地產經紀紀實：一個信用分數低的租客

我的朋友小姚有個裝修公司。他為人誠懇工作認真，生意越來越好，收入滿足日常生活之餘便用來投資地產。我們認識已經多年，很快就成立好朋友，時常有合作。2019年疫情前小姚找到我，要我幫助他為一個投資房招租。

“我自己在Facebook和Kijiji網站上招租了一個月，都沒什麽正經租客來，覺得還是在MLS上掛牌上市效率高些。”

“房子地點您知道，市中心，交通購物都方便。房子狀況也都好，剛粉刷過，各個設備也都定期保養，我就是做這個麽。房子結構還記得吧，3臥3衛，加地下室，帶單車庫。現在生意挺好很忙，我就聽您的不分租了，太多瑣碎的事情占用時間。如果想整租，你看能租多少？”小姚問。

“我記得你的這個投資房是Townhouse，這個地點月租應該在2600左右。如果都準備好了，我去看一看，明天就能上市。”

像往常一樣，我帶著小姚從上到下仔細地察看了他的房子，按照市場上高標準，比較“講究”的租客對房子的要求，挑出了一些需要改進的地方。小姚用兩天的時間就整理完成。很快清潔，攝影，定價2700上市

短短幾天時間接到了兩個地產經紀的意向谘詢電話。一個因為收入較低，另一個因為信用分數僅僅710分，經過仔細跟小姚分析和建議都給拒絕了。市場反應這樣踴躍，小姚和我都非常有信心，房子肯定可以很快出租出去。

兩天之後是個星期五。中午的時候收到小姚的微信。“一個人根據我以前在Facebook上放的廣告找到我，要租這個房子。我應該怎麽辦？”

我馬上明白了小姚的小心思。但是畢竟認識這麽久就幫一下吧。於是回了個電話：“怎麽一個情況？”

小姚說：“租客看了以前Facebook的廣告自己找到我，提供了所有資料。價格也願意出到2650。覺得租客各方麵都還可以想接受他。”

“找到租客是好事。我幫你掛牌上市也是為了找到好租客麽。你那裏確定了嗎？我可以馬上撤牌。這麽多年的朋友沒問題的。”

“謝謝您了！”小姚意尤未足，繼續問：“您幫我分析分析。租客是夫婦兩個人，白人，六十歲左右，帶一個成年女兒。收入挺好，他們自己有個汽車修理廠，每年收入三十多萬。因為是自己的生意，所以個人稅報的比較低，大約十萬左右。”

嚴格的說這已經不是我的工作範疇了。“額。。。”我沉吟了一下，決定還是多幫一幫。“聽起來不錯。你可以要求他提供信用分數報告，雇主信和租房申請表。根據所有的情況綜合分析租客的狀態。”

“他們是自己的生意，雇主信也是自己開給自己沒有什麽意義，所以我就沒有要求。不過他們提共了工廠的地點和稅表，收入確實是三十多萬。隻不過信用分數低了一些隻有680分。他們解釋說，因為生意原因，經常使用信用卡和小型借貸，再加上客戶比較雜，有些客戶回款不及時，所以信用分數受到影響。他們保證生意上的事肯定不會影響房租的，因為相對於他們的收入，兩千多租金根本不是問題。”

加拿大的信用分數有兩個係統，Equifax和TransUnion，都以900分為滿分。每個人按照自身的財政狀況和掌控能力，都應該獲得信用局評估的分數，代表個人借貸的償還能力。大致上認為700分以上的人士為能夠接受；800以上是非常可信賴的級別；700以下的分數會被認為很低。兩個信用係統會有一些差別，借貸機構非常依賴這些分數以作決定，還有很多其它方麵，包括地產租賃，也常常用分數作為重要參考指標。如果需要了解自己當前的分數，可以向自己的銀行查詢。

我強調：“信用分數是了解未知租客的最重要的方式。680分太低了，屬於不及格的水平。這個租客一定要慎重。如果是我，肯定不會租給他們。”

“明白了。”小姚掛斷電話。

第二天的中午，小姚告訴我他還是決定租給這一家。他給我解釋，最重要的原因是急需租金收入以平衡每月的支出。另外經過我的警示，小姚致電給當前房主，調查租客情況。當前屋主非常肯定地保證，租客交租很準時，沒有拖延的情況，這讓小姚一下子放了心。小姚還按照我的提議，實地看了看租客的公司，覺得客戶車輛來來往往，看起來生意不錯。最後小姚下決心選擇這位租客。特別是租客主動提出，讓租客的兄長做擔保。租客兄長是銀行中層，收入和信用分數都非常高。小姚感覺更踏實了，最終決定讓我撤牌同時與這位租客簽約。

過了半年左右，我自己的出租房有些小問題就叫上小姚過來處理。順便聊起了他的新租客。小姚直搖頭：“租客倒是挺有禮貌，其它都好就是交租不及時，總是要提醒好多次才給，一般都會晚交一個多星期。我也有自己的生意，這個樣子浪費了我很多時間和精力。當初就覺得他們也是生意人，生意還挺大不會有大問題，誰知道這麽煩人。”

我給小姚出主意每月一號，如果沒有收到租金，就給租客發一個N4催租表限期交租。表格可以在房租局的網站上下載。如果總是遲交租金，租約結束的時候，以不按時交租發一個N8終止租約。

