First Time Home Buyer係列(四): 選擇代理人(AGENT)

大家常問,買房最重要的步驟是什麽? 我的答案是找Agent. 找到一個好的房地產代理人(Real Estate Agent),會使你的購房的任務事半功倍.一個好的房地產代理人首先要有為客戶服務的熱心,專心和耐心;其次要有專業知識和經驗.為什麽把專業知識和經驗放到"其次"呢?因為這個要求比較容易達到.所有的房地產代理人都是房地產經營執照的持有人,專業知識應該不是太大的問題.再說現在的網絡時代,隻要上心,什麽房地產問題沒有答案?所以關鍵是房地產代理人為客戶服務的熱心,專心和耐心. 房地產代理人自己本身沒有房子可買賣,他(她)們是推銷自己的服務.好比餐館的招待要靠自己的勤快來掙小費.沒有為客戶服務的熱心,專心和耐心,他(她)就不應該拿那份"小費".

買賣房是不是必須用AGENT? 答案是否定的.雖然不同的州有不同的房地產法,但我從沒有看到過買房或賣房必須通過代理人的規定. 在實際的運作中,不用AGENT前提條件是買賣雙方都沒有AGENT,BUYER可以和OWNER直接談,找好律師準備/審核各種文件,找願意貸款的LENDER,等等. 如果SELLER已經有了AGENT, OWNER和 LISTING AGENT之間的合同一般規定的傭金．如果你有BUYER AGENT，兩個AGENT平分傭金;　如果你沒有AGENT, LISTING AGENT就是DUAL AGENT, 他／她拿全部傭金. 如果你是新手，建議你避免DUAL AGENT的情況．

AGENT的製度是否合理? 我自己是AGENT,沒資格去評論AGENT的製度好壞,因為我現在是靠這個製度吃飯.但是現狀是NAR(National Association Realtors)已經事實壟斷了美國的房地產市場, CAR是加州的房地產協會.每年NAR/CAR花錢無數來LOBBY政客(AGENT的年費)來保護這個製度,全美上百萬人靠著這個製度吃飯,你覺得你能在短期內改變這種現狀嗎?如果你改變不了遊戲規則,你隻能利用現有的規則盡可能地保護自己的利益.

Agent製度的缺點就不多說了(傭金高), 但是Agent製度也有很多優點. 首先是降低的買賣雙方交易的難度. 更重要的是降低了買賣雙方被欺詐的風險和降低了可能有法律糾紛的風險. 房地產交易一般都是幾十萬美元甚至上百萬美元的交易.有交易就有欺詐和Lawsuit,何況是這麽大的交易額. 有些人經曆了1-2次或2-3次非常順利的交易,容易想當然所有的房地產交易都是這麽簡單,這種想法其實很危險,很容易成為欺詐和法律訴訟的犧牲品.

如果不用代理人 , 我是不是可以用傭金 (Commission) 把房價降下來 ? 這個問題的答案是否定的 . 傭金 (Commission) 是賣方 (Seller) 和賣方代理人 (Seller Agent) 簽定代理售房和約時寫入合同的 , 由賣方出 . 有沒有買方代理人 , 賣方都要出這份錢 , 房價降不下來 . 如果你沒有自己的代理人 (Buyer Agent), 你的選擇是用賣方代理人作為你的買方代理人 . 這樣一來 , 這位代理人的身份成了雙方代理人 ( Dual Agent). 加州的法律容許 Dual Agent. 代理人最重要的原則是對被代理人的忠誠 (Loyalty). 一旦成為雙方代理人 ( Dual Agent), 忠誠 (Loyalty) 立刻要降低成中立 ( Neutral ). 這一身份轉化其實對買賣雙方都感到不舒服 . 如果你是 First Time Home Buyer, 盡量避免出現這種情況 . 何況在灣區 , 大多數的華人代理會同意以 REBATE 的方式返回部分傭金 . 同樣的代價獲得更完全的服務 , 何樂而不為呢 ?

