貸款，用別人的錢

一些基本概念

 

貸款人/公司和經紀人：按照現在的定義，在過戶時，誰將錢支付給了作為貸款人的產權公司（或過戶律師）， 這個公司或個人是貸款人/公司。 經紀人是幫助借款人找到貸款人的第三方，但經紀人不為貸款提供資金。 經紀人可以從借款人或貸方那裏獲得補償收入。

真正的貸款方和零售商。 在住宅行業，真正的最終貸款人是房利美，房地美和其他一些大公司。 借款人通常接觸的是“零售商”，而不是最終的貸方。 不管你從一家大銀行或一家小型貸款公司得到貸款。 最終，貸款將出售給房利美，房地美或最後的幾個貸款公司。零售貸款公司從房利美，房地美或上級批發商拿到批發價，再加上自己的費用和利潤，就是提供給客戶的零售價。這個零售價就是貸款利率和前期費用。（rate and origination fee including fixed fee and point)

貸款服務商。 由於房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）不會直接聯係借款人，因此他們聘請了貸款服務機構來幫助他們接受還貸和日常服務。 這些服務商大多是大型銀行。 因此，如果您從小型抵押公司獲得貸款，則很有可能會將貸款出售給大型貸款服務商。 您需要擔心那些貸款服務商的質量嗎？完全不用。 所有貸款公司和服務商均受聯邦監管，必須提供最低服務標準。

銀行或非銀行貸款人：並非所有貸款人/公司都必須是銀行。 美國最大的住宅貸款人Quicken Loan是非銀行貸款公司。 與大銀行相比，許多小貸款公司提供更好的利率，服務以及提供更多貸款產品。這就好像你買電視機，索尼公司自己有商店，但索尼公司隻賣自己的產品，而且不見得比其他零售店便宜。而你到零售商店可以比較很多不同的產品。更容易找到適合的產品。

 商業執照要求：對於發放住房抵押貸款的公司，經紀人或個人貸款專員，有執照要求。執照一般由各州審查頒發。聯邦有一個網站可以查到全國各州每個貸款公司，個人貸款專員的執照信息。

大銀行的工作人員可以注冊獲取執照。而小公司或經紀人公司的個人要完成一定的課程學習，通過考試，才能獲取執照。

 

傳統抵押貸款產品（合格抵押貸款產品）

 

根據現行法律，如果此類別的貸款，則免除貸方的許多責任。 它使借款人不能告貸款方貸出不良貸款產品會造成借款人損失。 就像在上一次房地產危機中一樣，許多消費者和政府機構都起訴貸款人。

 

常規合格貸款產品

主要是房利美和房地美的產品。 房利美和房地美是2家聯邦政府特許和控製的公司。

 

大部分州貸款金額最高至$ 484,350（2019年獨戶住宅標準）

需要貸款人有良好信用，穩定收入，所抵押的房產必須狀態良好。

一般信用分數要求620或以上。

月債務付款和收入比不高於45% （如果貸款人信用和資產很好，有時可以到50%）

抵押的房產是1到4單元居民住房。狀態良好。 

借款人必須是美國合法居民

要求提供標準收入和資產憑證

一個月工資單，2年納稅申報單，2個月銀行對帳單。 信用報告。

批準標準基於房利美/房地美標準的指南以及零售貸款公司自己附加的標準。 房利美/房地美標準指南是公開的。大家可以在網上搜 Fannie Mae selling guide or Freddie Mac selling guide.  很多零售貸款公司有自己附加的標準以減少壞賬和被要求買回貸款。 （房利美/房地美發現貸款有問題可以讓零售貸款公司買回貸款，這些貸款會給零售貸款公司造成經濟損失。）

 

期限：10至30年固定利率，或30年期限1、3、5、7、10年 固定利率。（過了固定利率期限利率會隨市場變化）。

無提前還款罰款。

僅貸款給個人（或多人）。 不貸給公司。

初始費用低。 （一般的費用為$ 1000左右）

能提供市場上最好的利率。

可用於自住房，第二住房（度假房）或投資者（每個借款人有貸款數量限製）

最低首付要求：自住房（可能有收入限製）為3％，投資為15％。

當貸款額超過80％抵押價值時需要買抵押保險。

一般一個人最多可以有10個有貸款的居民住宅。如果是自住房，沒有這個限製。 但大部分人都是先買了自住房。等已經有10個有貸款的居民住宅以後，再想買投資房就拿不到這類貸款了。

