關於Foreclosure 拍賣物業的Title和Liens
-在美國經營房地產的體會之九
如山
（2009年7月18日於文學城）
聲明：這裏隻談Trustee sale 的Foreclosure 拍賣。使用Mortgage的州（Title理論州）可能不適用。即使是同樣使用Deed of Trust的州（Lien理論州），由於州法的差別，也可能有不同。
購買Foreclosure Auction 物業的關鍵：第一，要有全額現金（比如你看中一個物業，開bid價20萬，但你準備有別人參加競投的情況下，30萬你也要。那你就要準備好30萬的Cashier check帶到拍賣場）；第二，有Title 資料和明白這些資料的含義；第三，就是決定這個物業的價值（折扣是否夠大到值得去買。包括可能的裝修費用）。這三條之中，恐怕對於初接觸Foreclosure Auction的人，最大的困難和需要具備的知識是明白Title 資料的含義。
以下用我曾經在CND上對網友提問的回答作為簡單介紹。
Speculator問
謝如山提供的信息，請問找到房子後怎樣research title?
如山回答：
Title 的資料可由如下方法獲取：
- 向該Trustee購買一份TSG（Trustee’s Sale Guarantee）。大約$20到$30一份。但這個物業一旦在臨拍賣前取消（這時常發生），那這你這錢就白花了。
- 找一個Title公司跟你配合，免費幫你查。你不要他們的報告（Report）,隻需要他們電話上告訴你相關資料。但這一般是你有比較多的買賣，承諾你的所有Title insurance 都向他們購買（我就是這樣）。或者你有這樣在Title company的朋友。又或者是同樣剛剛入行，沒多少生意者。
- 專門做Foreclosure 的房地產Agent。他們負責給你Foreclosure 資料、每天的Update加上Title information。成功買下，付他們傭金（2%到3%）。買不成，不付任何費用。
- 到你當地的County 的Wed或Office做search。
- 其它提供Title information的Web
不管你用以上哪一種，你都需要先學一些基本知識。要不然，給你一份Report,你也不知道怎麽看。你可以在當地的Community college 找到相關的課程。這不複雜，但要學。
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Speculator問
謝如山新的故事！每次讀你的故事都學到新的東西，得到啟發。你要是出書的話，我一定買！不管你是不是有這個打算，我先報個名。
請教如山：
- 是不是all the liens 都有贖回（Redeem）的 right? 還是隻有稅局才有？
- 我在一個網站讀過，一部份的Liens會在foreclosure的過程被銷除（extinguished），對嗎？是那些會被銷除? 是不是隻要不是貸款和稅都會被除掉?
- Junior vs. senior lien, 對拍賣過程的買方有不同意義嗎?
先謝了！
如山回答
思索者，從你問的問題看，你已經到了Lien理論的核心了（Title的一部分，對Foreclosure 的主要部分）。可喜，有前途。
- 你是在使用Lien理論的州 (Lien theory state) ，是用Deed of Trust。隻有IRS才有贖回權。別的沒有。
- 這是一個複雜問題。是我所說買Foreclosure 要知道Title的關鍵地方。“一部份的Liens會在foreclosure的過程被銷除”，是的。基本上政府的Lien，像Property tax 等會follow 這個property。但貸款，高的位置（Position）的也會被銷除。請再讀我前麵的故事（幾個裏麵都提到）。例如，欠款人有3個貸款Lien在他的物業，被第二個（2nd Position mortgage）拿去拍賣。完成Foreclosure後，第一個Mortgage（1st Position）還留在Property，但第三個（3rd Position）的Mortgage被銷除。這就為什麽我前麵在不同地方說過的幾個要點：a）原業主沒法放市場賣的物業，你有機會在Foreclosure低價買入；b）買“Bank own”的比 “Short sale“的容易成功（在這個例子裏，你要3個Lender都牽涉到，全部或者部分同意減價）。還有，“Short sale”放出市場時，隻是表明業主想要保護他的Credit，並不表示Lender同意什麽。還有些Lien follow還是不 follow要看file時間。
- 當然意義重大。這個問題請參考2.
以上回答是我的理解。還要結合州法才能得出正確答案。
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- 你是在使用Lien理論的州 (Lien theory state) ，是用Deed of Trust。隻有IRS才有贖回權。別的沒有。
