豪宅最近暴漲,全靠中介大喇叭胡吹!

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不知道,你有沒有注意一個現象,近日各地豪宅量價大漲。

比如上海——

有中介在朋友圈言之確鑿的稱,上海整個豪宅市場單價,上漲 5% — 10%。

比如深圳——

比如北京——

比如廣州——

一套報價 1.45 億的匯悅台 ,折算每平米 33 萬元,引發一百多位中介排隊來看房。

看完以上信息你作何感想?

我可以負責任的告訴你,以上信息都是真的,但結論是驢頭不對馬嘴。

比如上海,兩個月疫情積壓,6 月解封之後,上海不隻是豪宅成交量 " 井噴 ",是所有類型房源,都出現了成交量的小爆發。

而上海目前是市場的真實的情況是,市場後勁不足,成交發力。特別是豪宅掛牌量激增,無人問津。

比如北京,某豪宅項目熱銷的背後其實是倒掛 2 萬的紅利。

而萬柳 36 萬的天價法拍,其實就是一個身價 60 億元的大佬拍的,拍的就是有錢任性,和市場無關。

而北京真實的法拍豪宅被搶,是因為起拍價太低了,比如北京泛海世家 · 西府的一套大平層,4550 萬起拍,但它的市場價是 7800 萬左右,起拍價與市場價相差 3250 萬。哪怕時候有幾個人去搶,最終成交也才 6398 萬。

這些房源有兩三個人去拍,不稀奇,畢竟有那麽大的差價。

更絕的是廣州,100 多個中介排隊看房也能被刷爆朋友圈,成為市場火爆的佐證。很難理解這個點在哪裏?

中介為什麽要排隊看房?難道不是中介約不到客戶嗎?這和市場火爆有什麽關係?

可以說毫無關係。

可是經過輿論的發酵,中介奮力轉發,就能產生無中生有的結果——

豪宅,正在被搶!

千萬級豪宅賣瘋了!

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千萬不要相信這些鬼話。

這一波所謂的豪宅市場的獨立行情,純屬扯淡。

我可以很負責的說,不僅沒有,降價都難賣。

廣泛流傳在中介朋友圈裏的創新高的成交記錄,幾乎都是假的。

我們圈裏諷刺一個人滿嘴跑火車,常說開局一張圖,剩下全現編。

其實這句話最早說的是中介圈。他們的核心操作就是炒作個案,無限放大。

以 6、7 月份的上海為例,最先傳出的就是永嘉路的這一棟花園洋房,2.5 億元總價成交,折合單價 64.7 萬元 / 平方米。

就因為這套房源的成交,上海豪宅賣家和中介開始騷動。

接著中介開啟了猛烈的宣傳攻勢,借助一些數據、利好政策在朋友圈唱多樓市,有意營造出房地產市場回暖的氛圍。

常見的套路如下,先發一張成交圖,然後一頓著急上火的分析,市場回暖,成交暴增,房價又要漲了。

比如這樣的——

還有這樣的——

接著再發一些表格、成交記錄等等作為佐證,製造恐慌氛圍。

最後開始抬價,發一些虛頭巴腦的掛牌價出來唬人,看,豪宅漲了。

以上內容是不是很熟悉啊。

是的。這就是 6、7 月份中介朋友圈裏的上海市場,也是上海豪宅成交量價齊漲被炒作的全過程。

可真實的上海市場就是怎樣的呢?

掛牌量大增,成交量不及預期。豪宅暴漲,更是無從談起。

而在這個過程中, 永嘉路 2.5 億的花園洋房,以及後續的成交單價 25 萬的融創壹號院, 這些房源的成交記錄是查不到的。

或許真的有這麽一兩套的成交,但也就是這麽一兩套而已,不代表什麽。

哪怕是真的,也極有可能是假的。

因為中介其實就是個大喇叭,真正的大 BOSS 是賣家。

有上海的朋友就出來揭秘,這些豪宅賣家是如何通過貝殼左手賣右手,做定價高價成交,然後截圖傳播,並利用毀約貝殼退中介費的漏洞,不花一毛錢,就把豪宅房價暴漲的虛假信息傳遍上海的全過程。

這背後就是一張截圖。

早幾年深圳、杭州都是這麽玩的,利用的就是貝殼漏洞。

還有整個小區一起炒的,他們叫坐莊。

通常步驟如下——

第一步,先集中火力推一套房。

如果你是買家,突然某一天你會看到一大波中介朋友圈刷屏同一套房。然後你約著中介看房,中介會很遺憾的告訴你,房子成交了。

又過了沒幾天,一群中介又在刷另一套房源,這套比上套貴一點,然後你約著中介看房,上午看完,下午中介就打電話告訴你,房子成交了。

中介還會給你表達,下一次再有房源,你要快點決定,不買還漲。

第一套、第二套大概率即使賣家自己人簽定金合同不網簽過戶。為的就是讓你看到這個小區的房子緊俏。

接下來還有第三套、第四套可能會有真實的買家已經進套了,也可能沒有。

這個過程中, 造勢很重要,除了朋友圈刷屏,還要集中看房。一天十幾組帶看,當天成交,場麵之火爆,不趕緊入場簡直錯過一個億。

很多外行人會被震撼到,也會發到朋友圈表達一下自己的情緒,或者給別的朋友抱怨一下吧。這些反應無形中也成了炒家造勢的工具。

你看吧,這是真的吧。這麽多人親身經曆的。但這個經曆是有人騙你的。

除了造勢之外,業主抱團也很重要。

比如同一個小區,有幾套著急賣的。

有業主會在在業主群裏哄抬氣氛。讓其它的都先漲價,隻有一套正常價格,賣掉之後整個小區直接跳漲幾十萬。

前兩年杭州的創世紀、時代奧城,龍湖天璞就是這樣玩的。一次放一套房,基本上是上午出,下午就賣掉。一套比一套價格高。

這就有點像股市裏的機構抱團炒股。

可這種所謂的坐莊是需要天時的,也就是大市場是上行的。

如果市場是下行了,再大的莊家也禁不住小散們砸盤啊。

可是豪宅不一樣,終究是體量小,並且有錢人更講圈層,更抱團。

這也就是為什麽曾經那些不可一世的坐莊紅盤們,都擰不過大勢開始價格踩踏,賣出腰斬的價格。

而豪宅卻可以在當下的逆勢中炒出豪宅量價齊漲的假象。

所謂的豪宅掛牌價普漲 20%,其實套路都一樣。真心賣的可能就一兩套,其他的都是造勢的。

再加上大眾都對不屬於自己的東西充滿不自知的奢望。

明明隻能買 500 萬的房子,卻天天盯著 1000 萬、2000 萬的房子。

正好有一些成交數據,又被互聯網放大了。於是就有了豪宅走出獨立行情的彌天大謊。

真實的情況更多的房源是創新新低的價格,都成交不了的。

所以,根本沒什麽豪宅崛起,也沒什麽富人擁抱核心資產,買豪宅避險。

就僅僅是網絡鬧劇,賣家、輿論、中介聯手營造的假嗨市場而已,真實的市場更多的豪宅是既沒帶看,也沒成交,降價也賣不掉了。