既然現在的網絡時代房地產問題網上都有答案 , 為什麽還要找房地產代理人 ? 上個問題的回答也回答了這個問題的部分答案 . 首先 , 你沒有付出更多而得到了更專業忠誠的服務 (Agent's Royalty). 其次 , 好的代理人能提供更快 , 更有效的服務 . 例如 , 一些房子在 Open House 之前有一個 Agent Show. 這樣你的 Agent 事先對一些房產已經有了一定的了解 , 不用浪費時間去看一些不必看的房子了 . 這就是為什麽有些房子還沒有在網上公開都已經有合約了 (Pending). 還有 , 一位好的房地產代理人會幫你把關 , 避免一些合約的失誤來最大限度地保障你的權益 , 例如 Contingency Clause or Addendum. 一位好的房地產代理人也會根據市場的情況提供談判的策略 . 而且一個房地產代理人一般對一定區域非常了解 , 可以迅速地解答你的一些疑問 . 你不用自己網上慢慢搜索 . 總之 , 好的代理人會讓你買房的過程事半功倍 , 而你並沒有付出更多 .

什麽樣的代理人是一位好的代理人 ? 前一段時間有一位東部的房地產代理人公布自己的成交量來證明自己是一位好的代理人 . 其實我個人覺得這不是一個好的標準 . 好的成交量隻能證明你是一位好的生意人 (Businessman), 不能證明你客戶的滿意度 , 也不能證明你最大限度地保障了你客戶的權益 . 個人認為好的房地產代理人應該是與你相處舒服 , 交流通暢 , 服務迅速並幫你買到滿意房子的 . 先說 " 相處舒適 ", 一位好的房地產代理人應該讓你感到值得信任 , 不懈怠不催促 , 不以簽合同為目的 , 而以為你服務為目的去掙服務費用 . 再說 " 交流通暢 ", 好的房地產代理人應該與自己的客戶保持緊密聯係 , 雙方的信息溝通要通暢 , 從而使雙方步調一致而實現共同的目標 . 你不能今天 EMAIL/CALL 你的代理人 ,24 小時後他 / 她才給你回信 , 這決不是 " 交流通暢 "." 服務迅速並幫你買到滿意房子的 " 不僅取決於代理人的專業知識 , 更為重要的是代理人的工作態度 .

怎樣才能找到好的房地產代理人 ? 最好的辦法是通過朋友或同事的推薦 . 許多人在買房後對自己的代理人都有一份評價 . 房地產代理人隊伍人員參差不齊 , 水平相差懸殊 . 有些人是從事一種事業 , 而有些人隻是生意為了掙錢 . 通過比較朋友 / 同事的推薦 , 比較容易找到靠譜的代理人 . 有了不同的候選人後要自己麵試 , 通過麵對麵交流你可以直接感受他 ( 她 ) 們的工作態度和個性 . 當然你也可以討論 REBATE 的問題 . 記住： Everything is negotiable.

另外，選擇 Agent 的時候一定要考慮看房的距離。 Agent 最好居住在你購買目標區域 30-40 分鍾的駕駛距離內 . 例如，我住在 Berkeley 附近 , 而你要在陽穀縣（ Sunnyvale) 買房。雖然我本人想做一位好的代理人，但你要求我每周末帶你在陽穀縣看半天房 , 持續 6 個月，有時候我也覺得比較困難 . 說看房看 6 個月是不是有些誇張？其實不誇張。如果我接受了代理（雙方共同的選擇），我就得做好長期看房的準備 . 我見過看房超過 1 年以上的，這也沒有什麽錯 . 對於從沒買過房子的人 (First Time Home Buyer ），通常隻有看過一些房子之後才能明確自己需要購買什麽樣的房子。買房和賣房在這一點有很大的區別 . 賣房在 Open House 後的 1-3 周是有 OFFER 的最好時間 . 如果這時候還沒有 Offer ，你就得反省有沒有定價錯誤 , 是否需要 Staging 房子等等。而買房則不同 , 新手看房 2-3 周後可能剛看出點感覺。對於 First Time Home Buyer ，多看房找感覺很重要 . 這也是對一位好的房地產代理人耐心的考驗 .