建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
首先聲明一下，我自己沒有做過hard money lending，無論是做為lender還是borrower，所以這又是我的杜撰（杜撰的事我幹過不少次啦）。
Hard money lending主要是提供短期貸款給flipper或做BRRRR的房產投資者等需要短期資金的投資者，貸款期限一般是一年以內，多是半年或一年。一般的借貸成本是1~6的點數（point），大多情況是2~3點，利率大約是8~12%。
我以前對Hard money lending有些誤解，認為做Hard money lender的回報率不會太高。但大約一年前我在BiggerPockets上看了一次討論，貼主說他在過去幾年做Hard money lending每年的回報率在30%以上，還有幾個跟帖的網友也說每年做到20~30%的回報率不難，這徹底顛覆了我的認知，饒是咱這點小智商怎麽也想不明白：就算是6的點數，加12的利率，兩者加起來才18，怎麽可能超過20%呢，況且還有資金閑置的時候。後來多讀了些文章，又聽了幾個采訪Hard money lending專家的播客，才恍然大糊塗：原來真正做得好的Hard money lender靠的是賺取點數和費用，而不是利息！
比如說如果點數是3，利率是10，如果借貸期是一年，每年的回報率是 3+10=13%；但如果借貸期是半年，年回報率是 3*2+10=16%；但如果借貸期是3個月，年回報率則是3*4+10=22%。有的還收取其它費用。
有一個lender說他借出過很多點數是4~6的，借出對象都是熟悉的老顧客，要求資金需要在一兩天內到賬，所以不在意高點數。
我以前以為lender肯定會想借出資金的時間越長越好，免得有空閑期。現在才知道，lender和borrower都想還回資金的時間越短越好。做為borrower，當然想貸款的期限長一些，以給自己預留足夠的時間空間，但他們肯定想還回資金越快越好。若無特殊情況，如果一個Flipper 3個月能完成一個flipping，他絕不想拖到一年，哪怕他的貸款期限有一年，因為持有時間越久持有成本越高。所以，在還回資金越快越好這一點上，lender和borrower的利益竟然是出奇的一直，這一點真是出乎我的預料！
所以，我感覺，單從數字分析上來看，如果高手可以輕易做到20%以上，一般人如果肯靜下心努力的話，做到15%的年回報率也應該不難。
當然，hard money lending也受供求關係影響。 近幾年，Fed印了那麽多錢，有很多人有閑置資金，可能生意也不是很容易做。
另外， 我想說一下那些專業Hard money lender的募資成本。大多專業Hard money lender，自己不可能有那麽資金，也需要籌集資金。有一個從事地產行業近40多年且非常成功的Hard money lender（同時也是builder和realtor），Jay Hinrichs，在2019年10月寫過一篇文章，說Hard money lender的資金來源主要有三種：
1）銀行的business line of credit（Jay Hinrichs的公司用此），利率一般是5.5~7%， 這個當然需要公司具備一定經濟實力才能借到。
2）私募（private placement memorandum）
3）眾籌（crowdfunding）
其中私募和眾籌的利率大約是7~12%。 這裏給出這些數字主要是做為參考，知道lender的借入成本（5.5~12%），從而知道他們借出的回報必須要達到多少才有可能盈利。
前麵講的主要是Hard money lending，並且職業做Hard money lending在大多州都需要像貸款經紀一樣的license，尤其是對owner occupied properties。而做Commercial properties則不需要（有的州把residential rental property 也算做commercial）license， 所以具體得看各州的法規。
不要被前麵提到的license嚇到，如果說Hard money lending是專業的話，那麽她的姊妹private money lending, 則不需要license。 Private money lending主要是個人借給個人的，比如你借給親戚朋友肯定不需要license， 而且這裏也有模糊空間，比如說你在地產投資俱樂部遇到一個投資者要你借錢給他，在這種情況下，沒有license一般問題不大，除非你大張旗鼓地到處做廣告和宣傳，這就成了Hard money lending，所以這兩者的界線非常模糊。 由於Private money lending大多是自己的錢，會比較靈活，大多情況利率比Hard money lending要稍微低些，但其它跟Hard money lending差不多。
其實，有很多人，並不是專門做Hard money lending的。 比如，有些買投資房出租的，有些資金短期內排不上用場，其他投資者短期需要資金，就可以借出去。
任何投資都有風險，Hard money lending也不例外，但可以采取一些控製措施： 1) 要用first lien做抵押；2) 控製LTV，比如借出額不超過修好後房子估值的80%；3）做好Due diligence， 人和房子都要靠譜。 最壞的情況就是borrower還不起時foreclosure他的房子。實際上，前麵提到的Jay Hinrichs在次貸危機時就在中西部被迫收回了約200個房子， 出了一大筆血！
要想做好hard/private money lending， 要多參加當地投資俱樂部多認識投資者，或者地產投資網站BiggerPockets等多結交各種從事地產業的，有很多flipper 或做BRRRR的等需要資金。
這篇文章的目的，不是鼓勵人去做Hard/private money lending，而是說在有些niche，要做到超越標普指數的回報率是可能的，當然這需要時間和精力。當然，對一些對此感興趣的朋友，也算是拋磚引玉，可以再去做些更深入的研究。畢竟我也就是個耍嘴皮子的，也歡迎專家批評指正！
建寧 2022/3/18