可以貸款給自住或投資者

特殊子產品：

裝修貸款。 當所買的物業需要維修時。 能貸這個產品的公司很少。

延遲融資。 現金購買，過戶後可再申請貸款。搶房子的時候可以用。購買的現金可以是借來的。

 

常規巨額貸款

這組產品是大銀行或華爾街金融公司的產品。 要求通常高於合格貸款。 利率略高於常規合格貸款。 要求類於標準的房利美和房地美標準。

貸款金額從$ 484,351起。 這是2019年1單元住宅標準。

貸款期限：10至30年固定利率，1、2、3、5、7、10年期變動利率。

債務收入比：43％。 有些公司要求不超過40％。

自己住或投資者。

政府貸款，聯邦住房管理局，退伍軍人，美國農業部（僅自住）

 

FHA：專為低收入人士設計。 貸款限額低於合格貸款。 （不同的縣有不同的限製）。

一般最低首付：3.5％

信用分數可低至580（某些貸款公司要求更低）

比較高前期付款和每月抵押貸款保險。

裝修貸款（當物業需要維修）， 當物業需要維修時而且買方是自住。這個貸款產品用的比較多。

可以用於預製造房屋 （mobile home)（有條件）

通常為15或30年固定利率。 也有變動利率貸款

 

特殊產品：老年人反向抵押貸款。

 

反向抵押貸款是唯一不需要每月最低還款額的抵押貸款。就是說你不用每個月還款。

反向抵押貸款是唯一不需要查收入的抵押貸款可以用於自住房。

可安排為一次貸款，每月還（類似傳統貸款），信貸額度（像信用卡一樣,可借可還），固定提款，（每個月提錢出來）

固定或浮動利率。

前期費用相對較高。 （可以放在貸款裏而無需在過戶時支付）

無提前還款罰款

可用於購買買房或重新貸款。

借款人必須62歲以上。 

在屋主搬出或去世需要還款。

 

VA貸款：VA貸款是為合格的退伍軍人，現役軍人及其生存配偶設計的。 包括合格的國民警衛隊成員。

 

特點是零首付。 它有一筆預先支付的VA費用（類似於抵押保險）。 合格的殘疾退伍軍人可以免除這個費用。

沒有債務收入要求。 （實際很多貸款公司要求問41％或以下）

沒有信用評分要求。 （許多貸方要600+）

 

USDA貸款。 100％的貸款（零首付）要求房子在一定的區域（一般不能在城裏）。

每個人都可以申請（也有信用，收入要求）

 

上述貸款產品得到美國聯邦政府的支持。

 

第二順位貸款

 

買房第二順位貸款。 利率約為5％（7、15年或30年期固定利率）。 可以安排進行氣球付款。

 

例如，對於價值$ 700,000的房屋，借款人支付$ 100,000的首付，總貸款$ 600,000

2筆貸款（一筆金額為484,350美元，另外一筆第二順位貸款為115,650美元，可能會比一筆60萬美元的巨型貸款更好。

 

  

 

非有資格貸款  （NON-QM Loans)
（非傳統收入，不查收入，非理想信用，非美國居民，商業等等貸款產品）

 

對於無法獲得上述貸款的人。可以考慮這一類貸款產品。這類貸款產品由商業銀行或非銀行投資公司或個人提供。不是聯邦政府支持的。利率費用都高於以上介紹的常規貸款產品。 但批準標準可以由貸款公司自己決定。

 

所有貸款產品都需要符合聯邦和各州法律約束。

 

如果是自住房

 

由於聯邦法規定貸款人/公司必須驗證借貸人有還款能力。收入證明還是要的。

 

