多倫多的冰
體驗，體會，修煉
【背景知識：地產行業各級管理機構
加拿大有組織的房地產行業曆史幾乎與國家本身長。 第一個房地產委員會於 1888 年溫哥華社區成立。從20 世紀初期開始多個城市逐漸設立了房地產委員會。1943 年多個房地產委員會起草了加拿大房地產委員會協會 (CAREB) 的第一部章程。 1955 年CAREB 積極推廣 Photo Co-op System，這導致了加拿大房地產委員會的擴張。 大多數董事會都可以追溯到 1955 年或更晚。CAREB最終演變成加拿大房地產協會（CREA）。 1986 年辦事處從多倫多搬到渥太華，以促進 CREA 日益重要的政府遊說活動。多年來，CREA 一直與政府合作，改進有利於業主的立法和法規。 CREA 已成功倡導抵押貸款融資規則、反垃圾郵件立法、個體經營者就業保險和購房者計劃。
1922 年少數誌願者成立了安大略省房地產委員會協會 (OAREB)，其在全省範圍內組織房地產活動並為該行業帶來更高的標準。經過 8 年的遊說這個隻有不到 200 名成員的小協會在 1930 年省政府通過《房地產和商業經紀人法》，要求銷售人員和經紀人獲得執照。 它標誌著為新興職業帶來標準、尊重和公眾信任的持續努力的開始。1972 年該協會更名為安大略省房地產協會 (OREA)，目前在全省擁有近 92,000 名會員。 專注於專業精神和標準的，在提高行業標準、保護消費者、爭取房地產經紀人®的權利和強化新型技術等方麵麵臨許多挑戰並取得了巨大的成功。
所謂安省地產局RECO（英文全稱 THE REAL ESTATE COUNCILE ONTARIL）。RECO 是一家非營利性公司，受省政府授權管理和執行 2002 年《房地產和商業經紀人法》（REBBA 2002）和相關法規。執行房地產銷售人員、經紀人和經紀人必須遵守的規則，通過公平、安全和知情的市場保護公共利益。RECO 是《安全和消費者法規管理法》下的授權管理機構 (DAA)，是政府和房地產行業共同希望提高專業性、加強消費者保護並提供有效、高效和響應迅速的監管框架的結果。
多倫多地區地產局（The TORONTO REGIONAL REAL ESTATE BOARD TRREB）是一家非營利性公司， 1920 年創立。目前是加拿大最大的地區房地產局，為大多倫多地區及其周邊地區的 66,000 多名持牌房地產經紀人和銷售人員提供服務，是大多地區地產市場各項法規的執行管理結構。】
我所在的地產公司有幾百個地產經紀。作為Broker Of Record，每年處理許多糾紛，有地產公司之間的，經紀之間的以及經紀和客戶之間的，通常情況下發生糾紛首先由安省地產委員會（RECO）下屬機構多倫多地產局（TREB）調解處理，調解失敗會通過法庭立案判決。多年下來經曆了輸輸贏贏，體會到地產行業發展至今，無論是管理機構還是從業人員都是在法規的框架下進行運作。就地產行業而言，其法規浩瀚而詳盡，幾乎涉及地產交易的所有細節和職業操守，方方麵麵均有嚴格明確的規定。從業人員和機構的嚴格遵守才是最高效最安全也最公平，是對各個方麵的保護，包括客戶和經紀自己。
去年一月公司轉給我一封來自TREB的舉報公函，關於我公司的地產經紀托尼破壞規則，搶奪R地產公司經紀W的簽約客戶L購買房產調解聽證一事。公函要求我公司提供所有相關交易的文件及地產經紀的工作過程說明。這是一家西人公司其規模與我公司相仿，有三百多經紀。公司老總保羅從業近四十年。我代表公司跟保羅打過幾次交道，了解他對地產法規非常熟悉。我方經紀托尼也是一位老經紀，每年的業績排名一直維持在前10%。
我首先同托尼聯係了解案子的基本情況。據托尼介紹，客戶L是他的一位地產經紀朋友K推薦過來的，K對L購房區域不夠熟悉，所以轉給托尼。托尼第一時間詢問L是否與其他地產經紀簽過代理合約，L說曾經委托R公司經紀W賣出過房子，但是買房過程不太順利，雖然W帶他們看過一些待售房源，也曾經出過一個offer，但是對他不太滿意。L並不記得曾經與W 簽訂了購房代理協議。托尼答應返還傭金，所以更願意和托尼合作。最終托尼幫客人買到房子，並且按照約定返還了一部分傭金，一切都很順利。沒想到幾個月之後竟然收到R公司經紀W的投訴舉報。
