First Time Home Buyer係列 (八):報價

      當你看中一個滿意的房子後, Agent需要查詢並提供給你更多的詳細信息,來幫助你決定是否給它一份報價(Make An Offer).這些信息包括以下幾個方麵:

1).房子上市的信息:包括上市多久? 有沒有換Listing ( Seller) Agent? 有沒有改變過價格? 為什麽要賣房(離婚,換工作,銀行沒收房)?
2). 市場價格比較分析 ( Comparative Market Analysis):包括同一地區最近成交的房屋的價格/麵積等房屋信息, 同一地區還在銷售的房屋的價格/麵積等房屋信息.成交房屋的要價是多少,成交價又是多少?平均房屋上市時間是多少天?等等.
3).查看政府記錄: 包括稅收記錄( Tax Record),公共記錄(Public Record).這些記錄能顯示房東居住時間長短,房屋登記的麵積和房間數(可以確定一些沒有許可證增建的房間).

      如果當你對以上的情況都了解清楚之後決定給一份報價, 也要注意一些事情:

1). 如果你非常喜歡這個房子,價格不要太低.以免賣主懷疑你的誠意或感到羞辱後一口拒絕.這樣一來自己就處於一個很被動的環境.在正常情況下, -10%以內的保價不應該被視為很無禮.如果你同時有好幾個選擇,這個房子又不是你最中意的一個,價格就選擇一個讓你舒服的位置.
2). 最好把自己的貸款處審合格信(Pre-Qualification letter)準備好,報價時同時遞上去.這樣一來遇到同等條件的報價人,你就有些優勢.
3). 定金支票(Earnest Deposit )一般是你的個人支票.合同生效前(Before Contract Ratified), 它保存在賣方代理人那裏.合同生效後會轉交到中間過戶帳戶( Escrow Account). 過戶時會把它作為首付( Down Payment)的一部分算清. 灣區定金一般是報價的3%.有的2%也行.如果是非常滿意的房子就多放些,表達誠意.
4).首付( Down Payment)越多,貸款被拒絕的風險越小,所以賣方越容易接受你的報價.但具體到實際情況,每個人的具體情況不同,還要考慮購房後裝修,家具的費用,還要考慮家庭的備用資金(Raining Fund).總之,在保障能拿到貸款的情況下,因人而易.

     不管是簽署報價還是最終的補充文件,簽字前都要檢查一下金額總數,有效時間等關鍵部分.對於不清楚的地方,問你的Agent.通常從報價到最終雙方同意的合同都需要來來往往的談判.其他亂七八糟的費用原則上能推給對方就推,推不了的最好也能談個對半分(50/50).每一個房子具體情況都是不同的;每一個賣家情況也都是各不相同的(有的著急賣,有的慢慢賣);每個買主也是各不相同的(有的孩子要當年報到上學,有的可以慢慢看).所以我這裏也沒有一個統一的報價或談判模式,隨機應變.目前(2012年2月)的房地產市場仍然是買方市場(Buyer Market),而且還會持續一段時間.2005-2006年的賣方市場的時候,買房子不叫買房子,叫"搶房子 ". 賣主的要價(listing Price)加上5%都不好意思交上去. :-)

 

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很實用的貼。收藏了。謝謝！