First Time Home Buyer係列 (十二):過戶(CLOSING)

過戶時,買方除了首付(Down Payment),還要準備一次性的大額的過戶費用(Closing Cost).過戶費用(Closing Cost)大概要準備多少?其中包括哪些項目?大家都很關心. 過戶費用(Closing Cost)一般是房價的3%左右.不同地區,甚至同一地區的不同交易都有可能不同. 過戶費用(Closing Cost) 主要有下麵4部分組成:
1). 貸款費用;
2). 貸款的預收費用;
3). 過戶過程中的花費;
4). 政府稅收等費用.
   
貸款費用主要有下麵幾個部分組成: 
1). 貸款手續費 ( Loan Origination Fee);這是給貸款公司的酬勞.因為我本人不做貸款,也不確定這部分費用可不可以和你的貸款代理人 ( Loan Agent)談判,獲得部分回扣(Rebate);
2). 房屋估價費(Appraisal Fee);
3). 檢查信用的費用(Credit Report);
4). 貸款處理費( Processing Fee).此外還有購買貸款點數的費用(Discount Point); 處理文件費用(Document Preparation Fee);審核費(Underwriting Fee)等等.

    的預收費用主要有下麵2個部分組成: 
1). 貸款銀行預收從過戶日到月底的利息. 如果首付小於房價的20%,還要付這一期間的貸款保險(Mortgage Insurance).如果選擇銀行代付火災保險( Hazard Insurance),銀行也會預收這一期間的費用. 
2). 貸款銀行會預收一些相當於幾個月押金的費用. 主要包括地產稅(Property Tax),貸款保險(Mortgage Insurance)和火災保險( Hazard Insurance)等等.

    過戶過程中的花費主要有下麵幾個部分組成: 
1). 過戶費或律師費(Escrow Fee, Closing Fee or Settlement Fee);
2). 產權調查費用( Title Search or Title Examination);
3). 產權保險費 ( Title Insurance);
4). 地界勘察費用 (Survey).以及其它一些小額的公證費 (Notary),郵遞費 (Carrier Fee)等等.

    政府稅收費用主要有下麵幾個部分組成: 
1). 州過戶費用(State Transfer Tax);各個州不同,加州沒有.
2). 市過戶費用(City Transfer Tax); 各個市不同, 例如Berkeley和Oakland是1.5%, 而Danville和Orinda是0.055%.
3). 產權登記費 (Recordation Fee); 各個地區不同, 例如Berkeley和Oakland是0.11%, 而Danville和Orinda是0.055%.

    此外,買方還要考慮房屋的各項檢查費用,房屋各項保險費用等等. 在談判時買方可以要求賣方提供一些過戶幫助,但這些都是和房價在一起綜合考慮的. 買方的房地產代理人的費用 ( Commission)是有賣方提供的.買方也可以和你的代理人談判Rebate來提供一些過戶的費用.和Agent的談判應該在選擇Agent的麵試時進行,等到過戶時再談就太遲了.

    過戶,簽字和交鑰匙前還有一件事:最終的過戶檢查(Final Walk-Through). 在過戶的前一天, Agent和你最後一次檢查一下房子.主要是檢查即將過戶的房屋條件是否和雙方達成協議時的房屋條件一致,家電是否正常工作,答應留下的東西是否都在.如果合同中有賣方維修的條款,檢查這些維修項目是否合格完成.如果還有未完成項目,記錄下來並通知賣方和過戶機構(Escrow),要求對方留下所需維修費用.