秋月的博客
有時間做自己喜歡的事。
許多文章指出，除非初始ROI（資金回報率或現金流）為10％或更高（或者租金必須在房價1%以上月），投資是不值得的。 這個觀點正確嗎？ 我們舉一個例子， 看看一個在奧斯汀郊區的典型的20萬美元左右的住宅投資房：
●房屋價格$210,000
●25％首付（5,2500美元）。
●貸款額$ 157,500。
●各種手續費3000美元。
●貸款利率4.5％（30年固定利率）。
●按揭每月支付$ 798（p＆I（本金和利息））。
●物業稅每年2.7％，換算成每月472.5美元。
●保險每年650美元，換算成每月54.17美元。
●每月HOA（社區物業管理費）費用為15美元。
●每月總費用為1338.66美元。
（以上數據不包括可能的維修費用）
要獲得10％的回報，每年年度淨現金流需要為5550美元（10%的首付+手續費用：0.1*（52500+3000）），也就是每月462.50美元。所以我們的淨租金應該是1801.17美元（1338.66+462.5）。再加上空缺和維修費用，每月租金應超過2000美元。但是現在幾乎找不到這樣的房產了。在奧斯汀郊區，這樣價位的房產每月租金大約隻有1600左右。
現在要找到滿足這種要求的房產很難。 為了找到所謂的“高回報資產”，投資者往往會尋找狀況較差的房產。這些房產平時的維護需求非常高， 除非投資者花費大量的個人時間和金錢來修複（美國的勞動力很貴）。這樣一來，最後的投資回報率會更低。沒有準備的投資者會覺得非常累。這也是很多夫妻吵架的原因。
要承認這種房子是有的，我有個朋友是新移民，英語不好，也沒有其他工作。來美國時賣了國內的房子帶了些錢。自己買和管了幾套10萬左右的房子，月租金都在1%房價以上，非常能幹，能和 HOMEDEPOT 門口找來的老莫 （人家都不講英語）交流幫自己幹活修房子。但現在，這種房子也非常難找。
我自己覺得這個不適合大多數人。這樣太累了。雖然我很敬佩我這個朋友。但不想學習。我有自己的工作/生意。也希望有時間給自己和家人。
為了獲得合理的回報，第一年實際上沒有必要獲得10％的現金流。我已經說過，如果你能在整個擁有這份房產的時候收支平衡， 這意味著在15-20年的時間段裏租金收入涵蓋所有抵押貸款，稅收，保險，HOA和維護費用（我會在另外一篇文章中介紹為什麽要做長線投資），投資回報就可以非常好。即使在最初幾年有負現金流，租金收入也會隨著通貨膨脹而增長，幾年後，你就會有正現金流。實際上，過了初期的幾年以後，租金收入是非常可觀的。
我會在另文討論風險時討論如果房價跌時怎麽辦。
我不是說我不想要高回報。問題是，許多尋求10％或更高現金流的人被困在需要不斷維修的房產上，如果自己不是很汗滴（handy), 讓別人管理，修理費用過高 最後不賺反虧。
現在很多人跟我談論他們對房地產的投資的看法時都認為，他們在10年或20年前沒有買入更多的房產。任何10年或20年前買的房產， （甚至在上一輪最高點， 07，08 年買入的房產）， 現在看起來回報都很好。
我相信，我們回不到過去，但是你現在買的話，10年或者20年後，也會帶來類似的回報。找不到一個能帶來好的“投資回報率”或正現金流的“好房產”。這個想法是不對的。在我看來，現在市場上有許多符合我的標準的房產在10-20年後能帶來平均每年20％的回報，並且風險相當低。我的假設是基於房地產通脹的長期趨勢。 目前政府對於一般的通脹的計算是不符合房地產的。 當我們說每年普通通貨膨脹率約為3％時，你知道得克薩斯房地產房價漲幅是多少？ 你需要研究通貨膨脹的曆史。
這個是我在網上找到的 Texas 房子銷售和年度平均房價曆史。圖片來自 Texas A&M University Real Estate Research Center.
我會另文討論為什麽要投資德州和其他話題像什麽時候買。
