First Time Home Buyer係列 (九):貸款

            當買家和賣家就購買合約達成一致( Contract Ratified)後,買家一般有2件重要的事去做.一是貸款 ( Loan Contingency),二是房屋的全麵檢查( Inspection Contingency) .一般的購房合約都包括了完成這兩項Contingency ( Loan Contingency & InspectionContingency)來保證買方可以合理地退出合同. Contingency時間是由雙方協商並同意的日期, 可以是15 天, 也可以是17 天.也就是說買方如果在規定的時間內,如果發現自己的貸款有問題,或房子檢查有問題,都可以通知賣方並退出合同.與報價同時遞交的押金自然也全額退回.但一定要在Contingency失效前通知賣方.有時侯由於貸款銀行的延誤, 買方也可以申請Loan Contingency的截止時期,最終日期以雙方書麵同意的日期為準.

          貸款需要遞交哪些材料? 各個銀行或貸款公司的要求大同小異,一般都包括貸款申請人的以下資料: 1) 貸款申請表 ( Loan Application Form)
2) 過去2個月的銀行財產證明( Statement)
3) 過去2年的W2
4) 最近的2次工資單
5) 所有資產和債務的證明,包括車,股票,退休金等等.
6) 個人證件的複印件,包括駕照,護照和綠卡 .
7) 正在租房的需要交租的收據或租方合同的複印件.
8)其它任何和你的資產有關的文件.

          貸款的大概過程是遞交貸款申請和相關資料,然後銀行審核的資料;查貸款人的信用分數 (Credit Score) 和房子的估價(Appraisal),然後決定批準或拒絕貸款要求;鎖定利率;銀行付錢到中立的托管(Escrow)來終結合同 ( Close).這一過程中貸款人有2筆費用.一是房屋的估價費用(Appraisal), 另一項是銀行查你信用分數的費用 ( Credit Score). 因為銀行會查看最近2個月銀行的Statement,如果你有大額現金/支票的轉帳進來,最好提前2個月辦完,不然銀行可能會懷疑這些轉帳.

          常見的貸款形式主要有3種: 30年固定利率(30 Year Fixed),15年固定利率( 15 Year Fixed )和5年浮動利率( 5/1 ARM). 30年固定利率和15年固定利率比較相似,隻是15年固定利率的利率要低些,還貸的周期短些,而每個月的付款額要高些.個人可以根據自己的實際情況來進行選擇.而5年浮動利率( 5/1 ARM)則和30年固定利率相差很大. 5年浮動利率( 5/1 ARM)的貸款時間也是30年,但前5年的利息要比30年固定利率(30 YearFixed)低不少.例如30 Year Fixed的利息為4.5%的時候, 5/1 ARM可能隻有3.75%左右.5年浮動利率( 5/1 ARM)的利息會5年以後根據市場來調節.

         選擇固定利率還是浮動利率? 個人有各自的情況. 原則上低利率時選擇固定利率合算,而高利率時選擇ARM合算.因為如果現在的利息低,5年後利息上漲的風險就很大.但有些人打算自己在5-6後賣掉現在的房子,那自然是選擇浮動利率.

        在你鎖定貸款的利率時,不僅需要查看利率的高低,同時也要確認有沒有點數( Points ). 通常購買1個點數的價格是貸款額的百分之一, 反映到利率變化是0.125%. 例如40萬美元的貸款,1 Point = $4000.也就是說你付$4000,可以把你的貸款利率下調0.125%.有的貸款公司采用低利率,高手續費(購買點數);也有的是采用高利率,低手續費.例如, 4.5%的利率(0 Point)和4.25%的利率( 2 Points)實際上是一樣的.點數也可以自己主動購買,保稅是買點數的錢和利息一樣是免稅的.

           其實,貸款是買房過程中非常重要的一環.買方的人在談判房價時有時就幾百美元打的"你死我活"的,到貸款的時候反倒忽略了選擇和查看,從而造成幾千甚至上萬美元的損失.貸款的實際內容很複雜,寫書可以寫好幾本.在這裏隻是一個入門的普及.總之, 選擇貸款的代理人如同選擇買方代理人一樣重要,最好是來自可信耐朋友的推薦.