2023年7月，廣西南寧藍光雍錦瀾灣現狀
2023年7月3日，立案10個多月後，廣西南寧藍光雍錦瀾灣（以下簡稱“雍錦瀾灣”）業主王琦起訴中國農業銀行南寧分行一案終於等來開庭。
四年前，2019年4月，王琦的媽媽購買了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年5月23日，與開發商四川藍光發展股份有限公司旗下南寧燦琮置業有限公司（以下簡稱“開發商”）、中國農業銀行南寧分行共同簽訂了《個人購房擔保借款合同》，王琦是擔保人，其母為主貸人，貸款金額57.5萬元，期限30年。
合同規定，房子應於2021年12月31日前交付。但在2021年8月，業主看到開發商寫給住建局的關於使用監管資金的信函裏提到，樓盤銷售資金全部被藍光總部轉走占用，總部無任何資金還回南寧項目繼續建設。同年11月，開發商發布了交房時間順延的告知函。直到今天，王琦媽媽的房子仍未完成施工。
王琦發現，房屋的貸款沒有劃入《南寧市商品房買賣合同》中約定的預售資金監管賬戶，取而代之的是開發商的另一個賬戶。她認為，農業銀行南寧分行違規放貸，也沒有履行對開發商挪用賬戶資金的監管義務，應該為工程項目爛尾、房子延期交付承擔責任。於是，在2022年7月18日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費用。
2023年6月2日，王琦收到開庭通知。7月3日，農業銀行南寧分行的代理律師在庭上回應稱，銀行將貸款支付至非監管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關係。房屋不能如期交付責任也並不在銀行。庭審從上午9點半開始，曆時2小時，法院未當庭宣判。
業主與開發商和銀行簽訂的合同，貸款被打入非監管賬戶
“什麽辦法都用完了”
2023年7月3日一早，王琦從家打車前往法院，這段路程隻需要10分鍾。但走到今天，她等了近一年。早在去年7月18日，她就到法院起訴，要求銀行在交房之前，停貸停息，不增加任何額外費用。之所以選擇到法院起訴銀行，是因為“什麽辦法都用完了”。
從2021年4月開始，“雍錦瀾灣”項目就很少有人施工，王琦當時就有不好的預感。到了8月，有業主到現場看房，發現多棟樓房未封頂，公共、室內裝修完成度均未過半，外牆塗抹工程及小區綠化都還沒開始施工。項目施工期間還多次出現工人討薪停工事件，業主們從住建局了解到，“預售監管資金已被藍光總部陸續提取”。
2021年8月，開發商告知業主，“雍錦瀾灣”項目監管預售資金僅餘約2100
萬元，資金缺口高達2億元，並在書麵報告中自認：“南寧藍光雍錦瀾灣項目銷售資金全部由藍光集團總部轉走占用，目前四川藍光總部無任何資金還回南寧項目繼續建設”。同年11月，開發商發布了關於交房時間順延的告知函。
四川藍光是名盛一時的“四川房企一哥”，成立於1992年，2002年開始進軍住宅市場，2008年之後，在全國布局。2015年4月，四川藍光在A股上市。2020年開始，債務危機顯露，年報顯示，2020年末其資產負債率為82.04%。此後，債務情況不斷惡化，直到2023年淪為首家A股強製退市房企。
伴隨著四川藍光的壞消息越來越多，王琦也開始不停地寫材料，和其他業主一起，幾十次找到相關部門反映問題。他們還去過公安局，指控藍光集團詐騙，但幾個月後，接到了不予立案通知。在這期間，她和媽媽一直堅持還貸，直到2022年4月，在依然看不到任何希望的情況下，決定強製停貸。三個月後，王琦的媽媽發現自己上了征信黑名單，但比起“每個月花幾千元買一個征信”，王琦和媽媽都覺得“停貸”值得，“老百姓是為一口飯而活，不是為征信”。
2022年8月15日，終於有了確切消息。南寧市設立了以“平穩房地產”為目的的房地產私募投資基金，首期規模30億元，並於9月30日正式托管雍錦瀾灣項目，預備按保交樓工作計劃施工。
由於遲遲未明確精裝交付的日期，王琦對這項基金並沒有抱太大希望，決定起訴銀行。王琦說，差不多和她起訴同時，還有2期200多戶業也提起了訴訟，但法院未予立案。她是這個樓盤業主起訴銀行中，第一個開庭的。
廣西銀保監會發給農業銀行南寧分行的監管意見函
“行業內的慣例做法”
7月3日開庭這天，50多位業主來到法院旁聽，包括很多居住在外地的業主提前一天趕來南寧，專程參加第二天的庭審。
上午9點半，庭審開始。王琦一方的主要訴求在於，根據已有證據顯示，他們的購房貸款57.5萬元被轉入了借款合同上開發商的非資金監管賬戶，而非購房合同中寫明的預售資金監管賬戶。在合同第二十八條中，銀行還列明：借款人不可撤銷地申請並授權貸款直接劃扣入以下賬戶，但並未注明該賬戶為非資金監管賬戶。他們認為，這導致本應該受到監管的資金脫離監管，致使房屋不能如期交付。
