多倫多的冰
體驗，體會，修煉
2019年末，疫情來了。
時間到了2020年，小A找到我問：“你看我的投資房現在價值多少了？”
“你趕上了，公寓漲幅比較快，雖然不到四年，估計房價接近五十萬了。租客還好嗎？有什麽計劃安排麽？”
“上次買的樓花，開發商來信了，預計再有兩年就交房了。我在想，要轉讓樓花呢，還是賣掉投資房。你給建議建議。”
“現在房價漲的很快。你的投資房漲了十多萬了，估計樓花也得漲十萬。賣哪一個都挺可惜。最好盡量都留著。”我掰著手指頭幫小婭算賬。
“沒這麽多錢付樓花尾款呀。父母新移民貸款政策也沒法用了，我報稅收入比較低，肯定沒法貸款。”看樣子小A也是考慮很久。
“這兩個房子漲勢都非常好，這才幾年，已經可以收獲二十多萬了。所以都留下來最好。反正樓花還要兩年左右交尾款，你就多報點稅吧。你多付一萬多稅款，就可以拿到足夠貸款去付尾款。還有兩年的時間樓花交接，這兩個房子至少還要漲十多萬。”
“如果貸款辦不下來，還有一個辦法。你的自住房應該還得差不多了吧，也可以從自住房的Line of Credit 裏拿錢，轉成貸款利息非常低。”我又給她出主意。
“還能漲這麽快麽？那當然好！盡量這兩套都保留！本來想留一套增值快的。”小A似乎振奮了一些。
“保留兩套最好，效益最大。如果借錢的成本小於投資的增益，就一定借錢投資。”這是我投資地產的經驗之談。
又過了兩個月小A來找我。“貸款實在辦不下來。銀行確認了我的自住房沒有Line Of Credit。當時銀行說，如果開一個Line Of Credit，在關掉賬戶的時候要付五百塊手續費我就沒有辦。早知道就順便開一個就好了。我沒有別的辦法了，隻能賣一個。你覺得賣哪個好？”
“新房會漲得快些。但是開始的時候找租客花費的時間長一點，租金稍微低一些。一兩年之後，就沒問題了。我覺得如果隻能保留一個就留新房吧。租客還在嗎？什麽時候會搬走？”我按照我的經驗，給小A建議道。
“租客還在。合同簽到今年下半年，還有大半年的時間。租客跟我說，他們到期要搬走。可不可以盡快賣掉房子？樓花也快要交接了。”
“奧，那不著急。盡量不要帶租客賣房。一般來說帶租客賣房要比正常市場價要差幾萬塊。反正還有將近兩年的時間，盡量多留在手裏吧，過兩年沒準又漲五六萬。”
“那感情好。借您吉言吧。”小A歡歡喜喜的走了。
到了年底，小A的租客搬走了。於是我到小A的家裏與她和她父母商量賣房。
我把市場情況介紹給她們：“現在是冬季，市場比較淡。估計你的房子能賣到53到55萬之間，一個月左右可以賣掉。”
“還有一個辦法。我們可以同時試著找租客，隻租一年，一年之後再賣房。根據以往經驗，樓花交接經常會延遲半年到一年。而目前的投資房晚賣一年，就可以增值三五萬。”我盡量把各種方案都介紹給他們。
小A遲疑道：“如果到時候租客不搬家怎麽辦？”
“所以這就是隱藏的問題。根據法律，房主不可以用賣房的理由強製租客搬家。不過，如果是我自己，我會考慮即使帶租客賣房，可能少賣兩三萬；可是房子在這一年時間，應該可以增值五萬左右，超過帶租客的不利因素；更何況，如果租客正常搬走，就更好了。所以，你們可以多一個選擇，看如何考慮。”
小A考慮一陣，說：“還是現在賣房吧，一個是將來不知道租客是不是配合搬走，可能會比較麻煩；另一個，樓花要交接了，自己沒有準備好資金，心裏不踏實。”
小A的爸爸小聲商量：“我覺得先出租一年也不錯，至少還能多收入兩三萬，不少了！加拿大掙錢太難，能多賺這麽多，可以。”
小A爭辯：“如果租客搬走，還要收拾房子，也會花不少錢；如果租客不搬家，或者長時間賣不掉房子，就更麻煩。樓花交接的時間已經不長了。”
小A爸爸仍然堅持：“剛才不是說樓花交接應該還有一年多，接近兩年嗎。還有，麻煩就麻煩一點，總抵得上你幾個月的教課收入吧。”
小A妥協了，跟我說：“好吧，我們賣房的同時，也找租客。盡可能賣掉，趁現在沒有租客。如果有特別好的租客，願意租一年，那就最好了。”
“你們決定了，我會一定多留心。”
於是，我就緊鑼密鼓地開始安排房子上市。恰好趕上十二月下旬，又是聖誕節，又是新年，再加上下大雪，小A的房子過了二十幾天，仍然沒有太多人看房，市場非常暗淡。
小A問：“我們要不要降價？從53萬降一萬，到五十二萬？”
“現在正好是最淡季，市場上沒有什麽買家。我們再稍微多等一等。這個樓裏其它的房子也都沒有賣掉呢。所以，不是價格原因。”
過了兩天，國內的大學同學聯係我，說孩子要到多倫多上學，問我能不能找到個出租公寓讓孩子住。
這真是無巧不成書，趕緊把這個好消息告訴小婭。
“那真是太好了！學生不會住很長時間，又是你同學的孩子，知根知底。我這裏沒問題！”小A很開心。
約好同學的孩子，小A見過後非常滿意，也講了自己賣房的計劃。同學這裏也沒有問題，因為原本計劃住一年，然後去別的城市繼續深造。皆大歡喜。
就這樣，小A的賣房計劃又順利地延遲一年。終於，到了十一月，小婭告訴我，租客於月底徹底搬走，可以著手準備買房了。“現在這個房子能賣多少？”小A迫不及待地問。
這一年，公寓的漲幅非常大。由於最近兩年公寓被其它房型壓製到極點，所以最近公寓的價格象突破了束縛的火箭，急速躥升。
“你想賣多少？”我故意賣了個關子。
“最理想能夠賣到59萬，我就可以踏踏實實地付樓花的所有尾款和手續費。估計有些難吧？我知道最近房價漲了不少，能賣到五十七，八萬我就很滿意了。”小A略有期待地看我。
“應該沒什麽問題。保守估計，至少能夠賣到59萬。我們來看一看最後的價格是什麽。我們掛牌59萬，一個星期之後，統一收Offer。“我給小A吃了個定心丸。
一周之後的結果大大超過小A的預想，總共來了7個買家。我們同意了最高價格65萬，小A如願以償地收到房款，做好了樓花交接的準備。小A美滋滋地跟我計算：“還真是早聽你的建議就好了。六年前，36萬買的房子，隻付了首付七萬二，到現在，能拿回來40多萬，翻了六倍還拐彎！樓花也在漲，我當時買的42萬，現在開發商賣的第四期樓花，已經賣到80萬！”
“完全同意。這幾年，無論你怎麽努力工作，也賺不幾十萬，所以，抓緊時間投資才能讓你的財富增加。”
小A接著總結：“幸虧聽你的，去年房子沒有賣成，現在多賣了十多萬！“
“隻要告訴我你的計劃和打算，我當然會提供給你各種建議，可以最大的收獲利益。“看到小A高興的樣子，知道她對自己人生中第一個房產投資還是非常滿意的。
