八年五百萬——David Meng的房產投資書讀後感（1）

今年David Meng出版了他用自己的故事寫的“$5 Million in 8 Years: Real Estate Investing on the Side”，如果硬是要直白翻譯，那就是“用房產投資副業8年賺到500萬”。作者雙職工家庭，2010年因為女兒生病促使自己反思自己的金錢投資觀，在全職工作之餘開始投資房產，從最初的80萬資產淨值奮鬥到8年後500萬資產淨值，年現金流15萬，也達到了普通人想要的財富自由。以上是關於這本書背景的簡要介紹。

出於我對房產投資的理解，從80萬資產淨值開始，8年奮鬥出500萬是完全可能的，在美國過去的黃金十年能做到，繼續在比如現在經濟動蕩的歲月也並非沒有可能，隻是看到每年15萬的現金流略有點懷疑（畢竟我是數字控），所以很想把他的數字拆解出來，看看具體他是怎麽做的。這本書是某個周五傍晚送到家的，我花了差不多一個晚上加一個早上就讀完了，還繼續推薦給領導閱讀。個人評價：作者英文水平很高（至少站在非英語母語的角度），讓人讀著很有趣並且願意一直讀下去，把自己的心路曆程，尤其是從住宅到商業的思考和實踐都寫出來了，對真正相信並實踐“十年一千萬“的人們很有指導意義，當然對那些天天吹捧股市看低房市（尤其是自己都沒有買超過2-3個投資房的人們），或者總是覺得人家是靠著經濟大勢這故事無法複製的人們，跟他們對懟或者試圖教育他們都沒啥意義。

該讀後感分若幹部分（主要是降低自己寫文的壓力，同時壓縮篇幅），此博文是第一部分，是關於該書後半部分的投資理念的理解。

1）看到我翻譯的直白標題 “用房產投資副業8年賺到500萬“，不要太誤解了，若自己現在沒有什麽起始資本，沒有安定的工作和家庭，就想8年賺到500萬的身家，這個目標還是非常困難的。當然這裏要排除那些天才的創業者或者快速發展行業的從業者，他們不用投資房產也有可能達到這個數目。對於絕大多數人而言，這本書不是教你怎麽賺到第一桶金的，更多的是教你怎麽快速從一桶金變五桶金的，從而有可能在超車道上，從五桶金到下一個五十桶金，當然在這個過程中也許能告訴那些還沒有第一桶金的人們，怎麽改變自己的投資理念，盡快賺到第一桶金。

對於1）的第一桶金的進一步說明，作者在47歲開始房產投資的時候，有80萬的淨資產，來源包括養老金（401K， IRA），股票帳戶，自住房，529計劃， HSA等等（我自己分析的）。因為他們並不是在東西海岸那些房產增長快速的地區，所以在這個歲數有這個成績其實已經很不錯了。那是不是每個白手起家的家庭都要到四十多歲，資產有80萬才能開始呢？其實房產投資很早就可以開始，比如當你隻有幾萬美金的時候，有人會迅速先買小自住房，然後靠增值過度到大自住房；有人會選擇house hack（也就是買個多家庭式住宅，自己租其中一戶，租客住剩下的一到幾戶，以租養房），享受政府或者銀行對首套房的諸多貸款或者稅務優惠，然後等到房屋有升值，把升值的部分拿出來繼續買房等等，這些都是常用的辦法。如果你問我若手裏幾萬美金都沒有怎麽辦，那建議就是最簡單的：降低物欲，認真存錢，看你能不能有貝版那樣在2000年左右，每個月存下一半的工資，一年半後攢出十萬美金的計劃和毅力唄，然後貝版前輩就能拿著10萬美金，解決了第一個自住房（5萬美金=首付10%）和上海的投資房（首付30%買100萬人民幣的房產，你應該可以想象這套2002年的房子現在多少錢了），而你我可能隻想到拿著這10萬美金正好首付20%解決自住房，還覺得自己已經活在美國夢裏麵了，而別人已經領先一步了，然後一步領先則步步領先。

