多倫多的冰
體驗，體會，修煉
一晃定居多倫多20多年了，漸漸的對加拿大的生活從當初的文化衝擊，各種新奇，各種不適應，到現在見怪不怪，習以為常，甚至享受其中。加拿大法律健全，人與人之間友善平和，生活雖然不易，整體上可以說還是和諧順暢的。這也是我們離開家鄉來到這裏生活安居的初衷。記得當初有個非常大的感受就是，在加拿大這樣成熟發展的社會，生活中的各種事情，各項安排，到各個行業的工作流程都有一定的程序和規則。看起來非常死板笨拙，效率低下，一板一眼，沒有靈活性。日常各種排隊，從汽車加油，消費付款，到銀行取錢，看病檢查等等，加拿大人總是不慌不忙按部就班。就連過馬路都可以看出來，不慌不忙邁著方步，走在人行道上的肯定是加拿大本土人士；而不自覺的加快腳步，甚至一路小跑的十有八九是新移民。像我等從小在隻爭朝夕的環境下長大，遇到不知靈活變通的加拿大人，總不免感到一種令人急躁的挫敗感。但是時間久了，漸漸發現，尊重規則，遵守秩序，有的時候可能會花費時間，但從整體看更是避免了由於貌似高效帶來的混亂所產生的附加成本，整體效率反而更高。
初秋的一天，我收到一位老客戶湯先生打來的電話。幾年前他和太太麥女士買了一個獨立屋，分租兩個臥室給留學生。現在終於付清了房貸，計劃再買一個公寓做投資房，並且租客都找好了。雖然這麽多年沒有聯係，但是他們一直關注著我，從路牌廣告上確認了我的電話就直接找了過來。
“兵啊，我們要買個投資房。雖然許久沒有聯係，但是經常看到你的招牌。要買房子了，覺得找你會踏實。”
“好啊，湯先生，明天我們見個麵聊一聊。”我滿懷激動，期待著與他們重逢。
湯先生依然像以前一樣幹淨整齊，工裝褲，淡藍色襯衫每一粒扣子都扣得非常嚴謹，體型也沒有什麽變化，隻是頭發有些花白。麥女士也變化不大，仍舊非常的謙和禮貌，夫唱婦隨的樣子。
“嗨，兵。許久未見，我們不好握手，隻能碰碰胳膊肘啦！”湯先生熱情有禮，用流行的正式碰肘禮代表開心的情緒。經過交談了解了他們目前的情況後，根據他們的預算，我建議他們入手在市中心位置公寓，不僅便於管理，升值空間也比較大。“我們有一家朋友，需要盡快入住，所以房產交接越快越好。”湯先生繼續補充他們的要求。
“好的，我來幫你們。今天要看的幾套都是空房，賣家也希望盡快交房。你們隨時告訴我你們對房子的看法，我選擇房子的時候就會有針對性。我們交流得越充分，就越快找到合適的房子。”
經過半個月的看房，選房，湯先生夫婦終於發現一套符合心意的公寓。兩室兩衛單車位，裝修八成新，衛生間，廚房，地麵，牆壁，電器，燈具全部個性化更新改造。幾輪談判之後，賣家終於同意了我們的價格以及交房日期；我們保留驗房條件，審閱大樓管理文件兩項條件。
“兵，我們下一步怎麽做？”湯先生很滿意，希望盡快完成交易。
我向他們夫婦詳細介紹簽約後的需要操作的程序和步驟：
“我給你一份房產交接流程圖，按照程序進行就可以。我們的合約是有兩個條件保護我們的。首先要請地產律師審閱大樓管理文件；另外我們要在5天之內請驗屋師驗房。如果這兩項有問題，我們可以和賣房協商甚至解約。”
背景知識
共管公司管理文件即“Status Certificate” 。對於所有包含共管範圍的 Condominium/Condo 物業，不論在新房過戶或者二手房下 “Offer" 的時候，律師和業主都要仔細閱讀和理解這份文件的內容。尤其是在二手房買賣中，這份文件可以起到決定性的作用。和貸款條件一起，“Status Certificate”管理文件需要同時作為購買二手房 Offer 的條件(Conditions)之一。拿到這份文件的最新報告需要花費約100加幣，由賣家付費，通過共管物業的物業管理辦公室在3-10個工作日內拿到。買家通常在買房 "Offer" 條件裏要求賣家在10個工作日內提供“Status Certificate”，買家的律師負責審查這份文件，確保共管的物業不存在重大的資金問題、債務、或者法律責任。隻有當買家及其律師對“Status Certificate”的管理報告滿意和確認之後，才可以取消這個條件。如果買家不滿意報告中顯示的重大問題，就可以取消“Offer", 要求退回定金Deposit。
作為買家及其律師在“Status Certificate”中主要要關注以下內容 ：
?共管物業的管理公司信息和負責人信息 （CONDOMINIUM CORPORATION INFORMATION AND CONTACT）
?共管物業管理費 （COMMON EXPENSES）
?評估和費用調整 （SPECIAL ASSESSMENT）
?費用預算 （BUDGET）
?儲備金 （RESERVE FUND）
?法律程序和索賠（LEGAL PROCEEDINGS, CLAIMS）
?變更物業管理費的業主協議書（AGREEMENTS WITH OWNERS RELATING TO CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS）
?共管物業的出租單位數量 （LEASING OF UNITS）
?共管物業相關的所有重大變更（SUBSTANTIAL CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS, ASSETS OR SERVICES）
?共管物業的保險（INSURANCE）
?And More....
