上海跳樓的女金領，她的悲劇可以避免嗎？

潮退，裸泳者畢現。
    —沃倫·巴菲特

大約兩周前，我寫了一篇博文，中國未來的房價講何去何從？，分析了近幾年中國房價的全麵下跌。我的話音未落，媒體就曝出了一件發生在上海的、由房價和房貸引起的家庭悲劇。

2024年7月1日，在中金公司就職的金融精英鄭雯露女士，從中金公司在上海的大樓上一躍而下，香消玉殞。

鄭女士是1994年生人，今年才僅僅三十歲。她從名校畢業，並在中國頂尖的金融公司就職。她和她先生都是金融界的精英，無論是學曆、職業、收入，還是地位，都是位於中國社會金字塔的頂端。

那麽，她選擇在風華正茂之年玉碎，到底是為了什麽呢？

根據媒體披露出來的信息，在2023年，鄭女士和先生，拿出423萬元左右的首付，貸款1177萬元，在上海買了一套價值1600萬元左右的公寓房，貸款利息為4.1%，月供5萬7千元。首付比例大約為26%。

當初買房子的時候，她們夫妻的年收入約為120萬元。但是，今年中金公司開始減薪，導致她們的年收入暴跌了三分之一，到了80萬左右。即使不考慮稅收，她們每個月的收入6萬7千元，房貸開支占了85%！付完房貸月供後，她們的收入僅剩9千元。如果算上收入稅等，她們也許就入不敷出了。

從一個光鮮無比的金領精英，到捉襟見肘的房奴，這種落差，對於任何人都是難以接受的。

雪上加霜的是，她們家房子的市場價格，已經跌了將近500萬元，已經把首付跌沒了。

從這些角度講，我可以理解她的痛苦和絕望。

但是，我必須說，她們在家庭理財方麵忽視了起碼的風險管控，杠杆加得過高，最終導致了這個悲劇。

鄭女士是一個金融業從業人士，而風險控製是金融和理財的一個極其重要的核心要素。她們夫妻用120萬元的收入，用超過4%的利息，貸款1177萬。他們貸款買下的房價是收入的13.3倍，這種作法近乎瘋狂。

而貸款給她們的銀行，明顯也沒有做足夠的風險管控，居然貸給遠超她們支付能力的高額高息貸款，這也匪夷所思。

這讓我想起了2008年的金融海嘯。眾所周知的是，其罪魁禍首就是臭名昭著的次貸，也就是房貸公司等金融機構貸給資質不夠的消費者發放的房貸。一旦房價下跌或者利息上升，這些消費者無法支付房貸，從而引發一係列金融災難。

當時，舊金山灣區的一個華人包租公就自殺了。他用杠杆買了近十套房子，最後資金鏈斷裂。

2010年，美國國會通過法律，加強了房貸方麵的監管，以避免類似現象重演。

那麽，我今天就分析一下，如果鄭女士和她的金融機構進行了合理的風險管控，是否可以避免今日的慘劇。

我自己在美國做過了很多次房貸，對於銀行的風險管控政策略知一二。絕大部分大銀行，最多允許家庭把稅前收入的45%用於支付房貸、房產稅以及房屋保險等費用。

按照這個標準，鄭女士和家人貸款買房時，月收入大約是十萬元。假定她們的房子沒有房產稅，那麽他們最多可以拿出4萬5千元用於支付房貸。按照4.1%的利息率，她們房貸總額的上限就是932萬，加上420萬左右的首付，她們最多隻能買1350萬元的房子。這比她們實際買的房子的價格低了250萬元。

如果她們買了1350萬元的房子，而今年的年收入跌到了80萬。那麽她們每月收入6萬7千元，房貸開支占收入的比例為67%。扣除房貸後，他們每月還有2萬2千元的餘錢用於其它開支。這比他們目前的9千元的餘額高了144%。

我相信，如果是這種情況，她極有可能還好好活著。雖然家庭財務壓力依然不容小覷，但是遠遠不到絕望的地步。

這再次說明，家庭在理財時，一定把風險控製放在首位。撇開風險聊收益，就是在耍流氓！

最後，我們分析一下，一個家庭能夠支付的房子的價格，最高可以到達家庭年收入的幾倍？

首先，我們假定首付比例是20%，沒有房產稅。

不言而喻的是，貸款利息率越高，我們能夠負擔的房貸就越低。如果貸款利息率是4%，而家庭的年收入是20萬美元，那麽他們最多可以花9萬美元支付房貸。經過簡單的計算，他們的貸款餘額就是157萬美元。那麽，他們能夠負擔得起的房價就是196萬美元，是收入的9.8倍。

如果利息率是3%，那麽他們能夠負擔得起的房價就是222萬美元，是收入的11倍！

最後，我們假定首付比例仍然是20%，房產稅率為1%，這也是美國的平均水平。

如果貸款利息率是4%，我們能夠負擔得起的房價就是160萬元，是收入的8倍。相比於沒有房產稅的狀況，這個房價低了將近20%。

而如果貸款利息率是3%，我們能夠負擔得起的房價就是178萬元，是收入的8.9倍。相比於沒有房產稅的狀況，這個房價也低了將近20%。

當然，如果首付的比例大於20%，那麽房價和收入的比例將會更高。比如，如果首付比例為30%，同樣是3%的利息率和1%的房產稅，我們能夠負擔得起的房價就是198萬，是收入的9.9倍。

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