出庭趕房客，這還是第一次

出庭趕房客，這還是第一次

離上次趕房客已有7，8 年了。

自從2009開始做房東，共驅趕房客四次，還有一次程序走了一半，房客交了絕大部分房租撒回。還從來還沒出庭過。

我們這個房客(老, 少候賽）六年前搬入，一直準時付房租，老候賽為自雇者，信用600不到一點，當時他拿著與郵局簽訂的續約N年合同書，他的工作是幫郵局送包裹到各個機場，郵局每月付給4.5萬刀。小候賽剛開始工作為中學老師，信用分625分，老二的駕照可能因酒後駕車被暫停，老三念高中，老四剛念初中，一家五口，因為信用低，收了兩倍押金，按時交租近6年，直到今年六月中旬，遲遲不見租金入帳，詢問說是老候賽的付薪係統為新係統，不能及時拿到薪水，隻付了三分之一的租金，我們同意剩餘的房租以後分三個月補足。7月份，8月份的房租晚付了些但都付了，但沒有按照以往說好的補上以前所拖欠的。小候賽說他又拿到高級學位，9月份換了新工作，工資會大大增加，到時都會補上。

到了九月份 中旬，租金遲遲沒到帳，短信詢問，回說郵局給的支票寫錯，該寫給個人的寫成公司了，寄來了支票的複印件，要等去休假回來的負責簽發支票的工作人員重發支票，明顯開始扯了， 以前的猜測被證實，老候塞沒有續合同，新工作的薪水每月隻有5000 多刀。老候塞60來歲，準備幹幾年退休回墨西哥養老，他墨西哥有房。

馬上找專門驅趕房客的律師，這種律師專業收費還便宜，本州行情，發一次三天通知收費150刀，驅趕950刀到1000刀，需要出庭另收費。詢問結果，一家說完成全過程不包括出庭需要1個半月，另一家大的律所說需三個月。綜合考慮還是選擇八年前用過的小律所。

這家小律所是我八年前網上搜來的，位於我們出租房鄰城，當時發一個三天通知收費65刀，現在150 刀，老客人125刀，驅趕995刀，以前6 40刀，就是驅趕程序走一半撤回的那件案子。八年過去，律所收費增長合理。出庭另收費495 刀。

三天通知過去，不見房客任何動靜，走驅趕程序，房客提出上訴，我們以前的四次驅趕房客都沒有出庭這一步，在外州的從發通知到lock out 三個星期搞定了。本州比較保護房客，時間久一些。

清晨5點多起床，揣著前一天準備好的材料文件夾，清晨5點40分出發，開車一個小時五分鍾來到了另一個county 的法院停車場。天還沒亮，已經有好幾輛車停在那等待法院開門，有住的遠的人怕誤事，會在當地租個酒店住一晚。在車裏我們吃完事先準備好還熱乎的早餐，靜等法院開門，7:30安檢進人。來到所指定的法院門口，法院門口的顯示牌上我的名字及老少候塞的名字在上閃亮掛著，對於此案我們胸有成竹，一切遵循法律，心想房客還能生出什麽妖蛾子？到了8點，房客還沒出現，8點到九點是房客房東的官司，我們還沒見到我們的律師，旁邊一個西裝革履的律師對我們說：”你們的律師車在停車場，已經來了”。8 點我們被叫進去舉著右手宣誓，保證我們說的是真的。

完了讓我們在外麵等待，其間一個身形高大的律師出來向一個坐在我們旁邊的老白房東詢問情況，我們湊上去詢問，原來這高大魁梧的墨二代就是我們的律師，核對名字的是他，叫我們進去宣誓的人也是他，也不給我們自我介紹一下，我們誤以為他是法院的工作人員。其後兩次出來問我們索要資料，去年漲租10%，這沒問題，去年政府給section 8調漲也不止這個數。還要了一份今年加租書麵通知，漲5.6%，很合理的增幅。增長後房租還是比市場價便宜10%，準備的短信記錄，銀行對賬單及房貸付款文件等都沒用上。

