多倫多的冰
體驗，體會，修煉
職業的關係知道很多房產投資的故事。每個家庭狀況，生活理念，職業背景甚至性格習慣千差萬別，因而房產投資之路也是各不相同。
小A是我來到多倫多之後認識的老鄉，當時分租同一座獨立屋的不同房間，很快成為好朋友。他畢業於北京一所藝術高校，移民後適應了語言並且取得了教師的執照教授繪畫。小A具備藝術家氣質，做事非常專注注重細節，講究生活品質情感細膩。
2000年，我落地多倫多不久就和朋友一起開始投資房產並且嚐到了甜頭。那時候新移民們都是先後從大陸各個城市過來，處於逐步適應階段，努力熟悉語言文化，上學拿學位考證書，找專業工作，生活精打細算，大家時常聚在一起交流各種信息，經曆，互通有無。漸漸的隨著工作生活的逐步安定，投資理財也成為主要生活內容，買房的話題越來越多起來。小A生源穩定收入不錯，買了一棟3個臥室的獨立屋自住兼工作室，室內裝飾了各種繪畫、工藝品溫馨而浪漫，後花園被他收拾得草青樹茂花團錦簇。周圍朋友開始投資第二棟第三棟房，但小A沉浸於自己瀟灑悠閑地小日子，一直不為所動。
十年過去小A看到投資房產的朋友越來越多終於有些心動。那個時候我已經做了5，6年的專職地產經紀。有一天見麵，自然而然說起房產投資。我勸他道：“你抓緊時間買個投資房吧。你的自住房當年二十萬買的，現在已經漲到四十多萬了！如果隻靠你上課的課時費掙下20萬多難呀。”
“是哈。我也想買個投資房，正好請教請教。”破天荒第一次小A有想法投資。“聽說投資房要交很多稅？”
稅務問題讓很多朋友對投資房產怯而止步。“一聽你就是投資小白。”我打趣道。
我趕緊普及稅務知識：“投資房產大致上有兩部分牽扯到稅務。一個是賣掉投資房的時候增值部分即資本利得的一半需要作為當年的個人收入報稅。另一部分是每年的租金收入的盈餘部分需要報稅。”
“那要報多少？”
“先說第一部分。如果你的投資房增值了，假設當年20萬買的房產40萬售出，增值20萬，減去你買賣房子的各種費用就按4萬算吧淨盈利16萬。其中的一半8萬要作為你的當年收入作為個人所得稅的應納稅額。”
“啊？得交這麽多稅？”小A嚇了一大跳。
“你算一算沒多少。假如你當年應納稅收入4萬，加上資本利得淨收入8萬，這一年的總應納稅額12萬，按照當年的稅率交稅就行了。你掙得多，交稅交的多，很正常啊。“
“我算數不好，算不出來。這一下子交幾萬塊的稅也太多了。我現在每年也就幾千塊交稅。”
“即便是多交3萬多的稅，可是你還掙了16萬呢！別淨想著交出去多少錢，要看一看你拿回來的更多！”
小A滿懷憂慮。“除了這個稅以外，還有別的嗎？“
“第二部分是每年的租金收入扣除成本支出後的盈餘也要報稅。假設租金收入每月$1800，全年$21600。如果你買入價格是40萬投資房，首付20%，8萬；貸款80%，32萬，按照利息2.5%計算，全年利息支出$8000。減去利息支出，地稅支出，房子修理維護的支出以及與出租相關的辦公費用後，盈餘部分算作你當年收入計入個人所得稅應納稅額。”
“那每個月我可以收到的現金流豈不是很少？還會增加很多工作量。還要交那麽多的稅。廢了半天勁，忙什麽呢？”
“現金流是個偽命題。你的貸款越大利息支出就越多，正現金流就越少，甚至是負的。但是貸款多意味著杠杆大，盈利水平高。所以權衡現金流要根據自己的財務狀況量力而行。銀行的還款額中有一部分本金，時間越長占比越大。以後你可以refinance拿出來繼續投資。利息是用租客的租金來償還的，還有其他支出抵減。而房子增值部分全部是你的。”
“我還是覺得每個月賺不了多少錢，還不夠報稅的呢。更何況一下子拿出八萬做首付！還要去借貸款！太麻煩了。我再想想。”於是，小A投資房的事情便悄無聲息了。
在這之後的三四年，大多地區房價飛漲。與小A聚會的時候又說起來房子。
小A問：“你說我的房子現在值多少!”