通過這份管理文件，買家就可以真實有效的了解物業的整體情況，管理費的準確信息，資金的管理以及是否存在需要業主分攤的其他費用和責任，物業管理的各項要求和限製等等。
“我沒有合適的律師，能否幫我找一個？”湯先生問。
“這是我合作很久的律師名單，你可以聯係比較一下，選一個適合的合作。” “這裏還有4個驗屋師，華人西人都有，你們也需要盡快聯絡確認。”
“我們明天就確定律師，然後告訴你。”
“至於驗房，我們能否自己驗？公寓本來很新，屋主又重新裝修過，我覺得沒什麽問題。我自己再仔細一些，不會有事的。公寓樓驗房，花幾百塊錢，沒必要。”
我提醒告訴湯先生：“根據合同，驗屋要請專業驗屋師。如果你們放棄這個權利，完全沒有問題的。但是你們自己驗屋，法律上是不支持的。”
“我們還是再仔細看一遍房子吧。總是覺得花這筆錢不值得。”湯先生與太太商量後告訴我。
於是，我們安排了第二天再次看房。“我上網查了一下驗房的步驟，已經打印帶來了。我們會按照步驟，逐個檢查。”湯先生拿出了一份打印好的表格。以前我也遇到過這種情況，鼓勵他們道：“你們是有備而來啊。按照你們的方式來。我雖然不是驗屋師，但是跟著驗屋師驗了不少的房子。如果發現什麽問題也會提醒你們！”
我和湯先生夫婦仔細查看了屋頂，牆壁，衛生間，廚房，上下水係統，以及廚房電器。感覺賣家是非常認真地生活在這個公寓裏，沒有發現常見的滲水，發黴，需要修理的電器。“咱們這樣看了一圈，沒發現什麽常見問題。”我把我的看法告訴了他們。
“同意。我們自己再按照打印的列表再檢查一遍。”湯先生說。
“兵，你看冰箱表麵。你那裏看不見，要從我這個角度，對著燈光看，是不是有個劃痕？”湯先生一邊用食指輕輕碰觸著冰箱門的把手旁邊的一處，一邊喊我過去，保持手指不動。
“兵，你看這個百葉窗的合頁，上麵的那個，它的軸是不是冒出來了？”湯先生伸著胳膊，直指臥室大窗的左上角。
“把百葉窗開關一下，試試有沒有問題？”我建議道。百葉窗開關都可以，可能合頁的軸突出了一些。
“兵，洗衣機的水閥距離洗衣機太近了，手不好伸進去，很難操作。”
大約花了一個多小時的時間，J夫婦把這套800尺的公寓的仔仔細細查看了一番，我說出我的看法：“根據我的經驗，我們發現的這些問題，應該是設備的正常損耗，沒有影響設備的正常工作，而且短時間內不會造成設備損壞。我認為是正常的，不知道你們怎麽想。”湯先生夫婦同意我的看法：“這些倒是經常看到的。我們可以接受這個房子。”
下麵就該請律師審閱大樓管理處文件了。
湯先生說：“我們就用離我家近一些的律師山姆吧。”
律師山姆的效率非常高，兩天就完成了管理出文件的查閱並向湯先生解釋了所有相關內容。湯先生在給我的短信中回複，管理文件審閱已經通過，我們同意出具一份取消所有條件的確認書給賣家。至此房屋的買賣合同正式確認完成。
交房前的星期一，湯先生打電話找我，預約最後一次看房，以便最後檢查一下房子是否完好。因為是星期五房產交接，最後一次看房約在了星期四下午2點。又問：“我們對交接房產不熟悉，到時候，你會來幫助我們吧？還有，我的租客朋友周一就要入住，需要準備什麽？”
我回答：“房產交接當天律師樓會在下午通知你們拿鑰匙，交接就正式完成了。你們拿到鑰匙，再檢查一下房子，設備是不是都正常。如果有損壞，立刻告訴律師樓，告訴我。然後律師樓會幫助我們解決後續問題。”
我繼續回答關於租客的問題：“租客搬家的事情要同大樓前台聯係看看他們有什麽具體要求，可能要提前預約電梯，登記等。據我所知這個樓會要你提供支票做抵押金。他們通常有標準工作程序。”
