出租房是該賣還是該接著出租

大約11年前，在佛州買個出租房， 成本（買價+維修）大約9萬，首付和維修自己投入現金約3萬， 3年後套現重貸拿出5萬，租客一直在那裏住了11年，剛搬走。

重新維修至少需要1.5萬，包括打算把1000平尺的髒地毯換成tile就得$7500（客廳在剛買的時候就換成tile了），鑒於佛州出租房的持有成本太高，包括空調等的維修費用，比其它地方要高得多，一直在猶豫是否該把房子處理掉。

權衡了一下賣和繼續持有的利弊（主要回報高低）。

1）賣掉

房子還有貸款9萬，最高點時房價超過30萬， 但現在賣估計能賣出26~27萬就不錯了，減去維修費用，賣房傭金，交完稅，到手能拿10萬現金就不錯了。10萬現金若投資別的，若每年的回報率是10%，每年潛在利潤是10000。

2）繼續持有

一年租金利潤：

1800(月租金)*12 *0.9(10%管理費)*0.8(20%維修費用+空置)-4000(地產稅)-2500(保險)-3700(利息)=5300

每年增值： 270000*0.03=8100

未來利率合適時Cashout 10萬淨值每年可以套利： 4000

繼續持有一年潛在總利潤： 5300(租金利潤)+8100(增值)+4000(套利)=17400

3）小結

顯然17400要大於10000。

兩者差別大的主要原因，一是賣房消耗太大；二是賣房後無法再利用杠杆。

賣房的三大消耗：

• 稅
• 傭金等賣房成本
• 維修費用，賣房要做大維修，出租差不多就行了。即便不做維修，也不會影響cashout估值。

這樣就消耗掉差不多5萬，相當於消耗掉每年5千的潛在利潤；再加失去杠杆每年會失去至少4千的回報。

盡管不想當地主，但看在錢的份上，還得接著當！

建寧  2024/8/28