美國加州房地產稅（六）

                           美國加州房地產稅（六）

對於加州居民每年的聯邦報稅單（Federal Income Tax Form 1040）和州報稅單（State Income Tax Form 540）都是個人對上一年財務情況的表述和計算，這些財務情況已成事實不能隨意更改。加州居民需要報兩個稅（聯邦稅和加州稅），加州是美國報稅人口最多的州，同時也是自住房和商業投資房抵稅最大的州。加州稅法與聯邦稅法並不抵觸，隻是稍有不同：1，加州不征收社會安全稅；2，加州沒有資產增值稅率，僅僅是普通收入稅率；3，加州不允許征稅而影響個人退休計劃；4，加州不征收彩票獎金稅。加州維持著一個較低的稅率，最低到9.3%，不過對抵稅有更多的限製。

      如何最大限度避稅? 事實上聯邦政府和州政府已經為房產的所有者提供了很多避稅的激勵方法。對於房主，房產的稅務問題在購買之前、擁有中以及最後的處理整個過程都要認真考慮，製定計劃降低付稅或者延緩付稅。自住房房主有三項可以抵稅：1，貸款利息，每月付給貸款機構的payment包括利息和本金，利息和本金每月都在變化，開始時利息多本金少，隨著時間的推移利息變少本金變多，隻有利息可以抵稅；2，地產稅；3，提前付完貸款的罰款，不是所有的貸款都有這種罰款。房屋的修繕費用不能在聯邦稅中抵掉，除非是沒有保險的偶然事件。比如房頂被大風吹壞，而之前沒有買這方麵得保險，這個修理費可以在聯邦稅中抵稅。

        貸款利息抵稅是自住房房主最主要福利，隨著當前稅法的改革，聯邦稅法堅持鼓勵民眾購房，除了第一套，第二套住房依然享有抵稅。兩套房屋貸款最高可達100萬的當年利息均可抵稅，另外，為了其他用途而將原房產中的淨資產重新抵押貸款所產生的利息也可抵稅，淨資產最多為10萬的本金。這兩項的抵稅適用於第一套房和第二套房，也適用於房主自住一套的出租物業。地產稅抵收入稅隻適用於第一套和第二套房，雖然如此也會使得房主在付地產稅時心情好一些。

      聯邦稅法規定房主出售一套自住房時可有25萬的資產增值的抵稅，夫妻兩人可抵50萬。例如，夫婦倆3年前以20萬的價格購置一自住房產，去年以80萬賣掉淨賺60萬，報稅抵掉50萬，10萬為納稅收入。這個抵稅隻適用於兩年一次，並且在五年內房主要住滿兩年，估計是防止炒房。還有一個辦法是將自住房轉換成出租房按出租房報稅，所有的費用及花費均可抵消在資產增值部分。（本文所講述僅為概念和理論，具體操作請谘詢執照會計師或律師，待續）

[閑閑客]

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