“我完全不明白了。”湯先生要弄明白所有細節：“怎麽登記？找誰？需要哪些文件和證明？誰辦理預約電梯？什麽程序？。。。。。。”
這麽多有關細節的問題，也一下子把我問住了。“每一個大樓的管理規定都不一樣。管理公司會告訴你們怎樣的程序。”
“不知道後續程序，我們應該怎麽準備，怎麽做呢？”也許是一段時間以來比較緊張忙碌，太多的事情和頭緒堆積在一起，湯先生似乎有些慌亂甚至惱怒。
“別急湯先生。拿到鑰匙後，你們直接找管理公司辦公室，按照他們的指導做就好了。你們也不用緊張，管理公司就是為住戶服務的，會解決你們和租戶的問題的。”我理解湯先生的這種焦慮心理，一般會發生在即將獨立麵對陌生環境的時候。
“可是我們也不知道該準備什麽，到哪裏找管理公司，他們會要求什麽呀。還有，我們的租客周一就要入住，還要租客做什麽事情，我們什麽都不知道。”湯先生有些發泄地抱怨。
“放鬆些。這樣吧，我讓我的助理克裏斯帶你們周四做最後檢查，再領你們去找管理公司辦公室。你們需要的話，克裏斯也可以幫你們周五辦理房產交接。如果有問題，隨時可以他或找我。你放心吧，無論有什麽問題，我都會幫你的。”我知道，我的承諾會給湯先生夫婦極大的安慰和信心。於是我仔細交待克裏斯要完完整整，不遺留問題地幫大江夫婦完成所有交接工作。
房產過戶日當天，即周五上午，大江來個電話，誇獎了我的助手：“克裏斯真是很幫忙，跑上跑下，已經找到管理公司。他還答應下午過來幫助交接房子。”然而話鋒一轉，開始吐槽：“這裏的管理人員真是夠嗆，接二連三地懟我。要什麽我家地址，租客的信息，還要我的空白支票，亂七八糟的，也不知道要做什麽。我們根本沒有支票，要訂購支票需要一個多星期，哪裏來得及交接！再說，也沒有人告訴我要準備這些東西呀。這個律師應該告訴我所有手續吧，他們很不專業！。。。。。。”
我試圖讓湯先生冷靜下來：“每個大樓的管理程序都是不一樣的。隻要與大樓管理公司接洽上，管理公司會按照程序告訴你們怎麽做的。有什麽問題，與他們商量就可以。我相信，你把你的情況告訴他們，晚一些提供支票是可以的，實在不行就到銀行臨時打印幾張。律師也有律師辦案程序，到哪一步，需要如何進行，律師樓都會告訴你們的。隻要按照他們的要求做，把程序走完就可以了。”
“好吧，先這樣。”湯先生滿腹不平撂下電話。
下午晚些時候助手克裏斯告訴我，已經幫助湯先生夫婦完成交接，也帶他們檢查過房子，屋主的注冊登記也完成了，一切都好。並且向管理公司講明，租客馬上入住，需要預定下周一的電梯。下一步，湯先生隻要向管理公司提供所需要的各種信息就沒問題了。我給湯先生發了個短信，恭喜他們順利拿到房子，也請他們放心，如果碰到問題，可以隨時找我。
一夜無話。星期六中午湯先生急匆匆打來電話：“土地轉讓證明是什麽？大樓一定要這一份文件。”我知道這份文件是房屋過戶的證明文件。“律師應該已經給你了。你查一查。”
湯先生怒氣衝衝：“律師給了我們一大堆文件，找不到什麽土地轉讓證。我打電話給律師，他們說已經發電子郵件給我們了。我們檢查所有的附件，都沒有找到。TNND，這個律師太夠嗆了！”湯先生有些控製不住急躁情緒，國罵都出來了。“大樓管理公司也混蛋，把我們推來推去，讓我們找律師。律師說發郵件了，我們又找不到，現在怎麽辦？”
“我來聯係一下，稍後告訴你。”我趕緊問律師山姆，請他發給我一份。山姆很配合，馬上轉發給我。我打開郵件，看到律師以前已經發給湯先生夫婦3次了，這一次轉發給我，同時又第四次發給他們。我找到土地轉讓證，發截圖給湯先生，然後打電話給他：“看到截圖了嗎？把圖片給管理公司看就可以了。還要什麽嗎？”