我對托尼解釋，按照規定一定要確認客戶沒有與其他經紀簽約才能開展工作，否則就很容易與其他經紀產生糾紛，退還所有收入另加罰款。
托尼說：“我付出了極大的努力才做成這一單，而且所有手續文件都是完備的，沒有任何遺漏缺失。更何況客戶堅決要求我來完成這一單，所以我認沒有做錯任何事情，不應該有任何損失。我會寫好自訴狀同時把所有文件材料都提供給TREB。”
兩個星期後TREB發給我對方經紀的自訴以及相關材料，要求一個月之後在TREB會議室進行聽證會，要求我代表公司帶領托尼一起參加。
接到對方文件托尼和公司的法律顧問一起研究。法律顧問首先仔細閱讀了對方提供的所有文件細節，終於在客戶委托書上找到兩處明顯錯誤。雖然客戶L在委托書上簽過字，但是在最終確認的位置上並沒有簽字；另外一個錯誤是對方地產經紀在最終簽字的時候並沒有填上當時的日期。這當然是對方地產經紀的重大疏漏，托尼也覺得很振奮。
轉眼到了聽證會的日子。與托尼約好要提前見麵，提醒一下他在聽證會上需要注意的地方。“聽證會主持人會分別給我們和對方提出申訴和質疑的機會。這是聽證會最主要的環節，我們要簡明扼要地說出要點就可以，不要說話過多，不必要的不要講，特別是你返傭的事情與本案沒有關係不要涉及。”我根據過去的經驗囑咐托尼。
“我從來沒有出席過聽證會沒什麽經驗。您覺得怎樣做最好？“
“如果這樣就由我來講。我們主要圍繞兩點說明：第一，強調客戶L堅決要求委托你並且你經過大量的工作才完成交易；第二，客戶L根本不知道曾經簽過委托書，對方並沒有向客戶作過講解，並且委托書上有明顯的錯誤，證明客戶L並不了解所簽署的文件。作為專業的地產經紀，這種做法是不能被接受的。”我接著說。“如果你覺得我講的有遺漏可以補充。聽證會上講話一定要簡單，明確，千萬不要多說。”知道托尼非常健談，我特意提醒他。
聽證會開始，主持人首先介紹了自己和記錄員，又讓控辯雙方自我介紹。果不其然代表R地產出席的仍然是保羅。雙方介紹完畢，保羅首先作為控方描述了與客戶L的關係，簽約以及所做工作過程和訴訟要求。“我們認為對方公司沒有遵守規則，在我們與客戶的委托協議有效期之內，為客戶購買房產，對我們公司和地產經紀是不公平的。我們有權要求拿回我們應當得到的全部傭金。”
我做為辯方申訴我們的理由。首先在剛剛接觸客戶L的第一時間，托尼就向其確認沒有與其他地產經紀簽訂合約。客戶堅決否認，說明客戶L對所簽訂的合約並不知情，至少對方地產經紀W沒有向客戶解釋清楚，告知客戶簽約內容。而對客戶所簽署的文件進行解釋讓客戶明確了解所簽署合約法律含義在地產經紀行業規則REBBA 2002中有明確規定。客戶L雖然請對方經W出過一次Offer，沒有成功，但是發現對方經紀非常不夠專業，無法保護其最大利益，所以堅決要求由我公司的托尼作為代理經紀購買房產。我公司地產經紀托尼經過大量的工作，有據可查至少看過二十餘套房產，最終成功購得其滿意的房產，並且對購買過程中所提供的服務和結果非常滿意。“我們認為我們完全遵守了地產局的規範要求，沒有任何違背的地方。我們得到的傭金是非常公平合理的。”
輪到控方質疑，保羅說：“我們與客戶簽訂委托協議在前，你們帶領客戶購房在後。確認客戶沒有與其它地產公司簽約是地產經紀的責任。如果不知情，說明你們沒有做好應該的工作。我公司經紀已經為這個客戶做了大量工作，也帶客戶看了許多房子，而且也有幫客戶出Offer。”
我剛要說話，托尼搶先反駁道：“我問過客戶L，他說沒有與你們簽過合約！我帶客戶看了二十多套房子，從多倫多到萬錦，列治文山，新市，奧羅拉，都距離很遠。出Offer就有三次。”此時托尼有些激動，語氣中帶有強烈的情緒反複強調。
保羅有些意外，看了看旁邊的當事人地產經紀，又看了看主持人，笑了一下，目光回到前方，沒有說話。
主持人頓了一下，讓我們對控方提出質疑。