因為對房子市場無比熟悉便脫口而出：“六十萬肯定能讓買家搶起來。想換房？最好能留著。”
“啊？都漲這麽多了？我倒是沒想賣。就是聽說房市火得不得了。”
我打趣道：“你也是半個百萬富翁了！工作收入再多也比不上房子上漲啊。”
小A趕緊否認：“哪裏就成富人了。照這麽說，誰有套房子誰就是富翁！哪有這樣的事。不過說真的，房子漲的真凶啊，比工資漲的快太多了。你說現在投資的話還來得及嗎？”
“來得及！投資什麽時候都不晚。”
“現在要投資的話應該怎麽辦？”小A的心思又活躍起來。我掰著手指頭幫他籌劃。
“先問問銀行你能貸到多少款。再加上你可以拿出來的首付就可以決定買多少錢的投資房。確定預算之後再看看哪個房型地區比較合適。獨立房漲跌最快。”
我給他推薦了幾個貸款經理，小A興衝衝地開始行動。
一周之後小A垂頭喪氣地告訴我：“幾個銀行都問了。他們嫌我報稅太低，不給我貸款。”
即便是好朋友我們也避諱探聽彼此的收入和報稅，所以還真的不了解小A的財務狀況。 “我問了你介紹的貸款經理。他說我的收入要達到五萬以上，才能拿到足夠的貸款。我得要交很多稅呢。”
【自雇人士可以有較大的空間控製自己的納稅水平。尤其是有機會收現金的會用少報收入的方法降低納稅稅率。但是事情都有兩個方麵，有其利必有其弊。在銀行看來納稅收入少的人抗風險能力弱，貸款的額度就少，因而杠杆率低，投資效益就會減少。不要簡單的認為借錢，貸款付利息都是不好的。負債也有好壞之分。如果借錢消費，比如用信用卡買奢侈品，豪華車用來享受，這個負債是壞的負債，但是如果用借來的錢投資，隻要投資回報率高於貸款率，這個負債就是好的負債，是用別人的雞生蛋啊。有些人為了少交稅隱瞞收入從而不能從銀行得到更多金額的貸款，在我看來是得不償失。】
我給他仔細分析“雖然你要多付稅款和銀行貸款利息，可是你得到了投資房，這幾年你的資產每年增值10%，出租的租金收入幫你還貸款。多好的事！你想想過去十多年，你的房子已經漲了兩倍了。再過十幾年你投資房漲兩倍達到一二百萬，再加上你自住房，退休不成問題了。”
小A猶猶豫豫地說：“還是覺得不值得。為了貸款要多交稅不說，貸款拿到後，還要交那麽多利息，不劃算。” “房價哪有可能一直漲，漲那麽多誰買得起呢！我的一個好朋友說現在買投資房風險太大。而且多交稅，又交貸款利息簡直是發瘋。她把現金都存在銀行保險箱，說將來退休現金也夠花了。現在少報稅少交稅不貸款，掙多少花多少。”
“投資確實有風險，但是資金是有時間價值的。今天的一塊錢不等於昨天的一塊錢。持有現金不投資是最大的風險。你看十幾年前你的房子二十萬，現在你的房子至少六十萬，是當年的三倍。你這十幾年有存下來四十萬嗎？即使存了下來再過十幾年，實際購買力如何？如果把資金放在房產上就完全不一樣了。不管通脹多少房產在那裏，價值隨通脹一起增長。”
“我再想一想。”小A敷衍地結束了這個話題。於是投資房產的事再一次偃旗息鼓。
又過了兩年，小A的爸爸媽媽退休後也移民到多倫多。
在接風宴上兩位老人說已經把國內房子處理掉，帶著全部家當來多倫多小A一起生活。聽到這裏我還是建議他們盡快把資金投出去。如果留在手上會越來越不值錢。小A的父母很同意我的說法，可是小A依然猶豫不決。
她說起來另外一個顧慮：“我聽一個退休的朋友說，不要交太多稅，尤其是退休後不要有收入，否則會影響養老金福利。如果退休後有收入，政府的老人金補貼會少拿不少呢。”