農業銀行南寧分行的代理律師辯稱，在與“開發商”簽訂商品房買賣合同時，王琦已知曉購房款應轉入預售資金監管賬戶，且明知監管賬戶有關開戶行、戶名、賬戶的具體信息，但在與銀行簽訂個人購房擔保貸款合同時，卻授權和指示銀行將按揭貸款轉入“開發商”名下的非監管賬戶，因此，造成的所有責任應由王琦一方承擔。
銀行一方的代理律師還表示，開發商能否使用預售監管資金，是由住建局進行審核認定的，銀行無權決定。銀行將監管資金交付給開發商也是按照建部門的指示。“即使將貸款資金真正存放到預售資金監管賬戶，開發商也有可能通過虛假材料申請使用監管資金”，並因此認為，房屋遲延交付是多因果的關係，與銀行是否將貸款轉入預售資金監管賬戶並無直接必然聯係。
王琦一方出具了一份2022年3月29日廣西銀保監局對農業銀行南寧分行的監管意見函。意見函證明，農業銀行南寧分行在“雍錦瀾灣”項目的貸款業務中，未嚴格監控預售資金流向，使2.83億房屋預售資金沒有實際用於項目工程建設，也沒有嚴格落實個人住房按揭貸款全部存入商品房預售資金監管賬戶的要求。廣西銀保監局責令銀行嚴肅開展違規整改問責。半年後，廣西銀保監局給業主的政府信息公開答複函中提到，相關的工作人員已經被給予警告、通報批評以及經濟處分。
本案開庭時的另一焦點是，根據已有證據，王琦認為，農業銀行在房屋未封頂狀況下發放了貸款。在上述意見函中，廣西銀保監會也提到，農業銀行貸前調查不盡職，向主體結構未封頂的樓盤發放住房按揭貸款。
在履行監管資金的過程中，在重要節點是否有去現場核對真實情況？——麵對王琦一方的詢問，銀行代理律師稱，這是住建部門的責任。他提到，從2017年3月開始，所有商業銀行對預售房屋封頂方式的確認，都是銀行直接采信由住建部門審核通過的開發商提交的封頂報告。“原則上，包括住房公積金管理中心和各商業銀行都不再采取現場查驗的方式，確認預售房屋是否達到主體結構封頂”。他表示，該做法的目的是為了提高銀行的放款效率。
當王琦一方詢問是否有書麵證據時，銀行代理律師表示，這是住建部門與公積金中心、商業銀行開的內部會議，沒有專門的文件，他進一步解釋，“這是行業內的慣例做法”。
“雍錦瀾灣”截至今年7月的施工現場
申請銀行紓困需額外交占用費
開庭之前，王琦了解到廣東惠州一位業主2017年起訴銀行的案例，法院支持了業主提出的在房子達到交付條件之前停止還貸的訴求。銀行上訴後，廣東省高院在2018年做出裁定，銀行未將業主的借款支付至預售款專用賬戶，致業主的利益受損，銀行應承擔相應的損害賠償責任。這個案例給了她訴訟的信心。
開庭時，銀行的代理律師提出，廣東惠州的判例與本案的主要事實不一致，不能作為裁判的參考。他認為，“本案的房屋不存在爛尾的事實”。他指出，南寧市“平穩基金”已經與開發商簽訂了托管協議，“雍錦瀾灣”項目由“平穩基金”進行注資和托管，目前該項目正常進行各項工程建設。
但業主們並不認可律師的解釋，王琦一方表示，按照合同約定，房屋交付時間為2021年12月31日，藍光地產因資金問題已無法按時交付，公司處於破產階段。在約定交付日期9個月之後，才在多方推動下，由“平穩基金”接手托管，直到現在，仍無法交付涉案房屋。王琦了解到，目前雖然刷了外牆、裝了窗，但水電還未開通，園林也沒有完成。他們認為，即便“平穩基金”後續對項目施工達到交付條件，也無法彌補銀行和開發商的違約行為對業主造成的損失。
銀行一方則稱，就房屋延期交付帶來的損失，銀行已經出台了延遲還本付息的紓困政策供業主申請。目前，延遲還本付息紓困期為12個月，12月內暫停歸還貸款本金利息，到期恢複正常還款。第一次紓困期屆滿後，業主還可以申請第二個紓困期，而且紓困期間不會收取客戶的複利、罰息、違約金等，也不影響客戶的個人征信。截至2023年6月16日，農業銀行南寧分行已經為“雍錦藍灣”218戶業主實施紓困，累計實施金額近1.7億元。
王琦對此反駁，她此前跟農行多次溝通過，得到確認，該紓困政策雖然沒有利息，但多出來了資金占用費。以王琦家的貸款金額計算，如果申請紓困，要額外多付3萬元，“等於挖個坑讓人跳，我不可能簽的”。
一位參加過2022年7月農行支行行長溝通會的業主在接受深一度采訪時也表示，簽了緩貸協議後，會有資金占用費，“其實也是利息，同樣增加了後續的還貸壓力”。
“作為業主，我們最希望的是保質保量精裝交付，否則隻好停息停貸，直到交付的那一天。”王琦表示，截至目前她仍在等待法院的最後判決。