因為租房合同上房東的名字是我

一會兒我被傳進去。

一位花白頭發的約60歲左右的老白法官問：

你的名字？

你是該房產的房主嗎？

在此期間， file日至開庭日收到任何數目的房租嗎？

至開庭日共欠多少房租？

這些問題都由站我旁邊的律師轉問

我一一作了回答，律師還回答了出庭費用等問題。

完了以後，讓我們在法庭外麵等待。

過了一陣子，律師出來笑著對我們說：”你們贏了“，共花時間一小時五分鍾。接下來便是讓警察執行lock out，大概需要三星期。老，少候塞自始自終沒有出現。

我們收到6封來自HOA的關於該出租房的信，關於草坪的，亂停車等六處違反HOA規定的通知，我們向HOA申請了延長。

回家路上拐到此出租房，盡管我們短信讓房客改正，但所有的問題依舊存在， 這並不意外。

很好的房客最後怎麽會走到這一步，雖說我們有點意外，但也不是太驚訝，人性的惡有時在一定的條件下才會顯示出來，老候塞可以不在乎信用，但小候塞怎麽會不在乎信用呢？我們不想毀他的信用，短信，打電話看上去都挺講理的人。最後編的理由太牽強，他自己都不好意思，讓我們走驅趕程序吧，他們從去年開始就說要買房子，難不成買了房子了？用賴掉的房租去付頭款？這很有可能，首次買房隻需3%的頭款，我倒希望他們真的買到房子了。他們家老二老三都工作了，光老小候塞倆人的收入也足夠自己買房了。

我一個朋友的新房租給一個信用分數700多分的，利用疫情期間不能驅趕房客的政策，不交房租，自己在海邊買了獨立屋，可惡的他把朋友的房子還分租給人賺錢，朋友損失光房租就兩萬多，房租收不到，還要付高額的物業費等，虧大了。

自從多年前從TF學校畢業後，提高了篩選房客的技能，能多收押金就多收押金，還算運氣，疫情其間還沒有賴房租的情況發生。

出租房包括異地的我們都自己管理，有時幾個月沒一個電話，有時事都湊一塊，出庭的那個星期事兒特別多

有要修理電器的，有要修理水管的。一個上個月付了600多刀水費的房客水流分流控製器壞了，，水管工預訂的控製器要10天14天工作日到，我們付了250刀加塊費4到七天工作日到, 水管工給裝個臨時控製閥，用時打開，不用時關上，在等待零件時，突然又接到沒熱水洗澡了，電話中說著說著房客還哭了起來，什麽情況？分析結果應該在生話中壓力很大。老問題沒解決，新問題又出現，馬上讓水管工又去跑了一趟，根本沒壞，不知房客哪個孫子把熱水閥門給關了。

加快的零件裝上，同時其他漏水等四個毛病修好，總共花了2365刀。房客打電話感謝，才知房客剛經曆了裁員風暴，現在安全了，房客為60歲的女性，在這家公司工作了20多年，一個低層管理職位，負責排班的，有兩個啃老的孫子，孫子又生了兩個孩子，壓力山大呀！不容易。

經營出租房說到底是門生意，做生意有虧有賺。出遊時，剛好有訊號，就接到律所的兩個電話，點掐的正好。兵來將擋 水來土掩，出租房 七七八八的破事不會影響我們，該吃吃該玩玩，該幹嘛幹嘛去。

我們兩口子都在非營利機構工作，薪水都不高，次貸危機時，老大正好大學畢業，老二離上大學還有N年，天時地利人和，借出了自住房的最大淨值，加上掏盡每個口袋裏的錢N萬，用現金搶了兩個破房，裝修出租，一兩年後cash out refinance所投入的資全部收回，收回的資金又投入異地買房，實現了用別人的錢賺錢，七滾八滾刨出了兩口子的退休開銷，哈本太座似乎有做大的潛能，可是無奈家中有塊巨大的絆腳石，凡是某人反對的，後來都證明本座是對滴。罷罷罷，小富靠勤，大富靠命，咱就沒那個命。要不咱也可給咱研究中心捐個樓，冠個大名，做做夢。

房客一半是老白，一半是老墨，房租一半市場價甚至高於市場價，一半低於市場價，最長的已經住了11 年。

我們在異地有一個合作多年的團隊，各種修理都讓人做。短信，電話及電郵即可解決，幾年不去也沒問題。去一些地方玩，幾天手機沒信號，碰到出租房有緊急事情怎麽辦？有平常積攢的好房東名聲，房客不會怪罪。不用擔心，聯係不上，房客自己會找人，大不了多付點修理錢。

  秋葉