多倫多的冰
體驗，體會，修煉
在加拿大，房屋買賣雙方簽訂了合約後，距離最終交割過戶還會有一段時間，少則一兩周，多則幾個月。雖然最終不能順利過戶交割的情況並不多見，但是偶爾也會發生。在我近20年的地產從業生涯中，大概隻有3、5起這樣的案例。今天我要講的就是這樣一個故事。
2020年的10月，全球範圍內的疫情猖獗。我的客人約瑟夫和瑪麗是一對退休夫婦。他們從附近一個城市打電話過來，帶著些許無奈，和一絲茫然。
“嗨，兵。還是麻煩你！再幫我們把這個聯排鎮屋盡快安排銷售出去吧。我們的律師，山姆告訴我們可以賣了。目前市場行情怎麽樣了？”
“嗨，約瑟夫。不要著急，目前房價比半年前好一些。我估計，您的房子可以比三月份多賣一些”。我盡量地安撫著客人。
時間回到這一年的二月份，多倫多的疫情剛剛有些苗頭。一對六十歲左右，看起來是華裔，穿著得體的夫婦走進我的辦公室。男士略瘦，顯得非常幹練。頭發灰白，身著短款羽絨服，西褲的褲線熨燙平直，腳下是冬天常見的中幫皮鞋。女士略微有些富態，眼神透露出友好，外加一絲精明，頗有些夫唱婦隨的樣子。
我立即從辦公桌後走出來，嚐試用中文打招呼：“Hello，您好，我是兵，有什麽可以幫到你們？”太太用不太熟練的普通話搶先回複：“你好。請問我們可不可以講粵語？”
我趕緊用英文回答：“實在抱歉，我確實聽不懂粵語。但是用英文沒有問題。你們是不是需要買賣房產？我完全可以幫助。”
“我可以講國語，我先生可以聽懂，但是講不好。英文都沒有問題。”太太還是非常禮貌地用普通話回複。
“好的，看你們方便，國語英文都可以的。你們是要買房，還是賣房？”於是，我們的對話就在普通話和英文夾雜中進行了。
太太瑪麗是在銀行裏工作三十多年，剛剛退休。先生約瑟夫也在三年前退休。退休前是電氣工程師。夫婦兩個都是很小就從香港移民到加拿大，在這裏上中學，大學。約瑟夫更是有名的滑鐵盧大學畢業。退休後，想要搬去另外一個城市，距離子女近一些，所以要賣掉目前居住的聯排鎮屋。因為看到我在附近銷售的房產，感覺售價都不錯，於是找上門來。
按照自己的工作程序，和約瑟夫夫婦約定好第二天在家裏見麵，對房子做一下預估。
如約來到約瑟夫家。像許多香港移民的家居一樣，簡單，整潔，幹淨，白色牆麵，實木地板。發現了一些需要小修補的問題，也指出來了。
“其它沒有什麽大問題了。如果你們想要更高的銷售價格，可以考慮牆麵換一下顏色。目前白色不流行了。換成比較通用的鐵灰色，應該會把售價提高兩三萬。”我做了個總結。
“花費大不大？要用多長時間？”依然是瑪麗代表約瑟夫提問。
“估計會花費3，4千，大約要用一個星期的時間。如果計劃刷牆，可以考慮更換大門鎖，大約二百元左右。這樣，整體效果就非常好了。之後，我會請專業的裝飾師和攝影師完成最後布置及攝影。”
最終，約瑟夫夫婦決定按照我的建議，重新粉刷牆壁，在三月初正式掛牌銷售。我們的準備工作非常充分，恰逢當時市場開始活躍，銷售狀況非常好，大約每天都有八九個買家約看，我們跟進後得到反饋也相當好。隻是疫情已經開始嚴重起來，感染的案例不斷增加，太太瑪麗非常辛苦，每次買家看房結束後，都要把廚房衛生間和家具重新擦拭消毒。
很快有四個offer 同時進來。約瑟夫夫婦選中了其中的一個。這個Offer超過預期一萬多，交房日期在六月十五日，非常符合約瑟夫夫婦的計劃安排，於是同意按89萬把房子賣給這一家人。
