建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
時常聽到有人在比較房產種類，比如有人比較起 apartment和 condo（或者Townhouse和condo） 來，竟然也能說得頭頭是道，這實際上是在混淆概念，風馬牛不相及。
因為這兩者中，apartment（或Townhouse）是從房屋的外觀結構（Physical）來分的，這個是看得見的；而condo是從法理上（legal）的產權擁有方式上講的，是看不見的。換句話說，給你個房子，僅從外觀上你是看不出它是否是condo的。
民居房產從外觀結構（Physical）上大致有三類：
1. Single Family (獨居屋)：獨居屋與鄰居的房屋是不相連的。
2. Townhouse（聯棟屋）：聯棟屋與鄰居的的房屋是相連的，一般從上到下都屬於一家，也就是說你房子的上麵和下麵都不應該有別的住家，一般1~3層。
3. Apartment Unit（公寓單元）：一個大樓被分成多個單元，盡管大多情況一個單元隻有一層，但也有多層的。你的單元的上麵或下麵可能有別的住家。一層的公寓單元在加拿大和英國有時也被稱作flat。
而從法理上（legal）講，產權的擁有方式大致有四類：
1. Co-OP：有不少公寓大樓，采取的是Co-OP的組織擁有方式，每個房主並不直接擁有房產，房產是公司直接擁有，房主隻是擁有公司的一部分。嚴格說起來，連你單元的空間都不是你的，你隻有使用權。因為沒有房子的所有權，個人不需要單獨付房產稅，房產稅包含在HOA費裏。
2. Condo：Condo社區的公共區域和外牆等都是大家共有的，但不同於CO-OP的是，單元的內部空間是屬於個人的，這個一般需要自己付房產稅。在你家Condo單元裏，你可以理直氣壯地說你眼前的空氣和空間是屬於你的，而在CO-OP單元裏，你就無權這麽說。Condo的土地一般歸大家共有。
3. PUD (Planned Unit Development)：就我所知，PUD跟Condo的主要區別是PUD的土地產權歸個人所有，而Condo的歸大家共有。過去幾年，我曾經投資過幾個PUD新社區，都是針對投資者的多單元Townhouse，所以社區大多是出租房。因為Condo社區貸款有限製，比如整個社區出租房比例一般不允許超過50%，超過了這個比例就很難拿到常規貸款，而PUD社區則沒有這個限製。這樣就容易理解為什麽建商要搞PUD，而不是Condo了，看來他們腦袋還是蠻靈光的。
4. 獨立擁有： 不屬於上麵三類的任何一種，個人（或實體）完全擁有土地和房產的所有產權。
這下該清楚了，一個是實體結構形式，一個是產權擁有方式。Apartment Unit、Townhouse和Single Family都可以是Condo（盡管Single Family是Condo的不多，但也有）。並且理論上講，三者也都可以是Co-OP（Townhouse和Single Family作為Co-OP大多情況下弊大於利所以很少見）。例如紐約曼哈頓的apartment， 有的是Co-OP，有的是Condo，並且一般情況下Condo 的價格要貴於Co-OP。
再說一下HOA（Homeowner Association）。 一般情況下，Co-OP、Condo 和 PUD都會有HOA費。獨立擁有的社區有時也會有HOA費，比如Gated community和有遊泳池等娛樂設施的社區，非社區的一般沒有HOA。
我個人不討厭HOA。我自住社區是Gated Community，有club house和遊泳池等，而我又極其喜歡遊泳和晚上散步，住在這樣的社區裏晚上散步感覺很安全。而出租房由於我自己不管理，並且大多還是遠程，有HOA可以幫住約束一下那些邋遢的大爺們，並且室外屬於公共區域由HOA統一管理也少了麻煩。而沒有HOA的幾個房子，租約要求草坪由房客自己管理，基本上住不了多久邊上的野草就長得比狗都高了。
有一年到Fort-Worth去玩，在downtown的大街上瞎溜達，忽然發現前麵不錯的一個建築前有大群人，很是熱鬧，湊過去一看，原來是county court在搞房產拍賣。以前我隻是在我們自己county狹窄的過道上看到過一次拍賣， 當時也不知是在拍賣什麽，也沒幾個人。好家夥！這次則不同，人數特多，大多應該是tax sale和銀行lien拍賣的。後來我注意到台階上有一個三四個人的小組，顯得很是冷清，覺得有必要上去慰問和支持他們一下，上去一打聽，原來是拍賣HOA lien的，才知道原來HOA欠款也是可以拍賣的。這是當時的拍賣現場：
前些天發生的加州華人女士因為拖欠HOA費，警察上門驅逐而致死事件， 看了讓人十分痛心。我個人感覺，HOA的責任不大，HOA的board盡管都是業餘的誌願者，但拍賣肯定由律師或是專門的拍賣公司來處理，違法操作的可能性不大。
美國是個法製的國度，我們要保持理智和冷靜，用規則來保護和爭取自己的權益。
建寧 2022/3/15