2）絕大多數的華人同胞們，想到房產投資，可能會人為主觀地劃分微小地主，小地主，或者大地主的身份，基於他們擁有投資房產的數量。一般家庭或是被迫（小房換大房）或是主動（分散投資股市房市 ）有幾個投資房都是很有可能的，到十幾二十個肯定就必須是比較主動的家庭了，但是絕大多數的華人房產投資者還是集中在住宅 (residential)領域，也就是單棟少於等於4戶的住宅，比如公寓（condo），獨棟別墅（single family）, 聯排別墅（ townhouse）,雙拚或者兩家庭（duplex, 2-family）, 三家庭（ 3 family ，triplex) 或者四家庭（4 family）。 一直在住宅領域完全沒有什麽問題，從一桶金到五桶或者十桶金都是可以做到的，但是要更快或者從幾桶金一直往上發展，想要幾十桶或者幾百桶金，那是一定要考慮商業地產的。我們中的很多人挺擅於找到有發展潛力的好學區，買個好區裏相對沒有那麽新或者現代的房子，自己修修補補賺差價。但是這種強迫升值(forced appreciation) 的方式，也不是那麽好用，比如你接手一個房子，自己花了好幾萬裝修然後租出去，就算能把租金租到之前的一倍甚至兩倍，房屋的價值也很難升一倍或者兩倍，因為普通住宅的市場價還是跟同樣地域相似大小屋型年代的新售房相比較得出的；而商業地產就完全不一樣了，它們的價值跟收入息息相關，如果你有能力找到一個有潛力的房產（比如租金比較低，甚至都是空置的，無論用什麽方式找到租客，把租金提高一倍，那麽房產的估值就能增加一倍；而且商業貸款是非常有彈性的，對於有經驗的房產投資者，這個貸款比例可以是80%甚至更高，極大地降低自己的首付成本，所以為什麽說富人要投資在多家庭以及商業地產上，具體數字舉例見我第一篇博文。所以這本書更多的是讓你向下一個維度思考，他並不是靠房價年增長10或者20%的大勢來達到他8年賺到500萬的身家的，而是買低，長期持有，地宅到商業過度來做到的，並且以他現在的經驗，我絲毫不懷疑他下一個8年能賺到另外的一千萬以上，如果他繼續這樣主動地商業房產投資的話。

3）人人都知道這個時代必須得投資，因為錢放在銀行裏，存款利息低到嚇人，然後又看到一方麵是聯儲局表麵的2%通脹率，似乎小到可以忽略，一方麵肉眼可見的物價上漲，貨幣貶值似乎矛盾得不可解釋，所以人人必須得投資，而且要找到收益率要（希望遠遠）大過通漲率的，股市是一種可能（比如無腦長期大盤策略，再牛的股票短線交易者在長期看來都是不如大盤的），房市是另一種可能，更像是X（也就是浪姐裏的無限可能）。其實我覺得人人都是知道如果做的好的人，房市是好過股市的，甚至遠遠超過股市的，基本理由有三：1）玩股市就算收益麵再高，人不太可能把自己絕大部分身家壓在股市裏，充其量養老金（畢竟養老金買地產是有門檻的，至少不是小白可以操作的）或者一點股票帳戶，那點錢如果不是有著扔了也不可惜的心理（可能是割肉的心理），最好還是不要炒股。普通人很難不追漲殺跌，然後最終發現為什麽散戶都不賺錢，至少賺不了大錢，因為你的消息來源肯定是拚不贏大機構和內部人士的，所以你做不到最底點殺進去和最高點殺出來，而且天天盯盤，說實話真是給自己加了一個昂貴的愛好。2）房市的收益是有很多隱性的好處，不光是大家都看不上的至少5%的現金收益，還有抵抗通漲，本金收入，房屋增值，稅務遞減（一般房租的現金收入都幾乎沒有什麽稅），還有稅務延遲（小房換大房，最後不交稅）等等一係列好處。3）房產是主動投資而股市隻能被動投資。主動投資就有很多控製風險的方式：一個精明的房產投資者是有眼光有能力找到一個低於市值的投資房，靠自己的本事迫使其升值的，升值套現可以是賣出（flip）或者靠重貸取出；而股市你能也隻能time the market，如果你在四次融斷之後，果斷殺入市場至今應該能小賺一筆，但四次融斷的時機，也許你這輩子也看不到第二回（畢竟巴菲特老爺爺也隻和我們一起經曆了這一次）。而今股市高位震蕩，你手持股票在賣與不賣之間徘徊，也不非就是再次想time the market，而房市永遠都有進入的機會，越是經濟不明，越是真正黃金的機會。當然很多人都知道，所以我常聽人說，房市要跌了，準備好機會抄底，我給這些人的建議是：別做夢了，等到真有機會的時候（如果你真能知道這是機會而不是陷阱），你既不敢抄，也抄不贏那些有準備的人。當然第三點要做好需要正確評估風險和收益，堅定地走自己的路，如果一定要聽一些人的建議，最多聽一些真正做過你想做的事情的人的經驗和教訓，而不是那些從未開始的人的忠告。

那麽自己的路是什麽呢，就是投資在高回報率的產品上，最為害怕風險的人就長期無腦投資大盤放在股票裏，這年頭放債券都是經濟上的“自殺”；稍微有點膽量的人，至少要開始考慮並實踐投資一點房產，分散自己的投資，拿出當年買自住房的魄力吧，畢竟也不是第一回了，拿出在美國讀書的拚搏勁兒吧，為自己的錢認真學習，房客也不都是魑魅魍魎，當房東也不都是苦逼掏糞，寫這本書的仁兄，讓你看起來很嚇人的數字，8年從80萬到500萬，似乎翻了6倍之多，但是換算成年度收益率似乎又是不那麽嚇人的數字：27%。27%，很多人的股票或者退休帳戶，今年都漲了有這個數，但是問題是，怎樣才能長期達到這個數字呢，五年十年，然後借助於“複利”這個世界第八大奇跡，把自己的淨資產翻上幾番呢？

今天就說到這裏，下一部分講我理解的執行力，管理房產的理念以及最大的困難也就是融資的思考。