但是我發現了一些情況，同對方經紀溝通。
“嗨，穆罕默德，你的買家客人一共有兩個，一個是手簽字，一個是電子簽字，這是什麽原因？”我問買家地產經紀。
“太太在這裏，用手簽字，丈夫目前在迪拜出差，所以電子簽字。太太看房的時候，已經視頻給丈夫了，都很喜歡。首付款也準備好了，貸款也與銀行談妥。都沒有問題。”買家地產經紀穆罕默德嚴肅地回答。我們覺得這個解釋合情合理，卻沒有料到為之後發生的事情留下了隱患。
售房合同最終確定後，瑪麗放鬆下來：“幸虧隻用了一周，否則我們真的吃不消了。疫情開始越來越嚴重，我都有點擔心，既怕市場有變化，又怕被傳染。這樣賣出去了，徹底放心了。”
“同意你們的想法。房產交接在6月15日。希望一切都順利，直到房產交接，拿到房款，就徹底結束了。你們下一步安排是怎樣呢？”
“我們將來想在旁邊的城市買一個公寓，離子女近一些。但是以前沒有住過公寓，想先租一年，試驗一下。如果住不慣，就再買一個聯排鎮屋。你能不能幫我們找一個合適的公寓？七月底我們就可以搬家過去。”
“好的，我來幫你們安排。”
隨著時間推移，多倫多的疫情發展得越來越嚴重。我們房產交接的準備工作很順利地進行。中間我也完成了其它幾筆交易。同時按時間順序，我幫約瑟夫夫婦找房子，找律師，停止水，電，煤氣，轉移郵件，搬家。這樣所有的按部就班，在6月初還是被買家打破了。
“嗨，兵。我是穆罕默德。我客人這裏有些新情況。”突然間，接到了買家經紀的電話。我的心一下子提了起來。
“因為疫情原因，所有航班暫時停飛。我的客人無法從迪拜回來多倫多。而貸款必須要丈夫在銀行當麵簽字。所以，我的客人需要把房產交接日期後移一個月。請賣家同意。”
新出現的狀況，必須小心處理。
約瑟夫夫婦非常通情達理：“疫情是突發事件。我們也願意和買家共同承擔。我們的準備工作都已經完成，甚至可以再多給買家一個月的時間。但是我們不可以無限期地拖下去，最多延遲兩個月的時間，8月份之前務必交房。”
我把賣家的意見和擔心都如實告訴買家經紀：“….. 我們盡可能幫助你們，但是，8月份交接是最後期限。如果無法交接，會導致我的客人產生巨大的損失，而你的買家也會有很大的損失的。希望你那一方無論如何要按時交接。”我也是警告買家經紀。
即便如約把交房日期延遲至8月中旬，約瑟夫夫婦非常擔心。“如果買家依然無法交房怎麽辦？”“買家會無限期地拖延下去麽？”“推遲交房，我們的損失誰來彌補？”“我們下一步如何操作？”… … 無論是誰遇到這樣的事情，都會忐忑不安的。根據以前曾遇到幾個類似的情況，我給約瑟夫夫婦大致介紹了基本處理方式。
“首先，買家不可以單方麵更改合同，必須經過我們的同意。如果我們不同意推遲交房，違反合同的買方就觸犯法律了。第二，基於這種擔心，需要盡快聯絡律師，律師會根據法律要求，做嚴格的法律文書。另外，根據以前的經驗，對於推遲交房給你們造成的損失，你們是可以按照法律，向買方索賠的。”
約瑟夫的地產律師是我推薦過的山姆，處理過不少類似的案例。山姆說：“兵，我看過你們所有的簽約文件，處理得非常好，文件中的條款也充分保護了約瑟夫夫婦的利益。你放心吧，如果買方不能按時交接，就由律師樓出麵解決。“
約瑟夫夫婦雖然仍舊擔憂買家不能按時完成過戶，但是知道了處理方法，也得到山姆的回複，可以稍稍鬆口氣。
