讓你的投資每年增長20% 之5， 現金流？杠杆？ 不同的階段，不同的目標。

不同的人投資目標是不同的。 很多人會隻看現金流（即當年的現金回報）。 我認為淨值增加也是投資的一個目標。可能是長期的主要目標。

 

在我投資初始階段，我仍然有其他收入來源（例如從工作中），所以這時的目標是盡可能少的納稅並產生盡可能多的資產增長。沒有賬麵回報就不必支付所得稅，在出售房產之前你也不用支付資本利得稅（capital gain tax）。這時資產增長就是您的投資回報還不用交稅。賬麵損失還可以減稅。

 

為了實現最多的資產增長和最少的賬麵回報，我們可以最大可能的使用杠杆。這意味著盡可能多的使用貸款。 但是，高杠杆會增加投資風險。過多的負現金流可能會給你帶來財務壓力。 在撰寫本文時，建議的首付比率為25％， 也就是貸款75%。這個比率使投資的風險和現金流相對平衡。當首付低於25%時，銀行認為投資風險增大，因此貸款的成本也會增大。 如果你能夠承擔相對高一點的風險，首付15%或者20%的貸款產品也是有的。

 

這個25%首付建議是我們最主要貸款人房利美和房地美(Fannie Mae and Freddie Mac)建議的（現在它們給25%首付的投資買家最低的利率）。 現在大部分投資方用25%首付會有一點正的現金流。在十幾年前我開始買投資房時，這個數字是20%。 所以我的大部分房產，都是用20%首付買的。當房產價值增加5%的時候，我的淨資產就增加了5 × 5% =25%。 這就是杠杆的作用。當然當房價下跌時，淨資產也是乘5倍的減少。

簡單的講，我用2萬現金和8萬貸款買了個10萬的房子。當房子價值漲了5%。也就是5千，銀行的貸款還是8萬（還了一年，應該比8萬少一點點。就算還是8萬好了）我自己的資產從2萬變成了2萬5千。增長了5000 / 20000 = 25%。 

在過去很多年Austin和美國很多地方房價每年平均漲5%左右。

 

我會專門在另文討論如何準備風險防範。

 

在投資後期，也是我們需要現金收入的時候（通常是退休後），你的房產的現金流可以用來支持你的日常生活。這時，您可以降低貸款和房屋價值比。 我們現在買房首付25%， 當過了15或者20年，房價已經漲了2-4倍， 貸款所剩的本金也已經不多了， 房租收入也增長了很多。 在當前的德克薩斯市場，你不用貸款買房（即全現金）應該獲4%-10%的現金流，這個現金流比你把錢投進股市要好不少（現在S&P index fund 約兩個百分點且現在的銀行儲蓄的利息幾乎為0）*。除現金流外，平均每年價值升值幅度仍有5％左右（過去30年的數據），這部分增值可以視為儲蓄。這個增值幅度應該會跟著通脹變化。因為房子本質上是土地，人工，鋼鐵，木材等等。

 

 

通常來說的一個原則是以75％或80％的貸款價值比購買。由於我們計劃將投資房保留15年或20年，即使初始現金流量非常低甚至負值，幾年以後，現金流量將逐漸增加，變成一筆不錯的收入。

 

Reference: http://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield/table