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不知道，你有沒有注意一個現象，近日各地豪宅量價大漲。
比如上海——
有中介在朋友圈言之確鑿的稱，上海整個豪宅市場單價，上漲 5% — 10%。
比如深圳——
比如北京——
比如廣州——
一套報價 1.45 億的匯悅台 ，折算每平米 33 萬元，引發一百多位中介排隊來看房。
看完以上信息你作何感想？
我可以負責任的告訴你，以上信息都是真的，但結論是驢頭不對馬嘴。
比如上海，兩個月疫情積壓，6 月解封之後，上海不隻是豪宅成交量 " 井噴 "，是所有類型房源，都出現了成交量的小爆發。
而上海目前是市場的真實的情況是，市場後勁不足，成交發力。特別是豪宅掛牌量激增，無人問津。
比如北京，某豪宅項目熱銷的背後其實是倒掛 2 萬的紅利。
而萬柳 36 萬的天價法拍，其實就是一個身價 60 億元的大佬拍的，拍的就是有錢任性，和市場無關。
而北京真實的法拍豪宅被搶，是因為起拍價太低了，比如北京泛海世家 · 西府的一套大平層，4550 萬起拍，但它的市場價是 7800 萬左右，起拍價與市場價相差 3250 萬。哪怕時候有幾個人去搶，最終成交也才 6398 萬。
這些房源有兩三個人去拍，不稀奇，畢竟有那麽大的差價。
更絕的是廣州，100 多個中介排隊看房也能被刷爆朋友圈，成為市場火爆的佐證。很難理解這個點在哪裏？
中介為什麽要排隊看房？難道不是中介約不到客戶嗎？這和市場火爆有什麽關係？
可以說毫無關係。
可是經過輿論的發酵，中介奮力轉發，就能產生無中生有的結果——
豪宅，正在被搶！
千萬級豪宅賣瘋了！
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千萬不要相信這些鬼話。
這一波所謂的豪宅市場的獨立行情，純屬扯淡。
我可以很負責的說，不僅沒有，降價都難賣。
廣泛流傳在中介朋友圈裏的創新高的成交記錄，幾乎都是假的。
我們圈裏諷刺一個人滿嘴跑火車，常說開局一張圖，剩下全現編。
其實這句話最早說的是中介圈。他們的核心操作就是炒作個案，無限放大。
以 6、7 月份的上海為例，最先傳出的就是永嘉路的這一棟花園洋房，2.5 億元總價成交，折合單價 64.7 萬元 / 平方米。
就因為這套房源的成交，上海豪宅賣家和中介開始騷動。
接著中介開啟了猛烈的宣傳攻勢，借助一些數據、利好政策在朋友圈唱多樓市，有意營造出房地產市場回暖的氛圍。
常見的套路如下，先發一張成交圖，然後一頓著急上火的分析，市場回暖，成交暴增，房價又要漲了。
比如這樣的——
還有這樣的——
接著再發一些表格、成交記錄等等作為佐證，製造恐慌氛圍。
最後開始抬價，發一些虛頭巴腦的掛牌價出來唬人，看，豪宅漲了。
以上內容是不是很熟悉啊。
是的。這就是 6、7 月份中介朋友圈裏的上海市場，也是上海豪宅成交量價齊漲被炒作的全過程。
可真實的上海市場就是怎樣的呢？
掛牌量大增，成交量不及預期。豪宅暴漲，更是無從談起。
而在這個過程中， 永嘉路 2.5 億的花園洋房，以及後續的成交單價 25 萬的融創壹號院， 這些房源的成交記錄是查不到的。
或許真的有這麽一兩套的成交，但也就是這麽一兩套而已，不代表什麽。
哪怕是真的，也極有可能是假的。
因為中介其實就是個大喇叭，真正的大 BOSS 是賣家。
有上海的朋友就出來揭秘，這些豪宅賣家是如何通過貝殼左手賣右手，做定價高價成交，然後截圖傳播，並利用毀約貝殼退中介費的漏洞，不花一毛錢，就把豪宅房價暴漲的虛假信息傳遍上海的全過程。
這背後就是一張截圖。
早幾年深圳、杭州都是這麽玩的，利用的就是貝殼漏洞。
還有整個小區一起炒的，他們叫坐莊。
通常步驟如下——
第一步，先集中火力推一套房。
如果你是買家，突然某一天你會看到一大波中介朋友圈刷屏同一套房。然後你約著中介看房，中介會很遺憾的告訴你，房子成交了。
又過了沒幾天，一群中介又在刷另一套房源，這套比上套貴一點，然後你約著中介看房，上午看完，下午中介就打電話告訴你，房子成交了。
中介還會給你表達，下一次再有房源，你要快點決定，不買還漲。
第一套、第二套大概率即使賣家自己人簽定金合同不網簽過戶。為的就是讓你看到這個小區的房子緊俏。
接下來還有第三套、第四套可能會有真實的買家已經進套了，也可能沒有。
這個過程中， 造勢很重要，除了朋友圈刷屏，還要集中看房。一天十幾組帶看，當天成交，場麵之火爆，不趕緊入場簡直錯過一個億。
很多外行人會被震撼到，也會發到朋友圈表達一下自己的情緒，或者給別的朋友抱怨一下吧。這些反應無形中也成了炒家造勢的工具。
你看吧，這是真的吧。這麽多人親身經曆的。但這個經曆是有人騙你的。
除了造勢之外，業主抱團也很重要。
比如同一個小區，有幾套著急賣的。
有業主會在在業主群裏哄抬氣氛。讓其它的都先漲價，隻有一套正常價格，賣掉之後整個小區直接跳漲幾十萬。
前兩年杭州的創世紀、時代奧城，龍湖天璞就是這樣玩的。一次放一套房，基本上是上午出，下午就賣掉。一套比一套價格高。
這就有點像股市裏的機構抱團炒股。
可這種所謂的坐莊是需要天時的，也就是大市場是上行的。
如果市場是下行了，再大的莊家也禁不住小散們砸盤啊。
可是豪宅不一樣，終究是體量小，並且有錢人更講圈層，更抱團。
這也就是為什麽曾經那些不可一世的坐莊紅盤們，都擰不過大勢開始價格踩踏，賣出腰斬的價格。
而豪宅卻可以在當下的逆勢中炒出豪宅量價齊漲的假象。
所謂的豪宅掛牌價普漲 20%，其實套路都一樣。真心賣的可能就一兩套，其他的都是造勢的。
再加上大眾都對不屬於自己的東西充滿不自知的奢望。
明明隻能買 500 萬的房子，卻天天盯著 1000 萬、2000 萬的房子。
正好有一些成交數據，又被互聯網放大了。於是就有了豪宅走出獨立行情的彌天大謊。
真實的情況更多的房源是創新新低的價格，都成交不了的。
所以，根本沒什麽豪宅崛起，也沒什麽富人擁抱核心資產，買豪宅避險。
就僅僅是網絡鬧劇，賣家、輿論、中介聯手營造的假嗨市場而已，真實的市場更多的豪宅是既沒帶看，也沒成交，降價也賣不掉了。