使用替代收入憑證。 （可以不要納稅申報單，工資單，w-2）

銀行對帳單（個人或公司。 有的隻要2個月的銀行對帳單證明有收入進帳）。 當然如果你能提供24個月或12個月的銀行對帳單，利率會好些。

會計師證明信

雇主證明信

資產耗竭 (用資產提現證明收入）

 

信用不夠好的借款人（次級貸款）。 一般隻要沒有影響產權的collection. 就可以批準。

 

一般是3年或5年非固定利率。 也有30年固定利率，但利率比較高。

 

投資者貸款（長期貸款或短期貸款）

 

可以完全不查收入。

可以不查資產

長期貸款或短期貸款

抵押房產狀態可以好或不好。

建築貸款。

 

長期貸款

 

您提供資料越多利率越好。

可以不查收入，有些隻需要核實物業租金收入（評估報告或租賃合同）。 一般要求租金收入（每月租金>按揭付款，稅金，保險和HOA）。

驗證資產或不驗證資產。（不管你首付哪裏來）

可以選擇隻付利息。（減少月供可以改善現金流）

借款人可以不是美國居民 （外國人貸款）。

一般2%至4％加上1500至2000美元的前期費用。

一般有提前多付本金款罰。

貸款人信用不好也可以貸款

抵押可以是住宅或商業物業

一般至少25％首付, 75% 貸款。 一些公司可以貸到80％或更多的物業價值

3年或5年可變利率。 氣球付款。 （在付款期結束時要付一個比較大的本金）

一個人可以有超過10個有貸款的物業。

 

短期貸款。 主要用於裝修。 （硬錢，軟錢）

硬錢 （hard money)

通常不需要個人信用，收入。 貸款隻根據物業價值。

最多可借75% 修好後的物業價值。

或者90％的整體費用包括購買和維修需要的費用。

      以上2者少的那個。

硬錢放款人是很好的資源，可以幫你檢查翻新項目，如果該項目不夠好，它就不會借錢給你。

年利率通常從12％至15％左右，外加2％至4％的前期費用。

批準很快

沒有提前還款罰金。

 

軟錢 (soft money)

與硬錢相似，但利率更好。

需要審查借款人的信用，資產和經驗

利率可以低到7%左右。

可以貸到100%的項目需要。

 

賣方貸款

賣方貸款無需核實借款人的收入和負擔能力

賣方貸款的貸款方不可以是專業貸款人或貸款專員（一年內不得貸出或發放5筆或更多筆貸款）

 

私人貸款

此貸款類型由個人投資者提供。如果你有錢也可以貸款給需要的人。最好要谘詢專家，請專業律師準備文件。以保證你貸出去的錢是安全的。

 

 

貸款者如何獲得更好的利率

 

收入好，債務與收入之比低。

信用分數高 

對於合格貸款，最優惠利率給予信用評分為740或更高的借款人。

對於巨型貸款，最優惠的利率給予信用評分為800或更高的借款人。

 

貨比三家，並保留書麵記錄。注意市場會變化。利率沒有鎖定以前，利率可能會變化。

在比較時應該在同時向不同的商家獲取書麵報價，檢查對方執照，第三方評級，提出問題。有的不良商家知道你還沒到鎖定利率的時候，會報一個很低的利率。等你有了購房合同，可以鎖定利率時在報一個高的。

由於廣告營銷費用很高，有些小貸款公司靠口口相傳，營銷費用費用低，可以提供比較低的利率。當然公司經營好，能從批發商拿到好的批發價也很重要。

如何驗證貸款公司或經紀人好不好？

檢查執照。你可以去 NMLS 網站檢查貸款公司或經紀人的執照。我曾經見過有人冒用別人的執照騙人。 你可以用NMLS 網站上提供的聯係方式聯係這個公司。 核實一下你接觸的是這個執照的擁有人。

如果你被有執照的人騙了，你可以到相關的發照監管機構或直接向 CFPB 匯報。

 

檢查第3方評價，用這幾個網站。

Yelp,

Google

Zellow

 

就寫這麽多。如果你有任何的問題，歡迎聯係我。

 

以上是知識普及，作參考用。如有錯誤，請指正。謝謝。