房地產代理人(Agent)的傭金(Commission)及回扣(Rebate)

大家常問關於Agent的回扣(Rebate)問題, 例如該怎麽和Agent談回扣?該要多少回扣才合適? 等等. 

其實買家和代理人之間的關係是商業合同中的代理關係.既然是商業合同,自然就存在錢的分配問題,談判是理所當然. 該怎麽談?我本人是Agent, 從Agent的角度來看,隻要開門見山的談就好.商業談判就就是尋找雙方的共同點.隻要溝通渠道通暢,沒有什麽談不了的. 從我來說,不怕談判,隻怕我的客戶一方麵不好意思談,另一方麵又擔心自己吃虧,隨便來猜想. 因為Agent和客戶的之間的信任關係對於雙方在今後的購房至關重要. 和Agent的談判最好在選擇Agent麵試時進行,至少在遞Offer之前. 總之,買家是Agent的客戶,有主導權. 記得有人提過 "給10個Agent打電話, 選Rebate最多的Agent". 雖然實際中不可能麵試10個Agent, 但買家占主導地位是肯定的. 談判的最好結局就贏-贏, 雙方找到都可以接受的共同點.

該要多少回扣合適?這個問題每個Agent和買房者都有自己的答案,關鍵在於每個人對Agent的工作量和服務價值都有不同的認識.這裏我把Agent的傭金及其分配做個簡單介紹,或許可以幫助買房新手計算Agent的所得,結合自己認定的服務價值, 從而決定和Agent談判回扣(Rebate)問題. 

買方代理人和賣方代理人的傭金都是賣房人(Seller)出, 傭金的比例(Commission rate)是賣房人(Seller)和賣方代理人(Listing Agent)簽署賣房代理協議時確定的. 傭金的比例(Commission rate)是雙方談判得到的,一般房價越高, 傭金的比例(Commission rate)越低,但傭金(Commission )金額越高. 一般正常的賣房( Regular Sale)的傭金的比例Commission rate)是交易額的6%, REO一般是5%. 由於競爭和其他因素,現在很多Regular Sale的傭金比例也降低到5%. 買方代理人和賣方代理人平分傭金.

假設買方代理人拿到3%的傭金,他/她的公司一般會拿走6%-8%的 Franchise Fee, $500左右的Processing fee. 然後公司(Broker)和Agent來分配剩下的部分.分配比例是雙方談判的結果.大多數的新Agent可以談到40/60 (Agent拿60%), 有些苛刻的公司隻讓拿55%.有了一定的交易額後,Agent可以逐步提高自己的分成,例如可以拿到80%.這也是Agent和Broker談判的結果, Agent的交易額越大,給公司(Broker)帶來的利潤越多,談判就越處於有利地位.我來用一個$500,000的交易來舉例計算傭金的分配.

Items 6% 5%
Total Commission ($) 30,000 25,000
Buy Agent Commission 15,000 12,500
- Franchise Fee ( 7%) -1050 = 13950 -875 = 11,625
- Processing fee -500 = 13450 -500 = 11,125
40/60 split ( Agent 60%) 8070 6975
20/80 split ( Agent 80%) 10760 8900
-Rebate ? 

房地產的新Agent的前2年的淘汰率高達70%-80%. 一方麵是因為房地產代理人的入門的門檻低,入門容易而個人的能力不同. 另一方麵有限的客戶群和公司(Broker)對利潤的擠壓加大了Agent養家糊口的難度. 其實哪裏有免費的午餐? 很多人隻看到3%的傭金,而看不見Agent為生存而沒有規律的作息,也看不到公司(Broker)對利潤的擠壓.其中辛苦有多少人知道.要道是:隻看賊吃肉,不見賊挨打.總之,祝大家都有贏-贏的結果,買到自己滿意的房子.