小姚覺得是個好辦法，當即表示要試一試。接下來是小姚生意的旺季，實在沒時間仔細閱讀房租局的官方文件，這件事就不了了之了。不成想租客更加變本加厲了。因為小姚生意繁忙，經常忘記提醒租客。租客也就若無其事地不斷延遲交租的時間，最晚的一次甚至一個多月之後才補上。並且念念有詞：“你沒有按時提醒我。” “下周我的錢才到賬。”“我以為已經交過了。”“沒有辦法一次交這麽多，先補上個月的，這個月再過一周。”。。。。。。

小姚不勝其煩，甚至給租客的擔保人打電話，當然是不出所料地拒接。我給小姚出主意，索性到期後就終止租約。小姚於是開始瀏覽官方網站，準備按照規定的時間給租客發通知，結束租約。

沒想到，席卷全球的疫情氣勢洶洶地到來，各行各業都陷入停滯。租客立即聯係小姚，按照省政府的建議，要求減免房租。不光房租遲交，居然還要減免房租，小姚一下子就慌了，急忙找我問計。

我給小姚出主意，房租可以降低一些，但是要求租客一定要主動按時交房租，否則就要立即搬出。第二個辦法是既然租約到期了，就請租客立刻搬家，用N8表正式通知租客。

小姚考慮了一下，決定采用第一個方法。經過與租客的拉鋸談判，最後談妥臨時性減少房租500元，以六個月為期，租客需要主動按時繳納租金。

小姚在租金上大幅讓步令租客非常滿意，並且保證按時交付租金。小姚雖然心疼每個月少收500租金，但是解決了租金不及時的問題，勉強找到了心理平衡。

事與願違，雖然租客在第一個月的一號及時支付了2100元，緊接著又開始習慣性地忘卻按時交納租金。小姚徹底崩潰了，不再猶豫，直接給租客發了個終止租約通知，限期兩個月要租客搬出房子。

租客立即聯係小姚，再一次保證以後按時交租。小姚已經對租客完全失去信任，堅持租客一定要搬走。租客先跟小姚商量，要求寬限一些時間，不要限定兩個月，因為正在疫情期間啦，因為生意不好啦，因為難以找到合適的房子啦，各種理由。這一次小姚已經對租客沒有任何信任，堅定地否決了租客的要求。租客又開始針對房子找一些奇怪的毛病，要求小姚修繕，例如幹衣機工作時間太長，需要更換一台新的；灶台有一個爐眼火力微弱，需要更換一個新灶；衛生間的下水道不夠通暢，有時候會堵住，需要更換管道等等。小姚已經氣得無語了！本來就是做這個生意的，每次租客報修之後，小姚都去查看，結論是毫無問題。不過他聽從了我的建議，每次都去查看並記錄下來，並且向租客表明哪些是租客應該自己負責的問題，哪些是租客申報的虛假問題，不給對方留下任何找借口的機會。

令小姚寬慰的是租客終於開始另找出租房了。因為租客問小姚，當房主調查的時候是否可以做Reference（推薦人）。小姚毫不猶豫立刻答應下來。

過了五六天，小姚接到陌生電話。電話裏自我介紹是屋主，小姚的租客申請租用他的房子，所以正在做租客背景調查。小姚調整了一下思維和情緒，讓對方屋主提問。

“租客在你這裏住了多久？”

“大約14個月。”小姚想了一下。

“你認為你的租客怎麽樣？”

“租客很好。善於溝通，房子保持得不錯，與鄰裏關係很融洽。”小姚撿租客優點向對方推薦。

“你知道為什麽租客要搬走麽？”

小姚沉吟了一下：“不太了解。大約是他的生意有所變動吧。”

“租客是否按時交租？”

小姚對這個問題非常糾結。如實回答，恐怕其他屋主很難接受，租客就沒有辦法盡快搬走；如果說假話，對小姚來說是一個巨大的挑戰。已經在加拿大生活了十多年，非常厭惡和不習慣說瞎話。隻能把事實加工一下：“是的。偶爾租客忘記交租日期了，提醒租客一下，租客會很快交租的。”

“我的問題問完了，非常感謝你的回複。”

小姚覺得自己的回答很得體，即為租客說了不少好話，也極力地掩飾了租客的問題。沒想到，第二天，接到租客的問責電話：“昨天有租房業主打電話給你做調查了？”

“是的。”

“我事先有問過你，可不可以做我的Reference。但是新的屋主拒絕了我的申請，因為調查沒有通過。不知道對方問了什麽問題。”

“我當然都說好的。比如長時間住在這裏，與鄰裏關係都很好，本人也是非常善良的性格等等。隻是最後問交租是否按時，我盡量往好處講，說基本按時隻是有幾次忘記交租時間，經過提醒，馬上就交了。”小姚很自信地告訴租客。

“調查當中，應該都講積極正麵的回答。我在此之前還問過你要不要列入調查名單。你這樣講屋主肯定會拒絕我的申請。”

小姚也不耐煩了，“我已經盡量為你們說好話了！我肯定不能欺騙別人。”雙方各自撂下電話。

小姚現在明白了調查租客的時候，屋主對租客的評價應該是有無數的內涵了。

不出意料，小姚再也沒有接到過租客調查電話。隨之而來的，無論再怎麽提醒和通知，租客不是拒絕接聽電話，就是匆忙離開而且不再交租。

在限令搬家的最後一天租客發來短信，說房子已經搬空，鑰匙留在郵箱裏。小姚立刻進屋查看。基本狀況好可以，就是留了一些垃圾，地麵和家用電器也需要打掃和清潔。好在都是小事，請清潔公司清理一下，花費也就四五百的樣子不算很多。最後算下來，租客欠了兩個月的租金大約4200，小姚也不打算追究了，因為要花的時間和精力太多實在不值得。清理了整個房子之後，我幫小姚掛牌上市，順利地找到一家租客。