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答夫婦中用一個人名字買房子和辦貸款有什麽影響-CND房地產線

如山 (2009-09-03 20:52:24) 評論 (13)

答夫婦中用一個人名字買房子和辦貸款有什麽影響 -CND 房地產線

如山整理

（ 2009 年 8 月 23 日 ）

評論與提問： 清晨 2009-09-03 12:27

用 LG 一人的名字貸款買房子有什麽影響？

想問大蝦們一個問題。買房子時如果用 LG 一人的名字貸款還有房子的 owner 也隻用 LG 的名字將來會有什麽麻煩嗎？ LG 說之所以這樣是因為我上班走不開，用一人的名字辦貸款，還有房子 closing 時一個人去方便。
我是馬大哈一個。不知道這會不會在將來有什麽影響。

如山回應（回答）：

  1. 先說 Owner 中用夫婦其中一人名字在 title ，另一位是否有權益。這是由州法決定的。比如說你在 Community Property States ，夫婦在結婚後的財產，除自己單獨繼承或者單獨獲得的 gift 以外，雙方共同有所有權。就是說，這個買入的物業，不管你的名字在不在 title 裏麵，你的權利都在裏麵。那些是 Community Property States ？一共九個： Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington 。其它就是非 Community Property States. 也叫 Common law states 。具體的規定是由州法決定，各州並不一致。
  2. 貸款用其中一個人名字有如下問題： a) 一個人的 income 是否滿足貸款的 income/debt 比例要求； b) 沒有名字在上麵的那位少了 credit 的累積效果的好處； c) 當然，有是 default 的話，也少了 bad credit 的影響。但是華人在買房之時都會有足夠的打算，出現 default 的機會很少； d ）除非你的 credit score 很低而收入又不足為道，用了你的就滿足不了貸款條件。 e ）又除非是高貸款率的投資房產為了保護另外一方的 credit 的考慮。
  3. 就算是在 Community Property States ，我認為也是雙方的名字在 title 上比較合理和有利。因為這避免了發生單方麵賣掉物業或者再貸款出來（ credit line ）用掉的機會。正常來說不會，因為 lender 都會要求夫婦雙方簽字。但是也會有人為錯誤發生的可能。要是雙方名字都在 title ，誰都會要求雙方簽字才接受。

綜上所述，我認為你的名字應該加入才是最好（最合理）的辦法。其它“ 麻煩“方便” 之說都不應該成為一個理由。

以上是我個人意見，不一定正確，也不一定適用。如山謹注。

評論與提問： LX 2009-09-03 17:34

大將軍說的差不離，在所謂 “COMMUNITY 　 PROPERTY” 的州。
藕一 LENDER 朋友說好多老中就是男的一個人貸款簽 CLOSING （為了方便？）。事後花 10 刀 5 的把女方名字加 OWNER 上。但是如此一來債還是男的一個人背，如果哪天離婚，女方就是有一半 OWNERSHIP 但是沒有債。所以老美沒有人這麽幹，藕那 LENDER 朋友說中國人覺得倆口子過一輩子可能性絕對大，所以不去想，或者沒想到。

如山回應（回答）：

這樣一來債是在男的名下，但是哪天離婚時，女方所有的一半 OWNERSHIP 是同樣 subject to the liens ，並非就是房子價值的一半。雖然她不欠錢，但是物業欠錢（ liens ） />/>/>。沒那麽便宜。 />

 
評論與提問：Bingchun 評論於：2009-09-15 04:38:24

我買房子的時候，就沒有加我太太的名字，這樣一旦我出了什麽大問題（我是說一旦我沒了），貸款就會有保險公司承擔，房子就會歸我的太太和孩子，貸款也就不要再成為他們的問題，至少他們會有一個家，太太也不需要拚死拚活掙錢交貸款。但是，如果加上太太的名字，我出了問題的話，那麽她就要承擔貸款，那樣的話，我在天堂上都不踏實。
我沒想離婚不離婚分財產的事情。

如山回應（回答）：

你理解可能有問題。我不清楚你的“貸款有保險公司承擔"到底是那一種保險。要是像FHA loan之類的保險，那就是指一旦你不付房子貸款（或者付不起），lender拿去拍賣所得的錢不夠付欠款，這個FHA就賠償不足夠的部分。在你這個例子裏麵，你萬一不在，你太太是不欠款，也是得到這個房子。但是，這個房子是有liens在裏麵的,也就是不管誰拿到這個房子都必須照你原來的貸款利息去付，直到你付清貸款本金和利息為止。這個貸款不僅僅是跟貸款人（你），同時也是用你的物業作為抵押品的。不會因為你不在就自動消除了貸款。這也是我在上麵回答LX的意思。而且，你可能還有上麵keekee所補充的要經過法庭認定的麻煩。你這樣做的唯一好處是萬一你的物業市價已經低於你的貸款總額，這樣物業被拿去拍賣，就不會影響你太太的信用記錄。所以，要是你真的為你太太著想，你還是應該加你太太的名字上去（用quit claim deed，不用付稅）。這是我的個人看法。 

評論與提問：Bingchun 評論於：2009-09-16 07:00:37

感謝回複。
怎麽跟我在這兒得到的消息不一樣，：），我在加拿大，是不是可能不一樣啊？我不太了解了，不管怎麽說，下次買房子我要仔細問問清楚。

如山回應（回答）：

不客氣。
對不起，我不知道你在加拿大。我清楚的是美國。但是，在這個Lien（貸款）的基本概念理解上，我有相當的自信。Lien就是用物業（你的房子）做抵押品。什麽叫抵押品？從字麵上就很容易理解。你要是有疑問，最後是谘詢當地的律師或其他專業人士就可以得出清楚答案。

另外，要是在美國，假如夫婦原來隻有一方的名字在上麵，可以隨時將另一方的名字加上去，不必等下一次買房才有機會。