“到時候再說吧！”湯先生匆忙掛機。
第二天又收到湯先生電話，急不擇言：“管理公司訂電梯，一定要押金支票，現金都不行。租客明天要用電梯，怎麽辦呢。我跟他們商量，他們說按規定隻能是支票。”
“這個規定是對的。因為用完電梯之後，還要退還給你們的。支票便於管理，現金的話比較不安全。現在你有幾個辦法：第一，到銀行打印臨時支票；第二，到銀行買一張現金支票；第三，問問租客是否有支票，可以做押金。”“好的，好的，我趕緊問問租客。”湯先生匆匆忙忙地離開。
電話安靜了一天，直到星期一下午傳來湯先生疲憊的聲音：“我這邊一直跟租客忙到現在，好幾個小時了，還沒開始搬。我要上班，就讓租客自己繼續辦吧。這個大樓管理公司真是不怎麽樣。預約好的電梯，什麽時間不到啊，不要磕碰啊，損壞要賠償啊，羅裏吧嗦，慢慢騰騰，又要找人，又要填表，故意為難我們。律師也不專業。我太太的電子郵件居然有個字母寫錯，所以她沒有收到郵件。我又翻了我的郵箱，誰知道都在垃圾郵箱裏。律師前台特別差，回答問題就像擠牙膏一樣，問一點說一點，不問就不告訴。以後再也不用這個律師了。整個過程都是坑，無論是銀行貸款，管理公司，還是律師樓。隻有你這裏還專業一些。”
非常不容易，隻有我得到了湯先生先生的肯定。
不知道律師怎麽得罪湯先生夫婦了，打算過兩天問問山姆。沒想到，剛放下湯先生的電話，律師山姆的電話就來了：“嗨，兵。先說一聲抱歉哈。可能剛剛交房的客戶湯先生對我們不太滿意。先說一下，過戶手續已經全部完成，不會有問題的。如果萬一發現有遺漏，隨時找我們，我們肯定負責到底！說一下湯先生對我們不滿意的地方，主要有兩點。第一，是不滿意前台的接待工作。我已經對湯先生正式道歉了。前台是為我工作的，所有回答的內容都是我授權的，所有責任都由我來承擔，就不要糾結我的前台了。第二，給湯太太的電子郵件寫錯了，完全是我的疏忽，我也向湯先生夫婦正式道歉了。不過，所有郵件都是同時發給夫婦兩個人的，湯先生應該能夠及時接到我的郵件。他們夫婦之間的溝通可能不太充分，沒能盡早發現郵件地址的拚寫錯誤。”
“這種文字上的錯誤在任何時候都可以發生，連法庭判決文件都有可能有失誤。兵，你知道，這裏的法律是承認這種失誤的，隻是要求及時糾正。湯先生非常惱火，揪住這個失誤不放，我為這個失誤已經道歉四，五次了。我告訴湯先生，我認為我為這個失誤道歉已經足夠多了，這個事情在我這裏到此為止。如果有後續的，或者其它的問題，該我們的責任，我們繼續負責。”
我認可律師對這件事的處理方式。作為老板直接麵對問題，不把責任推給下屬雇員。
無論如何湯先生從買房到出租的事情到這裏暫且安頓下來了。雖然交割過程中有一些小插曲，但是好事多磨，最後結果如湯先生一家所願，都一一實現了。
我很能理解湯先生的感受，這種情況出現並不少見。尤其是第一次嚐試投資買房的朋友經常會遇到一些新的狀況或難題，並由此產生一些不愉快的感覺。幸而加拿大市場已經很成熟，各項法規都比較健全。各個行業有嚴格的操作程序和職業操守的規定，我們參與的過程就是適應和學習的過程。做地產這行久了漸漸的領悟到，作為地產行業從業者，我們的工作與其說是為客戶買房賣房提供信息和谘詢意見，不如說是引導輔助客戶順利完成地產交易過程中的每個環節。無論是喜歡也好，不適應也罷，我們既然生活在此隻能入鄉隨俗。如果隨著時間的增長有了更多的話語權，可以去改變規則，但在規則改變之前我們隻有適應和遵守了。
剛剛開始學習。多謝支持。