時間來到8月份，疫情愈加嚴重，世界各地的航班已經依次執行熔斷機製。雖然與買家經紀一直在溝通，可是買家仍然無法如約回到多倫多，執行房產交接。
“穆罕默德，我和我的客人非常理解你們的狀況。可是我們也不可以無限期地拖延下去。我們已經與我們的律師聯係過了，以後所有事宜都請你們的律師聯係我們的律師山姆。我們作為地產經紀，已經無法再插手這件事情。讓律師們來接手運作吧。”買家經紀無可奈何地再一次要求延期，我們則按照預案，全盤轉交給我們的律師山姆。
出於職業操守及規範，山姆對於如何處理和溝通，守口如瓶。僅僅通過約瑟夫夫婦，隱約知道，賣家又延遲2個月，到十月份交接，但是增加一倍的違約金。
來到十月，恰如預料一般，出現了開始的一幕，接到約瑟夫的電話，希望再一次銷售他們的聯排鎮屋。
約瑟夫繼續說道：“山姆讓我們盡快銷售掉這套房產，以便於計算出我們的損失，向對方索賠。”
兩個星期之後，經過精心準備和布置再次上市。幸運的是雖然疫情對大家的日常生活和工作代理極大的不便，但是地產市場經曆了初始階段的暫停低落後，很快就活躍起來，尤其低層住宅的需求日益增大，很快我們就獲得了一個Offer，比上一次還增加了2萬，以91萬售出，一個月後交房。這一次終於沒有什麽變故，約瑟夫夫婦正常拿到房款。
約瑟夫夫婦委托律師山姆與第一個買家溝通，希望得到買家交付的定金，用以補償我們的損失。賣家提出，無法交接房產是由於突發疫情的原因，並非買家故意違反合同，所以買家不應該承擔經濟損失；另外，賣家第二次賣房，已經獲得更多的銷售收入，無需扣押買家的定金，應該立刻返還給買家。我們通過律師山姆表示，第二次銷售價格與第一個買家無關；至於買家強調的某些意外原因，也並非賣家造成，而且合同中沒有由此免除買家責任的條款；由於買家是違反合同一方，根據法律，我們有權要求買家給與經濟補償。因為雙方無法達成一致，約瑟夫夫婦正式起訴第一個買家。經過法庭調節，買家認識到，如果堅持法庭宣判，極大可能是輸掉官司，賠付所有定金，再加上產生的律師費用和法庭費用；不值得讓這一個案子拖延2.3年，乃至更長時間。於是買賣雙方達成一致，以最終定金的一半作為補償付給約瑟夫夫婦。
這個案子終於畫了個句號。賣家雖然獲得一些補償，可是損失了大量的時間和精力，並且不得不一次一次地調整自己的生活安排，以至於購新房計劃無法實行。買家更是即損失了金錢，又損失了時間。本可以89萬購得的房產，飛速上漲的房價，以至於兩年後同樣的房子市場價值已經超過100萬，他們將來買房的話，同樣的房產要付出更高的價格才會得到。萬幸的是賣家第二次售出的價格高於第一次，否則，如果市場變化價格下降，賣家因此少於第一次售房價格的差價，買主要全部承擔。這個損失就不僅僅是抵押金的一半這麽簡單了。
友情提示：
- 房產幾乎是我們最大的資產，一定要用最緊慎的態度，請最好的專業人士處理。無法預料的意外發生，就會體現專業人士的意義。
- 在加拿大，一切按照法律操作，我們就會獲得最大的保護。
- 簽訂的協議一定要嚴格執行，否則違約方的損失會很大。另一方即便是獲得了一定的經濟賠償，也會付出額外的精力，時間來處理，更不要說要承受精神的壓力和折磨。而我們作為地產經紀付出了更多工作量和時間，效益卻沒有增加。所以，一旦出現毀約情況，參與其中的任何一方都是受害者，沒有人因此獲益。