我怕托尼又忍不住說話，馬上問道：“我們懷疑你們沒有讓客戶充分了解委托協議就匆忙讓客戶簽字了。一方麵客戶根本不認為曾經與你們簽過委托協議，另一方麵委托協議的一些錯誤明顯有些匆忙。說明你方地產經紀不夠專業。”我指出了漏簽字和日期的錯誤繼續說：“客戶很堅決地要求我公司托尼為他購買房產，同時表示你方地產經紀不能保護客戶的利益。這是客戶自己的選擇。”
保羅回答：“我們確實簽署了委托協議。”
托尼緊接著我的話：“客戶英文有限，不知道曾經簽署過委托協議，更不知道協議的內容。”
主持人等了一下，看沒有繼續發言的了，繼續說道：“我們現在是聽證和調解。你們是否可以在上庭前達成一致完成調解。”
作為控方，保羅說：“我們所做的工作完全遵守了地產規範，沒有任何違規的地方。但是為了尊重聽證會，尊重調解員，我們願意放棄一千元給對方，其它的傭金全部轉交給我們公司。”
托尼一聽就急了：“那不可能！我已經做了那麽多工作，用了大量的時間，隻拿到一千？我無法接受！我已經把部分傭金分給客戶介紹人K，也把一部分傭金返還給客戶L了。我不能做了這一單還要虧一萬多吧。”
聽到這裏我心裏一沉，瞄了一眼保羅。保羅麵無表情看著眼前的文件。再看看主持人也是似乎沒有聽到一樣毫無反應。但是我知道他們全部聽到，而一旦涉及到返傭，我方基本上已經徹底輸了。
我向主持人請求暫時休息十分鍾，讓我們私下討論一下。主持人和保羅都同意了。
我和托尼走進單獨的休息室。
托尼仍然很激動，大聲說：“這也太欺負人了。才給一千，肯定不行！”
我勸托尼：“對方確實有委托協議。按照規定你應該跟對方確認再簽約。而你在事先沒有確認的情況下就幫客戶買房，官司很難贏。再有不是提醒過你不要多說麽，為什麽提返傭呢？”
“返傭很常見呀，很多經紀都返傭。”托尼堅持。他並沒有意識到在加拿大並沒有法不責眾一說，違規就是違規，並不因為普遍存在就成為常規。
“返傭就是不公平競爭。如果打官司一旦有返傭就輸了一半。除非你也有對方返傭的證據。估計對方不會再談了。”我給托尼解釋。
“隻拿到一千加元的傭金實在是太虧了，四分之一也行啊，損失能少一點。”托尼掙紮著。
這時候主持人敲門進來：“你們決定了嗎？我不是勸你們，隻是盡調解員的義務。估計你們贏的可能性很低。如果不服聽證會結果上庭隻有輸或者贏，沒有中間狀態。輸了的話不止要拿出所有傭金，還要交上庭費用一千多。”
“謝謝你的建議。我們想至少拿到一半傭金……”主持人打斷我的話：“你們在會上與對方商量吧。我們可以繼續開會嗎？”
於是，所有人回到會議室。
我繼續幫托尼要求：“考慮到你們也花費了一些時間為客戶工作，我們也想讓這次調解有效果，我們可以同意放棄一半的傭金。”
保羅非常的堅決；“我們剛才既然已經提出一千加元就不再改變了。如果你們不同意，我們可以讓法庭裁決。”
我看了看托尼，讓他決定。“那麽我們就上庭吧。”托尼咬牙決定。
聽證調解以失敗告終。上庭日也被安排在兩個月之後。果不其然法庭維持聽證會的結果，我方需要上交所有傭金外，還需要付一千二百的法庭費用，並且由於托尼對地產規則的錯誤理解，要求托尼在兩個月內重新修一門地產經紀課程《安省地產法規》，否則取消地產牌照。最後托尼無奈向客戶L和介紹人K收回所付傭金，賠付了另外的一千二百加元的上庭費，還要付費上課完成強製課程。
以我對托尼的了解，他是一位經驗豐富，工作努力的好經紀，相信他為了L購買到滿意的房產作了大量的工作，也確實得到了客戶的滿意和認可。換了的卻是不僅失去了一筆大額傭金，還要付更多的法庭費用和上課費用，損失不可謂不大。但是從另一方麵講未嚐不是好事。它提醒我們固然要有業績，要有收益，但前提是守規則尊法律，這樣才能確保地產市場的公平公正，才能最大化的保證各方利益。希望托尼的學費沒有白交。
另外，你所列的Title 都是認可的地產經紀。區別在於：
Broker of Record: 公司負責人，類似於RECO認可的“法人代表”
Broker：較高級別執業許可
Sales Rep： 最基本執業許可
Salesperson：官方已經不認可這樣稱呼正式的注冊經紀。
上麵解釋不是官方解釋，我隻是用中文自己翻譯，是我自己的理解。
另外，能解釋一下 Broker Of Record， Broker, representative, salesperson有什麽區別，都屬於agent嗎？
謝謝！