【以身試法】在美國 - 12: 筆戰群儒

HOA 的法規通常包括 Covenants（= 小區憲法）、Bylaws（= 小區法律）和 Architectural Guides（AG = 區容區貌管理條例）。如果出現法律糾紛，有些州還有相關的 HOA 州法，我們喬州的叫 Georgia Property Owners’ Association Act （GPOAA），對弱勢個體業主的保護嚴重不足，加州的 Davis-Stirling Common Interest Development Act 在這方麵比較完善。

 

喬州 HOA 法規之間的製約關係是：GPOAA > Covenants > Bylaws > AG。針對我的【油氈瓦】事件，如果能找到 AG 裏【強行升級】條例與 GPOAA、 Covenants 或者 Bylaws 中任何一條有衝突，在法律上我就占了上風。如果事發在加州，對我就更容易些，隻靠程序法這一條便可穩操勝券，因為小區 HOA 董事會在製定新法過程中和頒布新法之前根本沒有知會 HOA 會員，更沒有給大家提意見的機會。隻可惜喬州的 GPOAA 裏沒有類似的程序法，所以我不得不把所有法規通讀了幾遍，最後終於找到了我需要的法律依據。我們 HOA Covenants 2002 修訂版規定，如遇損害，業主必須盡快修補、恢複原狀，也就是我已經完成了的更換新房頂，所以 HOA 董事會要對我強行實施的 2015 版 CDG 【油氈瓦升級】條款缺乏法律效力。我於是馬上電郵董事會，要求他們重新聽證並依法取消我的案件，同時歸還已經預繳的 $200 罰款，但董事會置之不理。之後我多次電郵要求重新聽證，曆時數月後才接到電郵通知說 HOA 已經將我的案子移交律師，要我跟她直接溝通，但被我拒絕，因為我並沒有控告 HOA，所有沒必要通過律師和董事會溝通。

 

在反複訴求無果之後，我隻好破釜沉舟，將此事公諸於世，讓小區所有人都知道董事會暗地裏的違法勾當。此時我才發現 HOA 沒有一個像其他小區那樣常見的公共電郵群，方便業主們分享信息。現有的電郵群隻供董事會單向發布信息，業主們無權使用。我此前曾經要求董事會開放電郵群供大家分享，但沒有回音，當時我以為是他們太忙而無暇顧及此事，後來才發現是有意為之，以方便輿論控製。在別無選擇的情況下，我隻好從業主通訊錄中一個個地收集電郵地址，最後也隻收集到 300 多，大約是全體 600 多戶的一半，聊勝於無。在我向新建電郵群發出第一封關於【油氈瓦】事件的電郵之後，馬上收到了 HOA 律師的第一封電郵，要我直接跟她溝通，但被我再次拒絕，因為她的信未尾有這樣一行字 “This communication is from a debt collector and any information obtained will be used for that purpose.”。我又沒有欠 HOA 錢，自然沒必要搭理她。

 

（待續）

 

許寧 Frank Hui

2020-12-25

美國亞特蘭大 Atlanta USA