【以身試法】在美國 - 15: 權力屬於人民

斯諾登事件在美國是一個有很大爭議的話題，明白美國民主憲政治國根本的人認為他是護法英雄，但美國普羅大眾裏很多人還是把他當成賣國賊，原因是民眾根本沒有意識到，聯邦政府那樣以國家安全為名監聽全體國民是違憲行為。自 9/11 以來近 20 年，美國民眾出於恐懼和無知，任憑聯邦行政府以國安名義無限膨脹權力，導致體製內吹哨人麵對的隻有死路一條，斯諾登要麽住嘴，要麽就必須先逃離體製魔爪之後才有機會吹哨。

 

類似的情況在 HOA 這種最最基礎的政府機構中也同樣會發生。董事會以 HOA 公眾利益的名義，對個體業主的權益蠶食鯨吞，不知不覺中 10 幾年過去後，業主們忽然夢醒，發現由鄰居誌願者組成的董事會已經變成了徹頭徹尾的獨裁政府，甚至膽敢公開違憲（HOA Covenants）、與廣大業主為敵，屆時連彈劾董事會的權力都已經被剝奪了。

 

在 HOA 董事會與 HOA 個體業主之間憲政關係的指導原則是：

#1： 董事會權力僅限於 Covenants 和 Bylaws 裏明文規定的部分。換句話說就是： Covenants 和 Bylaws 裏沒有明文規定的事，董事會就無權過問；

#2：個體業主放棄給 HOA 的權利僅限於 Covenants 和 Bylaws 裏明文規定的部分。換句話說就是：個體業主保留所有 Covenants 和 Bylaws 裏沒有明文放棄的權利，而這些也都是董事會無權過問的。

 

如果一個小區要開始【租約管製】，個體業主必須通過投票同意修改 HOA Covenants 的程序，自願放棄自己房產的另一部分自由使用權，通常包括：

#1：同意小區總出租房數量不得超過一個【上限】，通常 10% ~ 15% ；

#2：同意更新租約或者換房客前必須獲得小區董事會【事先審批】，如果屆時小區出租房總數已達上限，則必須排隊等待配額，少則數月、多則數年；

#3：出租房業主同意額外另交的【出租管理年費】，通常 $100 ~ $200 。

 

近幾十年來美國人工作穩定度越來越低，被解雇或者因職業原因長期異地居住逐漸成為家常便飯，【租屋管製】不但限製了投資者，而且對自住的業主也會造成很大不便，因為很多人都可能在未來某段時間需要將自己的房子臨時變成出租房。這就是為什麽 Wellington 董事會兩次【租約管製】修正案均被否決的原因所在。

 

可是權力遲早會讓人腐敗，土生土長的美國人也不例外。遇有機會，掌握權力的人還是會蠢蠢欲動，絞盡腦汁地從人民手裏奪權，上有聯邦政府，下有 HOA 董事會。遇到民主聲討彈劾，總統可以賴著不走，董事會也一樣。

 

（待續）

 

許寧 Frank Hui

2020-12-30

美國亞特蘭大 Atlanta USA