來趟渾水，否則沒好果子吃。
人人都說家鄉好，偏偏我說了家鄉不少壞話，愧對家鄉父老，趕緊抽自己兩嘴巴，以示懺悔。
其實，如果你想搬到這裏住，大都市，工作機會不少，生活成本低，容易生存。
由於自住房的購買自始至終都是太太一手操持的，太太有幾次問我房子買得咋樣。太太當然有苦勞，但我不得不如實相告：若論投資這是非常糟糕的投資，但做為自住，少漲價少交點地稅，也不是一件壞事，再說我們小區環境不錯，看來任何事都是一分為二的。
建寧 2022/4/27
另外房市價格變化和其他產品的市場一樣，除了考慮有效需求還需要考慮供給變化。