First Time Home Buyer係列(三): 買房還是租房

      對於大多數人來說 , 買房是自己人生最重要的決定之一 , 也可能是自己到目前為止最大的一筆投資 , 需要謹慎考慮 . 既然是投資 , 自己在考慮回報前要首先考慮風險 . 買房產有沒有風險 ? 當然有 . 要不然哪有那麽多的銀行沒收房 (REO) 和短售房 ( Short Sale).

      例如 , 如果你自己確定 2-3 年會搬離目前住的城市 , 不要買房 . 一買一賣需要損失 10% 左右的費用 , 包括賣房代理的服務費 , 買和賣交易稅和其他的 Closing Costs. 以目前 2012 年房地產市場來看 , 2-3 年的回報在扣除 10% 的費用後也很難吸引人 . 何況買房 / 賣房是一件很費時間和精力的事情 , 短期投資風險回報不成比例 .

      有的人會告訴你 : 貸款利息和房地產稅是免稅的 , 可以讓你每年推稅省很多 . 這其實也不完全準確 . 例如 , 在加州 60 萬的房子 , 20% 首付後 48 萬的 30 年固定貸款 . 4% 的利率算每年利息大概是 2.4 萬 , 加州 1.5% 的房產稅 ($9K) 中隻有 1% 是免稅的 ($6K). 總共免稅額總共大概有 3 萬 .30% 稅率算每年省 $9K, 剛好付房產稅 . 租房是不用付房產稅的 , 而且報稅時也有 $5.8K/ 人的標準免稅額 .

      那為什麽大家要買房呢 ? 買房有以下好處 : 首先是 " 家 " 的歸屬感 . 不僅僅是對中國人 , 對於大多數的美國人也一樣 , 買房是 " 美國夢 "(American Dream) 的重要組成部分 . 自己買的房子有更多的隱私權 , 更自由的決定對房子的裝修 , 布局等等 .

      其次 , 長期投資的風險 / 回報率可觀 , 主要是指長期投資 . 從經濟發展 , 人口增長和通貨膨脹等等因素來看 , 房地產價格從長期趨勢看是一直增長的 .2007-2008 年起的經濟危機導致了美國許多地區的房價下跌了 40%-50%, 達到 2003 左右的價格水平 . 這是由於過去的貨幣寬鬆政策和不負責任次貸 , 導致了房價從 2002-2007 間不正常的瘋狂增長 , 而現在隻是回落到一個正常軌道上 . 房貸的月付相當於租房的租金 ,30 年的貸款後的回報是已增值而沒有貸款的房子 .

      還有目前 4% 的低利率 ( 可能持續到 2013,2014 年 ) 使房貸的負擔減輕了很多 . 例如 50 萬貸款 30 年 4% 的固定利率每月需要付 $2387. 如果利率是 6%, 40 萬貸款每月需要 $2398. 從下麵的 2 個圖表可以看出 ,6% 的利率對於 30 年固定貸款可不算高利率 , 實際上 6% 在 30 year fixed 中被定義為 " 低利率 ". 其他因素也有很多 , 不一一列出了 .

      什麽情況下租房更合算呢?個人認為有以下幾種情況比較合適租房:

1). 剛工作,對未來的長期的居住工作地點還不確定.租房有很好的流動性.
2). 有孩子上學需要好學區,而自己的經濟能力無法負擔好學區的房屋價格.這樣一來租房是一個很好的選擇.
3).買房後的維護是件很繁瑣的事情.院落,管道以及房屋修理都需要房主的精力,時間和金錢.如果你不喜歡,甚至討厭"動手動腳",租房是個很好的選擇.