全美50個州的房地產拍賣方法（Foreclosure Method）簡述
-在美國經營房地產的體會之六
如山
（2009年6月20日）
鑒於收到很多網友詢問關於Foreclosure的相關問題，由於各州不一樣，程序可能很大方別，甚至完全不同。現作簡單介紹。請注意，本人隻對本州（Lien理論使用Deed of Trust）的Foreclosure熟悉。其它的隻是本人在閱讀中的理解，並不一定正確。請與本州專業人士了解。也希望對自己本州Foreclosure懂行的網友作出補充和說明。
借款人所簽的借款文件
當借款人向銀行（Lender才是正確的說法，但為簡單並對所有人容易理解，下麵全部用銀行代替Lender），銀行要求借款人簽兩類文件：第一類是承諾付款的票據（Promissory note）。標明借款人同意支付貸款的具體金額、利率（變動或固定）還款年期等等貸款條件；第二類是為了保障放款人（銀行）的利益而簽訂用房地產作抵押品的抵押契約。這種抵押契約文件在全美有兩種：一種叫Mortgage，另一種就叫Deed of Trust。至於用哪一種，就牽涉到使用這個州是使用Title理論還是使用Lien理論。Title理論使用Mortgage，而Lien理論使用Deed of Trust。選用哪一個是由州法決定。
Mortgage和Deed of Trust的分別
Mortgage和Deed of Trust的主要不同點在於：Mortgage隻有借款人和銀行兩方參與，而Deed of Trust有借款人、銀行和一個叫“受托人（Trustee）”的中立方三方參與。
Mortgage和Deed of Trust的另外一個不同點是：當發生Foreclosure時，使用Deed of Trust的就由“受托人（Trustee）直接拿去拍賣; 而使用Mortgage可能要經過法庭程序後才能拍賣，或者不經過法庭程序也可以拍賣。這就是由州法決定。在下麵的表中，你們可以看到有些是“Mortgage – Judicial”，就是說是使用Mortgage的，並必須經過法庭程序才能拍賣；而有些是“Mortgage - Power of Sale”，就表明是使用Mortgage，但是不需通過法庭程序，可以直接拍賣。
總括而言，Foreclosure有需要經過法庭程序的（Judicial Foreclosure）和不需要經過法庭程序的（Non-Judicial Foreclosure）兩種。
法庭程序與非法庭程序Foreclosure對借款人、銀行和買家的影響
法庭程序（Judicial Foreclosure）
對銀行的好處是假如拍賣所收回來的錢不足夠付原來借款人的欠款，銀行有權進一步向借款人追討所欠餘款。不好的地方是程序複雜，時間長。通常前後要一年左右。
對借款人的好處是可以“免費”住一年。壞處是房子被拍賣之後還可能會被銀行追討所欠餘款而可能導致破產。
對買家的好處是可能接受定金競投，有時間貸款Closing。不好是這種州由於拍賣不容易進行（程序長），所以可供選擇的數量也少。
非法庭程序（Non-Judicial Foreclosure）
對銀行的好處是拍賣程序簡單，快。通常隻有4到6個月。不好的地方是拍賣所收回來的錢假如不足夠付原來借款人的欠款，銀行不能再向借款人追討所欠餘款；同時，因為不是經過法庭程序，經常會被原借款人找借口挑戰其Foreclosure程序的正確性，從而令原借款有機會免費住在房子一段時間（幾個月到幾年）。
對借款人的好處是房子被拍賣之後不會被銀行追討所欠餘款。就算你還要其它房子或錢，銀行也無法向你要。壞處是房子很容易被拍賣。隻要欠款超過一個月（州有不同），就會被發出Foreclosure note。
對買家的好處是可供選擇的數量多。不好處是買進的Title是AS-IS。買前要查得很清楚，並懂得什麽Lien將會在拍賣後依然停留在物業上。
全美50個州的房地產拍賣方法（Foreclosure Method）表
State - Foreclosure Method
Alabama - Mortgage - Power of Sale
Alaska - Deed of Trust - Power of Sale
Arizona - Deed of Trust - Power of Sale
Arkansas - Both - Power of Sale
California - Deed of Trust - Power of Sale
Colorado - Deed of Trust - Power of Sale
Connecticut - Mortgage - Strict Foreclosure
Delaware - Mortgage - Judicial
Dist.of Columbia - Deed of Trust - Power of Sale
Florida - Mortgage - Judicial
Georgia - Mortgage - Power of Sale
Hawaii - Deed of Trust - Power of sale
Idaho - Deed of Trust - Power of Sale
Illinois - Mortgage - Judicial
Indiana - Mortgage - Judicial
Iowa - Mortgage - Judicial
Kansas - Mortgage - Judicial
Kentucky - Mortgage - Judicial
Louisiana - Mortgage - Judicial
Maine - Mortgage - Entry& Possesion
Maryland - Deed of Trust - Power of Sale
Massachusetts - Mortgage - Power of Sale
Michigan - Mortgage - Power of Sale
Minnesota - Mortgage - Power of Sale
Mississippi - Deed of Trust - Power of Sale
Missouri - Deed of Trust - Power of Sale
Montana - Mortgage - Judicial
Nebraska - Mortgage - Judicial
Nevada - Mortgage - Power of Sale
New Hampshire - Mortgage - Power of Sale
New Jersey - Mortgage - Judicial
New Mexico - Mortgage - Judicial
New York - Mortgage - Judicial
North Carolina - Deed of Trust - Power of Sale
North Dakota - Mortgage - Judicial
Ohio - Mortgage - Judicial
Oklahoma - Mortgage - Judicial
Oregon - Deed of Trust - Power of Sale
Pennsylvania - Mortgage - Judicial
Rhode Island - Mortgage - Power of Sale
South Carolina - Mortgage - Judicial
South Dakota - Mortgage - Power of Sale
Tennessee - Deed of Trust - Power of Sale
Texas - Deed of Trust - Power of Sale
Utah - Mortgage - Judicial
Vermont - Mortgage - Strict Foreclosure
Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Washington - Deed of Trust - Power of Sale
West Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Wisconsin - Mortgage - Power of Sale
Wyoming - Mortgage - Power of Sale
以上隻是我個人看法，不一定正確，僅供參考。讀者做任何決定前請谘詢當地專業人士意見。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