【又一個問題來了。退休養老到底是拿政府福利好還是靠自己投資收益好呢？雖然我不是專業會計師，但是對這個問題也做了一些功課。加拿大65歲以上的老人可以從政府領到的養老金大約三個部分。OAS(老年金), GIS(低保補助), Allowance(配偶補助)。老年金65歲以後的常住居民和公民如果18歲以後在加拿大居住了10年以上都可以申請，金額同你居住的時間長短有關。居住40年以上的可以拿到全額。少於40年的，領取的數額是你居住的年限除以40, 算出一個百分比, 你所能領取的老年金就是全額數乘以這個百分比。這部分與你的工作和收入無關，隻與你在加拿大的居住年限有關。GIS（低保補助）是為低收入老人設計的。低於政府設定的一個收入值的老人可以申請到數量不等的補助，以保證他們具備基本生活水準。這部分數額確實同當時的收入有關。如果配偶在領取低保，而本人收入低或沒有收入的60-64歲的老人可以申請Allowance(配偶補助)。】
政府福利提供了最基礎生活保障。但是如果有能力投資獲利來提高退休後的生活水平豈不是更好？為了拿政府的福利而不作為豈不是本末倒置？我給他算了一筆賬，“如果你沒有其它收入，退休後政府大約會給你老人金和低保補貼共$1200。假設你房產價值70萬，租金收入每月$2300。因為投資房收入每月$2300，超過了領取低保的底線，隻領到老年金大約$600，你的每月收入共$2900，生活質量肯定會比僅僅依靠政府福利高。更何況房產不僅抗通脹還有時賣房時的增值收益。”
小A的爸爸媽媽頻頻點頭，可是小A依然一頭霧水：“我算數不好算不出來。按照你說的投資房也可以買。”
我接著說：“叔叔阿姨把全部家當都搬過來了，要是坐等貨幣貶值，將來會越來越難的。”
關於貸款我給他們出主意：“可以用叔叔阿姨的新移民身份貸款。目前銀行鼓勵新移民借貸。首付35%，銀行可以放貸65%。如果七十萬的房子，銀行可以貸給你四十五萬！”
“利息要付多少啊？”小A爸爸問。
“大約2.5%，全年利息支出一萬多。租金收入每年就兩萬七，完全可以有結餘。”
“那挺好啊。國內利息比這個高多了！我覺得可以。”小A爸爸非常動心就直接拍板。
“買個公寓吧。占用資金不大，管理起來也方便，不用除雪剪草。獨立房貸款太多，壓力比較大。爸爸媽媽不會開車，管理起來比較麻煩。四十萬以內的比較合適。”
按照小A的要求，我幫他們在市中心找到了個1+1的公寓以36萬成交。很快找到租客，租金$1800，每個月淨餘$700元。這家租客住了兩年後離開，新租客租金增至$2000，現金流又增加了。兩年後這套投資房價值已經增到40萬以上。
嚐到了投資房產的甜頭後，小A 和父母在市中心46萬買了一套2臥2衛的樓花，首付2.1萬，雖然尚未交房，但是類似房型的3期樓花價格已經超過了80萬。
友情提示：
1、房產投資隻要開始就永遠不晚。
2、不行動總是可以找到各種理由，還是看起來特別有道理的那種。
3、投資就象小馬過河，水深水淺引人而異，親自試試就知道了。
就我們普通人而言，投資是平衡一生的收入，有收入的時候把一部分收入放在有增長前景的產品上，以便未來獲益。人的生命周期有生長，受教育，工作，退休不同階段收入水平與消費需求是不同的。收入多的階段適當控製消費，節省下收入的一部分用於投資，以便其產生收益支付退休後消費之需。也就是青壯年時克製當下的消費，節省下一部分享樂的費用，把這部分錢放在某些未來會帶來回報的財產上。財富的增長回報需要時間，資金以及勞動。隻有能夠接受這些付出，並且能夠足夠的有耐心等待，甘於在過程中投入一定的勞動的人才能看到財富的慢慢積累變化。這個變化在開始的時候非常小，有的時候甚至很難察覺，但是當經曆了一定時間到了一定規模之後便非常可觀。就像巴菲特形容的，財富象雪球，要有一個開始的雪球和足夠長的跑道才會越滾越大。
