【以身試法】在美國 - 8：美式強拆

如果被問到在美國【最基層的地方政府】是哪一個，很多人會說是自己當地的【市政府】或者【郡政府】。其實，如果你居住在有 HOA 的小區，那麽 HOA 才是你們那裏【最基層的地方政府】。HOA 的法律法規通常包括 Covenants （= 小區憲法）、Bylaws （= 小區法律）和 Architectural Guides （= 區容區貌管理條例）。執法機構是 HOA 董事會，成員由業主們集體投票選舉產生，如果業主參與率過低，則會通過誌願任命。日常執法通常是通過 HOA 雇傭的物業管理公司（= 城管， Property Management ），有些規模不大的小區，為了節省經費（= 省稅）不請物管，而 HOA 董事會成員親自執法。在過去幾十年內興建的小區，HOA 法規的第一版多數是由開發商製定並執法。在小區個人業主達到一定數量後，開發商便依例將 HOA 權力逐步移交給由個體業主組成的 HOA，開發商在新屋銷售完畢後徹底退出。小區 HOA 業主們日後可依照自己的喜好，通過集體投票程序修改 HOA 法規。

 

在 HOA 小區居住過的很多老中都會抱怨，HOA 會時不時找你麻煩：今天要你立即除掉前院野草，明天要你重新粉刷外牆，後天給你開一張小區內超速駕駛罰單，讓你永無寧日。如果限期不解決問題就開始罰款，有時罰款還以每天 $25 無限製地累積，暑假回國幾個月，前院幾顆野草的罰款已經累積到幾千塊。HOA 多數糾紛起於當事業主對小區法規的疏忽，因為很多人沒把 HOA 當【政府】看待，Homeowners Association 裏的 Association，中文直譯是【協會】，聽起來跟【政府】八竿子打不到，性質好像更接近校友會。我雖然十幾年前曾經擔任過 HOA 董事主席，但真正意識到 HOA 的【地方政府】性質，還是在經曆過 HOA 【無故強拆事件】之後。我也同時發現，很多在 HOA 董事會任職多年土生土長的老美們，包括 HOA 請的專業物業管理公司員工，對HOA 的【地方政府】性質也缺乏透徹認識，有的甚至到了無知地步，執法犯法也時有發生。

 

幾年去，我的房頂的油氈瓦被冰雹打壞，我立刻根據 HOA 條例，依照原裝型號和顏色換新，耗資 $4000 多，主要由保險公司支付。但沒過多久，我忽然收到 HOA 的違規通知書，說我的新屋頂不合 HOA 規定，必須立刻拆除重裝。如果限期不改，將每天罰款  $25，直到完成換新為止。罰款累積到一定數額之後，還將會在我的房子申報抵押，將來賣房時優先扣除。

 

（待續）

 

許寧 Frank Hui

2020-12-17

美國亞特蘭大 Atlanta USA

 

[零不是數]

伊利諾伊的HOA不光不解散，還層層加碼，清規戒律越來越多，比開發商還苛刻。

[不測風雲]

你說的 HOA 好像和我們喬治亞州的不同，我們這是永久姓的，除非全體投票解散。

[westshore]

HOA fee一般是持續15年，直到建設小區時附加的公園道路等等公共設施的貸款都還清為止（顯然你買房子是不需要為此付錢的）。
之後就是可以成為uncooperated區，沒有HOA，你家產業上的事情全部是你的權利，任何人不能幹涉，你把前院的草留一尺高也沒人敢幹涉，我們剛買房子的時候就是這樣，直到幾個月後發現合適的園丁。
我想很多老中喜歡買新房子，因此就存在HOA問題（當然你在城市裏買公寓永遠有這個問題），在老區買房子就沒有這種事情需要考慮，老區一般地段好，學校好，房子雖然舊但可以翻修或者重建。
其實美國式的拆遷遠比中國厲害，中國那種釘子戶是不可能在美國存在的。
因為高法在90年代後期解釋了有關方麵的法律、如果是為了公共設施的建設，地方政府什麽都可以強拆（曆史文物另說），結果就出現地方政府隻需要說我要修一條路，你的房子礙事但你不接受地產商的價格，就可以強拆的做法。
這個法律當時引起很強反彈，緬因州一個村的政府甚至因此而強拆了批準這個判決的一個高法法官在當地的度假屋作為抗議。
但畢竟還是通過了強拆法律。這個法律的漏洞在於一般來講地產商開發都是能給地方政府帶來經濟利益的，因此地方政府更願意配合地產商以修公共設施的名義強拆，等於逼著你接受地產商的價格出售。
因此客觀上形成地產商強拆的事實。